עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: עסקאות רכישה במקרקעין- זהירות מוקשים!
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - עסקאות - במקרקעין - זהירות מוקשים - דירה מקבלן - דירה יד שניה - ליקויים בדירה - בית משותף מ- רישום זכויות - בטוחות - היתר בניה - הפקעה
 


  מאת: עו"ד גיא הרשקוביץ
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
בית משותף
שכירות
תכנון ובניה
קבלן
עסקאות רכישה במקרקעין- זהירות מוקשים!

השוואה בין מוקשים אפשריים ברכישת דירת יד שניה, דירה מקבלן, רכישת קרקע חקלאית


מבוא

עסקת רכישת נדל"ן הינה בדרך כלל העסקה היקרה ביותר שאדם עושה במהלך חייו. עסקה זו היא גם המסובכת ביותר לביצוע ומחייבת ליווי של אנשי מקצוע הבקיאים בתחום. בין אם מדובר ברכישת דירת יד שנייה, דירה מקבלן או רכישת קרקע חקלאית במטרה לשנות ייעודה למגורים, מדובר בעסקאות הטומנות בחובן סיכונים לא מעטים ו"מוקשים" מהם יש להיזהר. במרבית המקרים רוכש הנכס יוכל להימנע מסיבוכים מיותרים אם יבדוק במשנה זהירות את הנכס שהוא עתיד לרכוש טרם החתימה על חוזה הרכישה.
במאמר זה אפרט בקצרה מהם "המוקשים" הקיימים בכל אחת מעסקאות רכישת המקרקעין. רשימה זו כמובן אינה ממצה, שכן לכל נכס ספציפי שאותו מעוניינים  לרכוש יש בוודאי גם "מוקשים" ייחודיים לו.
     

רכישת דירת יד שנייה

יש שיטענו כי דירת יד שנייה היא הפחות מסוכנת משלוש העסקאות משום שהנכס כבר קיים (להבדיל מדירת קבלן או קרקע חקלאית), וכאמור, "אין טוב ממראה עיניים". אולם, אין להקל ראש בבדיקות שיש לבצע טרם הרכישה. כבר נכתבו מאות פסקי דין על סכסוכים וסיבוכים שאירעו בעסקאות רכישת דירת יד שנייה בשל התנהלות לא תקינה של הצדדים שנאלצו להגיע לבתי המשפט לאחר שנגרמו להם נזקים כספיים ועוגמת נפש רבה.

להלן מפורטות מקצת הבדיקות שיש לבצע טרם רכישת דירת יד שניי
ה בכדי להימנע מאותם "מוקשים" שעלולים לגרום לרוכש נזק רב:

  • הזכויות בדירה- יש לבדוק האם רשומים על הזכויות בדירה שעבודים, עיקולים והערות אזהרה  ו/או הערות אחרות (לדוגמא- הערות על חובות לרשויות מס, הערות לטובת צד ג' כדוגמת חברת החשמל, ועוד). במקביל לבדיקת שעבודים וחובות בנסח הטאבו, יש לבדוק זאת גם ברישומי רשם המשכונות. ישנם מקרים בהם הוסר שעבוד מהדירה, נמחק רישומו מנסח הטאבו, אך עדיין נשאר רשום ברשם המשכונות, או לחילופין, מעולם לא נרשם השעבוד בנסח הטאבו, אלא רק אצל רשם המשכונות.
  • צווים שחלים על הדירה- יש לבדוק כי לא חל על הנכס צו מניעה, הריסה או שחלקה מיועד להפקעה.  
  • בנייה על פי היתר בנייה- יש לבדוק כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות ועל פי תוכנית בניין ערים (תב"ע).
  • שינוי בתוכניות סביבתיות- יש לבדוק כי על סמך התב"ע לא יתכנו שינויים בתוכנית הסביבתית באזור בו נמצאת הדירה. למשל, שלא עומדים לבנות כביש סואן בסמיכות לדירה.
  • ליקויים בדירה- רטיבות, צנרת, חשמל, מפגעי רעש, מפגעי קרינה, בדיקת שכנים וכו'. להבדיל, ברכישת דירה מקבלן יש אחריות בדק לתקופה מסוימת.
  • הזכויות בקרקע- אם מדובר בקרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל והזכות הנמכרת הינה זכות חכירה, יש לבדוק לוודא ששולמו דמי הסכמה למנהל וכי הקרקע מהוונת, כלומר – שולמו דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור כל תקופת החכירה (במידה ולא שולם היוון, הרוכשים יאלצו לשלמו).
  • קיומו של תקנון מוסכם-חוק המקרקעין קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם. תקנון מוסכם הינו חוזה ייחודי הקובע תנאים ספציפיים בקשר לניהול הנכס עליהם הסכימו בעלי הדירות. רוכש דירה יהפוך לצד לחוזה זה ועל כן חייב לדעת את פרטיו טרם הרכישה.

רכישת דירה מקבלן

לרוב, רוכשי הדירות מקבלן רוכשים נכס שטרם נבנה תוך הסתמכות על תוכניות ושרטוטים מטעם הקבלן. אין חולק כי קיים סיכון ברכישת נכס שטרם נבנה ואין אפשרות לראות אותו ולבוחנו. רוכשי דירות מקבלן עושים זאת בשל המחיר הנמוך, ברוב המקרים, של הנכס ובשל העובדה כי בגמר הבנייה שווי של הנכס יעלה בשיעור משמעותי. בנוסף, הרוכש מקבל נכס חדש לחלוטין שאותו יוכל לעצב כאוות נפשו במהלך הבנייה.
רכישת דירה מקבלן טומנת בחובה סיכונים ו"מוקשים" רבים. הרוכש נאלץ להתמודד עם חברה קבלנית מתוחכמת ובעלת ידע רב בתחום הבנייה, המלווה ביועצים משפטיים מנוסים, וכל זאת בשעה שאין לרוכש נכס ממשי ביד לאורך תקופת הבנייה הארוכה. הרוכש חייב להגן על עצמו, לערוך בדיקות רבות ולנהל משא ומתן קפדני מול הקבלן המנוסה.  

להלן מפורטות מקצת הבדיקות והנושאים שיש לשים לב אליהם  טרם רכישת דירה מקבלן בכדי להימנ
ע מאותם "מוקשים" שעלולים לגרום לרוכש נזק רב:


  • בטוחות-לרוכש דירה מקבלן ניתנות מספר בטוחות על מנת להבטיח את כספו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. ניתן לממש בטוחות אלו רק במקרה של פשיטת רגל או קריסה של החברה למרות שיש לא מעט מקרים בהם הבניה תוקפא (למשל במקרה של סכסוך בין החברה לגורם אחר או בין הרוכשים לבין החברה) דבר שלא יאפשר את מימוש הבטוחות ועדיין ישאיר את הרוכש ללא נכס.
  • שמירת ערך ההשקעה- חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי). יש לדרוש כי הבטוחה שתינתן לרוכש על ידי הקבלן תהיה צמודה למדד ותשמור על ערכה.  
  • עיכובים במסירת הדירה- יתכנו עיכובים במסירת הדירה מסיבות שונות, ולעיתים מסיבות שאינן תלויות בקבלן. בנוגע למקרה של איחור במסירה, יש להגדיר במפורש מהי תקופת האיחור המותרת אשר אינה מזכה את הרוכש בפיצוי ומהי תקופת האיחור המזכה את הרוכש בפיצוי. כיצד נספרים ימי האיחור המזכים את הרוכש בפיצוי? האם החל מיום האיחור המקורי או מתום תקופת האיחור המותרת? יש לקבוע את סכום הפיצוי במפורש בהסכם הרכישה באופן שבו הנזקים הצפויים לרוכש במקרה של איחור במסירה יכוסו, וכן לקבוע מנגנון הצמדה וריבית על אותם סכומים.
  • תשלום לעורך הדין של הקבלן-  הרוכש נדרש לשלם שכר טרחה לא מבוטל לעוה"ד של הקבלן, אך עורך דין זה אינו מייצג את הרוכש.
  • הזכויות בקרקע- אם מדובר בקרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל והזכות הנמכרת הינה זכות חכירה, יש לבדוק לוודא ששולמו דמי הסכמה למנהל וכי הקרקע מהוונת, כלומר – שולמו דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור כל תקופת החכירה (במידה ולא שולם היוון, הרוכשים יאלצו לשלמו).
  • היתר בניה- יש לוודא כי אכן הקבלן קיבל מהוועדה המקומית היתר בניה מתאים. אין לחתום על מסמכי רכישה בבניין אשר טרם קיבל היתר בניה כחוק.
  • ליקויי בנייה- הקבלן מחויב בהתאם למסמכי הרכישה ובהתאם לחובותיו לפי חוק המכר דירות לתקן את הליקויים שיתגלו בדירה, גם לאחר שהועברה החזקה בנכס, הן בתקופת הבדק, שבה אחריות הקבלן כמעט מוחלטת והן לאחריה. אין להסכים לכל ניסיון מצד הקבלן להתנות על חובותיו כאמור. בעת מסירת הדירה יש לציין כי הרוכש בודק את הדירה מתוך הידע שלו כרוכש ולא מתוך ניסיון מקצועי וכי הרוכש שומר על זכותו לבדוק את הדירה על ידי מומחה.
  • בנק מלווה- בבנק המלווה מתנהל חשבון אשר ממנו ישולמו כל הוצאות הבניה ולחשבון זה צריכים להיות מנותבים כל תשלומי הרוכשים. כדי שהרוכשים יהיו זכאים לקבל שטר ערבות מהבנק עבור הכספים ששילמו. לפיכך, על הרוכש לאמת, לוודא, ולהקפיד, כי התשלומים מוסבים ישירות לחשבון הבנק המלווה ובשום אופן לא ישירות לקבלן או לכל חשבון אחר.
  • הערת אזהרה- הרוכש ירשום הערת אזהרה בטאבו על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע לטובתו. כדי שההערה תהא במלוא עוצמתה, יש לקבל מכתב החרגה מהבנק המלווה שלפיו תינתן עדיפות לרוכש על פני הערת אזהרה של הבנק.
  • מחיר הדירה- לעיתים נוספות הוצאות נוספות למחיר הדירה כגון- עלויות חיבור חשמל, מים וגז, תשלום לעורך הדין של הקבלן, הוצאות רישום וכו'. כמו כן, התשלומים נעשים לפי התקדמות או הבניה או על פי לוח תשלומים שנקבע בהסכם, כאשר יש הצמדה של התשלומים, לרוב למדד תשומות הבנייה, ולכן לא ידוע מראש מהו מחיר הדירה הסופי והוא תלוי במדד.
רכישת קרקע חקלאית במטרה לשנות ייעודה למגורים
בעת האחרונה רבות הפרסומות בהן מוצעת לרוכשים קרקע חקלאית במחיר נמוך בהבטחה כי קיים סיכוי גבוה שהקרקע תהפוך להיות קרקע שניתן לבנות עליה ("תופשר"), ובכך יעלה שוויה במאות אחוזים. יש הרואים בעסקה מסוג זה הימור מסוכן, שכן הפשרת הקרקע עלולה לקחת שנים רבות, אם בכלל. אם משקיע החליט, בכל זאת, לרכוש קרקע בעסקה מסוג זה, ישנם נושאים ו"מוקשים" שעליו לדעת ולבדוק טרם הרכישה, ובכך יקטין במעט את הסיכון הכרוך בעסקה מסוג זה.

להלן מפורטות מקצת הבדיקות והנושאים שיש לשים לב אליהם טרם רכישת קרקע חקלאית לשם הפשרתה:

  • סיכויי הפשרת הקרקע- רכישת קרקע חקלאית טומנת בחובה סיכון גבוה. יש לבדוק את התוכניות החלות על הקרקע  ובועדות תכנון ובניה ברשות המקומית מהי התוכנית החלה היום על מקרקעין במקום ומהן התוכניות העתידיות לקרקע. כאן אפשר גם לגלות כי לקרקע מסוימת אין בכלל סיכויי הפשרה, למשל מאחר והיא מיועדת לשמורת טבע.
  • הפקעה- קרקע חקלאית הנרכשת כשטח נטו עלולה להפוך לשטח למגורים ברוטו. לאחר ההפשרה נערכים הליכי תכנון של איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע שבמסגרתם יופקעו מהקרקע שטחים לטובת שטחי ציבור וכבישים - עד מחצית מהשטח הכולל של הקרקע שהופשרה. היתרה היא זו שתחולק בין הבעלים, באופן יחסי לשטח הקרקע שהיה בבעלותם.
  • הזכויות בקרקע- אם נרכשת קרקע שהזכויות בה הן זכויות חכירה ממינהל מקרעי ישראל, קיים סיכוי גבוה כי הקרקע תוחזר למינהל ותיפסק החכירה בה לאחר שהחוכר יפוצה (למשל החלטה מיום 6.12.2010).
  • היטל השבחה בעת הפשרת הקרקע- לפי חוק התכנון והבנייה, אם עולה שוויים של המקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או מהתרת שימוש חורג - ישלם הבעלים של הקרקע היטל השבחה לוועדה המקומית, בשיעור שיקבע שמאי מקרקעין של הוועדה.

  • אי קבלת תשואה- משך הזמן הצפוי עד להפשרת הקרקע עלול להגיע לשנים רבות. במהלך תקופה זו, הרוכש לא זוכה בדרך כלל לתשואה על הקרקע, להבדיל מאפיקי השקעה אחרים, או רכישת נכס מקרקעין שמניב מיידית דמי שכירות חודשיים.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark