עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - מיסוי מקרקעין - תמ"א 38 - פינוי בינוי - תקלת מס - תוספת בניה - זכויות בניה - תכנון מס - תיקון מס 2
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
בית משותף
תמ"א 38
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
שימו לב לתקלת המס בביצוע פרויקטים בהתאם לתיקון מספר 2 לתמ"א 38

מאת: עו"ד שניר שער (רו"ח) ועו"ד אביגדור ליבוביץ

במהלך שנת 2010 אושר תיקון מספר 2 לתמ"א 38, שעיקריו מתן האפשרות לקבלת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 גם במצב דברים בו נהרס הבניין הישן הקיים על גבי המקרקעין. השיקול העיקרי שעמד בבסיס תיקון זה הינו ההנחה כי הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו עדיפה על פני "בניית טלאי על טלאי" באמצעות חיבור הבניין הישן עם תוספת דירות על גביו.

על פניו, תיקון מספר 2 נראה כפיתרון ראוי ורצוי הן ליזם והן לדיירים. ואולם, עשויה להיות ביישומו תקלת מס שבח משמעותית שתתגלגל לפתחו של היזם, שכידוע בהסכם מול הדיירים המוכרים לו את זכויות הבנייה לוקח על עצמו גם את תשלומי מס השבח הצפויים בגין מכירת זכויות הבנייה מהדיירים אליו.

אומנם חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה שמכוח תמ"א 38 (אך לא בגין מכירת זכויות הבנייה שלא מכוח תמ"א 38), אך זאת בלבד שכנגד מכירת זכויות בנייה אלו מקבלים הדיירים "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין ובהם: חיזוק המבנה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות בהתאם לתוכנית, התקנת מעלית, שיפוץ הבניין ועיצובו, הסדרת חניות, מחסנים, מרפסות שמש וכו'). אולם לאחרונה רשות המסים הביעה את עמדתה  לפיה במקרה בו חל תיקון מס' 2 לתמ"א 38 אין כלל פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה שמכוח תמ"א 38 מהטעם שאין המדובר "בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק", אלא במצב אחר לגמרי בו הדיירים מקבלים דירת מגורים חדשה לגמרי.

על פניו משמעות הדברים עשויה להיות דרמטית עבור היזם ולהקטין את הרווח הצפוי לו באופן ניכר ושלא נלקחו על ידו בחשבון בעת עריכת התוכנית העסקית. טול לדוגמא מקרה בו זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 הינם 200 מ"ר. עוד נניח כי שווי השוק של כל מ"ר זכות בנייה (שבמהותן זכויות הבנייה הינן קרקע) הינו 7,000 ₪ למ"ר. כלומר, שווי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 שנמכרות ליזם הינו 1,400,000 ₪ (7,000 ₪ למ"ר מוכפל ב – 200 מ"ר). יש לזכור כי מדובר בעסקת נטו (עסקה בה היזם נושא גם בחבות מס השבח שחלה ככלל על הדיירים), ולפיכך מס השבח הצפוי בדוגמא זו עשוי להגיע גם לכדי 700,000 ₪ (!), עלות נוספת שכאמור חלה על היזם ומקטינה את רווחיו ואולי אף את כדאיות העסקה (יש לזכור שהיזם יחוב במס שבח גם בגין מכירת זכויות הבנייה שלא מכוח תמ"א 38).

משרדנו המייצג יזמים וכן דיירים בעסקאות תמ"א 38 וכן תמ"א 38 תיקון 2, ברחבי הארץ, מתמודד עם האמור לעיל, באמצעות מתן פתרונות יצירתיים המביאים לחיסכון מס ולקבלת הפטורים המתאימים, שכן תקלת המס, כאמור לעיל, ניתנת לפיתרון במרבית המקרים על ידי הצגת ההתקשרות בין הדיירים ליזם כעסקת קומבינציה בה הדיירים מוכרים ליזם את דירת המגורים וזכויות הבנייה הצמודות לה ובתמורה נותן להם שירותי בנייה על חלק הזכויות (החלק בקרקע) שלא נמכר ליזם. מכירה כאמור עשויה להיות פטורה באופן מלא ממס שבח, הואיל ונמכרת דירת מגורים ולא רק זכויות בנייה. אלא שיש להקפיד ששווי הדירה וזכויות הבנייה הנמכרות ליזם + חלק הזכויות (הקרקע) שנותר בידי הדיירים לא יעלה על התקרה הקבועה בחוק היום שהינה 1,777,600 ₪. ניסיוננו מלמד כי לאור העובדה שמדובר בדירות קטנות בבניינים ישנים הרי שבמרבית המקרים כל העסקה במסגרת תיקון מספר 2 לתמ"א 38 תהא פטורה במלואה ממס שבח, אך, כמובן, שכל עסקה נדרשת בחינה מעמיקה מבחינה תכנון המס וכן מבחינה משפטית בטרם ההתקשרות.

הכותבים שותפים במשרד עורכי דין ליבוביץ, שער ושות' ומתמחים בהיבטי המס ובהיב
טים המשפטיים בעסקאות לפי תמ"א 38 ותמ"א 38 תיקון 2, ופרויקטים של פינוי בינוי ובעסקאות במגזר החקלאי  והכפרי.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark