עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: תמ"א 38 תיקון מס 2
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - תמ"א 38 - תיקון 2 - חיזוק מבנים - פינוי בינוי - בית משותף - הריסה - בתים משותפים
 


  מאת: עו"ד אביב טסה
תמ"א 38 תיקון מס' 2
מאת: עו"ד אביב טסה

כידוע, מדינת ישראל ממוקמת באזור בעל סיכון גבוה להינזק מרעידות אדמה ובשל כך אושרה ביום 18.05.2005 תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אשר בהתאם להוראותיו נקבע כי כל מבנה אשר אינו עומד בתקן 413 יהיה זקוק לחיזוק. לשם כך הוענקו בהוראות התכנית תמריצים שונים כגון: תוספת זכויות בנייה, פטור מתשלום היטל השבחה ועוד.
ביום 19.01.2010 נוסף נספח לתוכנית המתאר הארצית הקיימת, תמ"א 38/2 אשר אושר על ידי הממשלה ביום 04.02.2010.

תמ"א 38/2 הינה אף היא תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אולם הי
א דומה במהותה לעסקת פינוי בינוי וזאת בשל אופן חיזוק הבניין.
הוראות תמ"א 38/2 קובעות כי ניתן להרוס את הבניין הישן אשר אינו עומד בתקן 413  ועל כן זקוק לחיזוק, לשם הקמת בניין חדש במקומו אשר יעמוד בתקן הנדרש.
מכאן שההבדל שבין הוראות תמ"א 38 להוראות תמ"א 38/2
ברור, תמ"א 38 מאפשר רק חיזוק הבניין ללא הריסתו לעומת תמ"א 38/2 המאפשר הריסת הבניין הישן לשם הקמת בניין חדש במקומו.

לשם מימוש הוראות תמ"א 38/2 על דיירי הבניין הזקוק לחיזוק להעביר את זכויותיהם ליזם וזאת תמורת הריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש במקומו וקבלת דירה חדשה במקום הישנה.

מכאן המסקנה כי עסקת תמ"א 38/2 הינה במהותה עסקת Win-Win: מצד אחד, בעלי הדירות הישנות זוכים בדירה חדשה ובבניין חדש. מצד שני, היזם זוכה ברווח היזמי ממכירת הדירות הנוספות שיבנו מכוח הוראות התוכנית.
בנוסף לשני אלה זוכה נוספת הינה הרשות המ
קומית שאר מצידה זוכה לשיפור חזות פני העיר, הגדלת היצע הבנייה בעיר ומקור הכנסה נוסף לעיר (אגרות בנייה וארנונה) וזאת ללא כל השקעה מצדה.

היתרון בתמ"א 38/2, לדעת מהנדסים רבים, הינו כי הריסתו של בניין ישן והקמתו מחדש הינו עדיף על פני חיזוק בניין ישן ויעיל יותר. לא זו אף זו, עלות החיזוק עלולה לעיתים קרובות להיות גבוהה יותר מאשר עלות הריסתו והקמתו מחדש.
יתרה מכך, תמ"א 38/2 מאפשרת קבלת זכויות בניה לפי תמ"א 38 הרגילה גם במקרה של הריסת הבניין והקמתו מחדש, זכויות בניה הבאות לידי ביטוי: בסגירת קומה מפולשת, הוספת קומה נוספת לבניין או הוספת אגף נוסף.

לצד יתרונות אלה יש לזכור כי על מנת לממש את הוראות תמ"א 38/2 ישנו צורך בהסכמתם של 100% מבעלי הזכויות בבניין. כמו כן מימוש הוראות תמ"א 38/2 כרוכה במעבר הדיירים למשך כל הפרויקט החל משלב הריסת הבני
ין ועד לסיום הבניה לדירה אחרת (כשנטל תשלום השכירות מוטל כמובן על היזם).
יתרה מכך, זכויות המס המוענקות בתמ"א 38 אינן מוענקות בתמ"א 38/2. בהתאם להחלטת מיסוי מספר 5887/11 שהתקבלה ביום 22.02.2011  נקבע כי הטבות המס החלות בתמ"א 38 לא יחולו על תמ"א 38/2.
מיסוי
תמ"א 38/2 יעשה כפי שעסקת קומבינציה ממוסה, קרי הדיירים יחויבו בתשלום מס שבח, היזם יחויב בתשלום מס רכישה וכן במע"מ בגין רכישת זכויות הבניה.

חסרונות אלה ובעיקר שלילת הטבות המס לתמ"א 38/2 מעמידות בספק רב את ההיתכנות הכלכלית של ביצוע עיסקת תמ"א 38/2. אם ההיתכנ
ות הכלכלית בתמ"א 38 הינה במספר ערים מצומם במרכז הארץ, הלוא היתכנות כלכלית לתמ"א 38/2 היא רק לשכונות מסוימות באותן מספר ערים. למצער, ממשלת ישראל לא השכילה ליתן אותן הטבות מס אף בתמ"א 38/2 וליצור תנאים מתאימים נוספים לביצוע עסקאות אלו, דבר שיכול להגדיל את היצע הדירות בשוק הנדל"ן, ליצור יותר עיסקאות וכתוצאה מכך יותר פעילות עיסקית ומיסים למדינה, תוך כדי בנייה חדשה במקום בנייה ישנה, הגנה על התושבים ושיפור חזות פני הערים.

מן האמור לעיל, הרי שניתן לראות בבירור את היתרונות אל מול החסרונות של מימוש הוראות תמ"א 38/2 ועל כן חשוב להבין ולהכיר אותם בבואכם להחליט איזו הן ההוראות הינכם מעוניינים לממש האם את הוראות תמ"א 38 המאפשרת רק חיזוק יסודות הבניין בתוספת זכויות הבניה המוענקות מוכח התמ"א ותוכניות אחרות החלות באותו מגרש או שמא את הוראות תמ"א 38/2 המאפשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש, דבר הכרוך במעבר דירה ותשלום מיסים.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביב טסה
טיפים ממשרד:  עו"ד אביב טסה
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביב טסה
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark