עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: הסכם שכירות לעסק מסחרי - לנכס בנוי – כל מה שחשוב לדעת
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - שכירות - נכס עסקי - חוזה שכירות נכס בנוי - משפט מסחרי - נסח טאבו - רשם החברות - ביטוחים - תב"ע - רישיון עסק - אופציה
 


  מאת: עו"ד איריס בודנהיימר
הסכם שכירות לעסק מסחרי - לנכס בנוי כל מה שחשוב לדעת
מאת: עו"ד איריס בודנהיימר

התקשרות בהסכם לשכירת נכס עסקי היא ענין לא פשוט.  הרבה פעמים עולים בהסכם נושאים שעל השוכר לקבל לגביהן החלטות. לעיתים ההחלטות הינן החלטות שהשפעתן על העסק הינה למשך שנים רבות לעיתים מדובר בהחלטות כספיות נכבדות. לכן, רצוי מאד, שכאשר עומדת על הפרק התקשרות כזאת, לבדוק בצורה יסודית את הסכם השכירות המוצע.

מצאנו לנכון במסגרת מאמר זה להעלות מספר נקודות חשובות שיש לבדוק אותן ולהתייחס עליהן כאשר מבקשים לשכור נכס למטרה מסחרית. אין כמובן שום התיימרות במאמר זה להקיף את כל הנושאים שיש להתייחס אליהם בהסכם שכירות מסחרי, אלא נקודות חשובות בלבד. כמובן שהאמור במאמר זה אינו מחליף יעוץ מקצועי רלוונטי , בין של עורך דין ובין של יועצים אחרים.

1. הוצאת נסח טאבו.
הדבר הראשון שיש לעשות הוא להוציא נסח טאבו לנכס המיועד ולוודא שהמשכיר הינו הבעלים הרשום של הנכס. אם המשכיר אינו מופיע בנסח הטאבו, יש לבדוק מהיכן נובעת זכותו להשכיר את הנכס ולקבל אישורים משביעי רצון המעידים על הבעלות בנכס.

2.  הוצאת תמצית רשם חברות
אם המשכיר הינו חברה – יש להוציא תמצית רשם חברות של המשכיר.כמו כן, יש  לבדוק האם המשכיר צריך אישור דירקטוריון לצורך ההתקשרות בעסקת השכירות. בד"כ עומד מול השוכר נציג החברה (בין אם המנכ"ל ובין אם אדם אחר)לניהול המשא ומתן. לא תמיד לאותו נציג יש סמכות פורמלית משפטית להתקשר בהסכם. לכן, לאחר שנסגרים התנאים המסחריים של ההסכם, חשוב לבקש כי יתקבל אישור הדירקטוריון לעסקה, קודם לחתימת הסכם השכירות. פעמים רבות, משכירים נוהגים לרשום בהסכם כי ההסכם כפוף לאישור הדירקטוריון שלהם. סעיף זה, לעיתים מאפשר למשכיר לחזור בו מההתקשרות בטענה טכנית כזו שעלולה להותיר את השוכר מול שוקת שבורה (הח"מ לא תתיחס במאמר זה למשקלה של טענה כזו, יחד עם זאת,כך כדי למנוע סכסוכים ועוגמות נפש, כדאי לקבל את כל האישורים הפורמליים הנדרשים על ידי המשכיר מראש ולפני חתימת ההסכם). לחלופין או בנוסף, ניתן לבקש כי עורך דינו של המשכיר יאשר בתחתית ההסכם כי ההסכם נחתם כדין על ידי מורשי החתימה של החברה המשכירה.

3. לבדוק שתכנית בנין העיר (תב"ע) החלה על הנכס מתאימה למטרת הנכס.  
כעקרון, לא ניתן לפתוח עסקים במקום שאינו מיועד לעסקים. כך למשל, לא ניתן לפתוח עסק במקום המיועד למגורים ו/או לתעשיה ו/או למטרות אחרות.  לכן, לפני חתימה על הסכם שכירות, על השוכר קודם כל לבדוק שתוכנית בנין העיר החלה על הנכס  מתירה את הפעלת הנכס למטרה המסחרית לה הוא מיועד. נקודה זו חשובה ביותר שכן אם אין תב"ע מסחרית מתאימה עלולה לקרות אחת משתי תוצאות – או שלא ניתן יהיה לפתוח את העסק באותו מקום  או שיהיה צורך לשלם לרשות המקומית הטל השבחה. לעיתים הרשות המקומית מתירה פתיחת עסקים גם במקום שאין תב"ע מסחרית ואז היא דורשת תשלום של הטל השבחה. במקרה כזה הרשות עשויה להתיר פתיחת עסק מסחרי לתקופה קצובה בד"כ ל-5 שנים שלאחריה, אם לא שונתה התב"ע על בעל העסק יהיה לשלם הטל השבחה מחדש לתקופה נוספת. עלויות הטל ההשבחה הן גבוהות בד"כ ואם יהיה על בעל העסק לשלמן הן תיקרנה מאד את עלויות השכירות.  מומלץ על כן לבדוק ענין זה קודם להתקשרות מחייבת בהסכם.  

4.לבדוק ברשות המקומית כי ניתן לקבל רישיון עסק במקום.
עסקים רבים אינם יודעים כי לצורך הפעלת עסק מסחרי הינם זקוקים לרישיון עסק מהרשות המקומית. על מנת לקבל רישיון עסק על העסק לעמוד בתנאים שדורשת הרשות המקומית. לכל עסק יש תנאים שונים לקבלת רישיון. חשוב ביותר לוודא כי ניתן לקבל רישיון עסק במושכר. כדי לקבל רישיון עסק מהרשות המקומית יש לעיתים לקבל אישורים מקדימים שונים מרשויות נוספות – כך , עסק ליצור מזון יצטרך אישור של משרד הבריאות. עסק המיועד למכון כושר זקוק לאישור ממי ששר הפנים הסמיך ובכפוף למילוי הוראות שונות לפי חוק הספורט וחוק מכוני הכושר  וכיו"ב.
כל העסקים זקוקים לאישור של כיבוי אש.
לעיתים דרישות כיבוי האש גורמות לעלויות גבוהות, כגון התקנת מערכת מתזים אוטומטית למקרה של שריפה (ספרינקלרים), התקנת קירות חוסמי אש, התקנת דלתות אש וכו'. הח"מ נתקלה במקרים בהם רשות מקומית דרשה מרשת סופרמרקטים להתקין משאבת מים במקום אשר לא היה לחץ מים בצינורות. דרישה כספית נכרת ללא כל צל של ספק. בכל מקרה  לעיתים רבות דרישות כיבוי האש מהוות גם הן הוצאה כספית נכבדה לעסק. כדאי ורצוי במידת האפשר לבדוק את הדרישות הללו בשלב מוקדם של ההתקשרות.
במקרה של ספק, כדאי להשאיר "פתח מילוט" בצורה של תנאי מתלה לקיום ההסכם – קבלת רישיון עסק.  יחד עם זאת, לא תמיד בעל העסק יסכים לתנאי כזה, אשר עלול לגרום לסיומו החוקי והקצר של הסכם השכירות.

5. יש לוודא שלנכס יש טופס 4. (טופס המאשר כי מותר לאכלס את הנכס)
אם לבנין בו נמצא הנכס אין טופס 4 הרשות המקומית לא תוציא רישיון עסק לעסק. לכן חשוב מאוד לבדוק את תיק הנכס אצל הרשות המקומית ולודא כי הנכס מסודר מבחינה תכנונית.

6. חשוב לוודא כי לשוכר ניתנת אופציה להארכת תקופת השכירות לתקופות נוספות.
על השוכר לוודא כי המשכיר מוכן לתת לו אופציה ו/או אופציות נוספות להארכת תקופת השכירות אם ירצה בכך. מאחר ובד"כ על השוכר המסחרי להשקיע השקעות כספיות נכרות לצורך התאמת המושכר למטרת השכירות, לפיכך  חשוב כי תקופת השכירות תהיה ארוכה. לכן מהותי לקבוע כי לשוכר תנתנה אופציות להארכת תקופת השכירות. חשוב לציין בענין זה, כי על האופציה לקבע את סכום דמי השכירות המוסכמים לתקופות האופציה הנוספות על מנת שאם העסק יצליח בעל הנכס לא "יקבל תאבון" ויבקש להגדיל את שכר הדירה בעתיד.

7. אחריות וביטוחים:
על השוכר לבדוק היטב מה האחריות הנדרשת ממנו כשוכר העסק ומה עלות פרמיות הביטוח הדרושות להבטחת אחריות זו.  עלות הביטוח לעסק מסחרי מהווה גם היא מרכיב נכבד בהוצאות ויש לבדוק אותה קודם לביצוע ההתקשרות. מעבר לביטוחים ה"סטנדרטיים", כגון ביטוח מבנה ותכולה, ביטוח עובדים ובטוח צד ג' חשוב לבדוק האם נדרש לבצע גם ביטוח אובדן הכנסות. ביטוח זה הוא ביטוח הנעשה בד"כ למקרה שהנכס מושבת מסיבות שונות (למשל שריפה) ולשוכר נגרמים נזקים בגין כך שאינו יכול להפעיל את עסקו.  מדובר בד"כ בביטוח יקר  שלא כל עסק יכול לרכוש אותו. יחד עם זאת, כאשר משכיר דורש משוכר לערוך ביטוח כזה והוא לא עשה זאת ולאחר מכן המושכר נשרף המשכיר לא יהיה אחראי בפני השוכר מכוח הסכם השכירות להפסד הרווחים. (לדוגמא, כאשר נשרף בית מרכזים בתל אביב,  לעסקים רבים לא היה בטוח הפסד רווחים והם לא יכלו לתבוע את החברה המשכירה כיוון שבהסכם השכירות עמם היה סעיף שכלל דרישה לעריכת ביטוח כאמור. ההסכם אמנם התיר לשוכרים לא לעשות ביטוח אובדן רווחים אך, כלל סעיף שאם השוכר לא יעשה ביטוח אובדן רווחים המשכיר לא יהיה אחראי לכך במקרה והשוכר לא יכול להפעיל את עסקו, כפי שאכן קרה).

סיכום:
כאמור לעיל, סקרנו במאמר זה מספר נקודות חשובות שעל השוכר המסחרי לבדוק ו/או לקחת בחשבון כאשר הוא רוצה לשכור נכס מסחרי לעסקו. מעבר למפורט לעיל, חשוב ביותר להעזר באנשי מקצוע קודם לביצועה של התקשרות משמעותית כזו שיש לה השלכות כספיות ניכרות על העסק ועל עתידו. הערכות נכונה תקטין את האפשרות לסכסוכים משפטיים, הפסדים כספיים ועוגמת נפש.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד איריס בודנהיימר
טיפים ממשרד:  עו"ד איריס בודנהיימר
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד איריס בודנהיימר
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark