עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מוכר או רוכש נכס מקרקעין? מבוא וכללי אצבע לעסקאות במקרקעין
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - קניית דירה - נכס - נדל"ן - רישום מקרקעין - טאבו - הערת אזהרה - זכויות בניה - חריגות בניה - מס רכישה - מיסוי מקרקעין
 
 עורך דין דוד דהאן

  מאת: עו"ד דוד דהאן
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מגזר חקלאי
מינהל מקרקעי ישראל
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
מוכר או רוכש נכס מקרקעין? מבוא וכללי אצבע לעסקאות במקרקעין
מאת: עו"ד דוד דהאן

עסקה במקרקעין, (רכישת או מכירת דירה, בית פרטי או נחלה חקלאית), הינה בדר"כ הצעד הכלכלי והמשפטי המשמעותי ביותר של האדם הפרטי. להבדיל מרכישת מוצרים אחרים (מטלטלין) רכישת נכס מקרקעין דורשת בדיקה מקצועית מקדימה וכן ליווי משפטי משלב המשא ומתן ועד לרישום העיסקה. להלן המידע הבסיסי לציבור רוכשי או מוכרי נכסי המקרקעין, מומלץ לקרוא בעיון !

דיני המקרקעין ולשכת רישום מקרקעין
לשכת רישום מקרקעין הינה הגוף אשר בסמכותו לקבוע את בעלותו של אדם על מקרקעין. בעלות במקרקעין הינה זכות כלפי "כולי עלמא", כלומר – כלפי כל העולם, להבדיל מזכות חוזית אשר קיימת בדר"כ כנגד אדם או אישיות משפטית ספציפית.
הליכי רישום של עסקאות במקרקעין, עשויים להתגלות כמורכבים מאוד, על כן מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמצא בתחום, ואשר טרח ובדק טרם
חתימת ההסכם את מצבו המשפטי של הנכס. רישום עסקה לוקה או חסר עשוי להטיל בעתיד ספקות שונים בנוגע לזכויות בנכס ואף לעכב ולהקשות את מכירתו בעתיד.
"מקרקעין" מוגדרים בחוק כקרקע לרבות כל אשר מחובר או נטוע אליה בחיבור של קבע, בעוד "בעלות" במקרקעין הינה הזכות להחזי
ק מקרקעין ולבצע בהם בנייה או עסקאות (מכר/השכרה).
לשכת רישום מקרקעין – מנהלת את "פנקס הזכויות" (טאבו) בו רשומים כל המקרקעין בישראל, המזוהים ע"פ גוש וחלקה ובעליהם.

יש לעיין בנסח טאבו טרם עריכת עסקה
כלל בל יעבור הוא כי על המעוניין לרכוש זכויות במקרקעין לגשת ללשכת רישום מקרקעין ולבדוק ע"י הנפקת נסח טאבו (נסח מפנקס הזכויות), האם המקרקעין (הדירה/הקרקע) שייכים באמת למוכר? האם קיימת משכנתא על הנכס? האם על הנכס הוטלו עיקולים כלשהם?
נסח הטאבו אינו תמיד פשוט להבנה ועל כן מומלץ להביאו בפני עו"ד טרם כניסה להתחייבות כלשהי !! נסח טאבו רשמי ניתן להנפיק בלשכת רישום מקרקעין (יש לשלם אגרה בסך של 60 ₪) או להוריד נסח טאבו מקוון דרך האינטרנט (תשלום בסך של 10 ₪ באתר רשות הדואר).

מהי הערת אזהרה?
הערת אזהרה נרשמת בפנקס הזכויות ומטרתה היא ליידע את הציבור בדבר פרטים בעלי רלוונטיות לבעלי הקרקע בהווה ובעתיד, ויש בה על מנת להזהיר מתקשרים פוטנציאלים בעסקת מקרקעין על כך שבנכס המדובר כבר נערכה עסקת מכר, אשר טרם הושלמה ברישום.
עסקה במקרקעין אינה מסתיימת ברישום באופן מיידי, ולעיתים מחתימת ההסכם ועד לאיסוף כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הבעלות
בנכס חולפים חודשים ארוכים. לכן חובה (!!) על הרוכש לוודא כי עורך הדין המייצג אותו ייגש מיד לאחר חתימת ההסכם ללשכת רישום מקרקעין וירשום הערת אזהרה על בעלותו של המוכר בנכס, וזאת עד לרישום בעלות הקונה בנכס תחתיו.
הערת האזהרה תימנע מבעל הנכס לבצע פעולות במקרקעין מרגע חתימת העסקה, אבל לא רק, הערת האזהרה כוחה יפה גם כמגן משפטי לטובת הרוכש והיא גוברת על עיקול שמוטל על הנכס לאחר רישומה.
חשוב מאוד: ישנם נכסים שאינם רשומים ומנוהלים בלשכת רישום מקרקעין, אלא במינהל מקרקעי י
שראל או אצל חברה משכנת, חשוב במקרים אלה לדאוג לרישום משכון אצל רשם המשכונות, אשר ישמש מעין הערה, וימנע את הסחירות בנכס.

יש לבדוק מהם זכויות הבניה בנכס והאם קיימות חריגות בניה
לכל מקרקעין במדינת ישראל אפשרויות בניה המוגדרות ע"פ תב"ע (תוכנית בנין עיר). חריגה מאפשרויות הבניה המאושרות ע"פ החוק עלולה ליצור בעיות ואף לא תמיד ניתן לאשרם בדיעבד.
חשוב לדעת כי עבירה של חריגת בניה ו/או בניה בלתי חוקית עלולה לגרור רישום פלילי !
מומלץ וחשוב בעת רכישת נכס מקרקעין לוודא כי לא בוצעה בו עבודת בניה שלא אושרה כחוק, בסיוע עו
רך דין המתמצא בתחום ניתן בנקל לבצע בדיקה מקדמית, סוגיה זו עולה ביתר שאת כאשר מדובר ברכישת בית על מגרש פרטי או נחלה חקלאית בהם תופעת הבניה ללא היתר הינה רווחת.

מיסוי מקרקעין תכנון מס
בעסקת מקרקעין (למעט במקרים בהם ניתן פטור) על שני הצדדים (הקונה והמוכר) מוטל מס. שלושת המיסים הרלוונטיים מכונים מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. רכיב המס הינו רכיב משמעותי אשר עשויה להיות לו לעיתים משמעות כבדה לגבי כדאיות העסקה ולכן מומלץ לקבל יעוץ מוקדם, האם ומתי ניתן לקבל פטור ממס ומהו שיעורו הצפוי של המס במידה ויוטל.
חשוב לדעת כ
י על עסקה במקרקעין יש להצהיר ולדווח לרשויות המס תוך 30 ימים מיום ביצוע העיסקה או להגיש שומה עצמית בתוך 50 יום. איחור או הימנעות מדיווח העיסקה לרשויות המס עלולים לגרור חיוב בקנס אי הצהרה ובקנס מינהלי !!

לסיכום
עסקאות מקרקעין הינו תחום מורכב למדי ומן הראוי הוא כי גורם מקצועי ילווה אתכם בתהליך רכישת או מכירת הנכס. על קצה המזלג אוסיף כי ניסוח הסכם המכר ע"י עו"ד מיומן חשוב ביותר ובמסגרתו עליכם להבטיח, בין היתר, את תשלום מלוא התמורה כנגד מסירת החזקה בנכס (מקובל במקרים מסוימים להפקיד חלק מסוים מהתמורה בנאמנות אצל עו"ד עד לקבלת כל האישורים הנדרשים לשם רישום העיסקה).
רצוי לוודא כי משרד עורכי הדין אליו פניתם עוסק בתחום זה ולא מקבל אתכם "על הדרך", יש לעקוב אחר נקודות המפתח של העסקה, כלומר – הבדיקות המקדמיות, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשויות המס, הבטחת מלוא תמורת העיסקה טרם מסירת החזקה בנכס ורישום הבעלות בשלב הסופי ולוודא כי עורך הדין המייצג אתכם מבצע את עבודתו בנאמנות ובזריזות האפשרית.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד דוד דהאן
טיפים ממשרד:  עו"ד דוד דהאן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד דוד דהאן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark