עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: הסכם שכירות עסקי- היבטים משפטיים מצד שוכר הנכס
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - חוזה שכירות עסקי - משפט עסקי - משפט מסחרי - היתרים - אופציה - בלעדיות - הצלחה עסקית
 


  מאת: עו"ד גיא הרשקוביץ
הסכם שכירות עסקי- היבטים משפטיים מצד שוכר הנכס
מאת: עו"ד גיא הרשקוביץ

הקמת עסק חדש הינו דבר הדורש משאבים, זמן, יצירתיות, תוכנית עסקית, אולם יותר מכל תכנון אסטרטגי נכון וצפי פני עתיד.
ישנם מקרים בהם מקיימי העסק עושים הכול בצורה יסודית וטובה אולם נוטים לשכוח את חשיבותו של חוזה שכירות עסקי אשר מהווה בסיס להצלחת העסק ולהקניית שקט תעשייתי הן לשוכרים והן למשכירים.
במאמר זה אעמוד על חשיבותו של הסכם שכירות עסקי תוך התייחסות "למוקשים" שיכולים לפגוע בעסק כאשר חוזה השכירות מנוסח באופן חד צדדי ואינו קובע הוראות שיגנו על האינטרס העסקי של העסק.

בדיקות טרם חתימה על ההסכם.

הנה לנו שלושה שלבים בבדיקת חוזה שכירות עסקי.

שלב ראשון- בדיקות משפטיות.

בדיקת זכויות בנכס
בכל חוזה שכירות חשוב ביותר לבדוק שהמשכיר הוא אכן הבעלים או מורשה מבחינה חוקית להשכיר את הנכס.

ישנם מקרים רבים בהם נוכלים התחזו לבעלי נכס מסוים ונחתם הסכם שכירות אשר התגלה בסופו של יום ש"המשכיר" אינו רשאי להשכיר את הנכס כי הוא אינו בעליו. גילוי זה הותיר את השוכרים בלא כלום הן מבחינה רכושית והן מבחינה משפטית.

הדבר מקבל משנה תוקף כאשר מדובר בחוזה שכירות עסקי שבו כבסיס, מתאימים את מיקום העסק, חלל העסק ותכולתו לצרכיי העסק, לרוב אף מזמינים בעלי מקצוע ומשפצים או מזמינים ריהוט וציוד אשר תואמים לחלל העסק. על כן, חובה על כל אחד ממקימיי העסק לבדוק את אמיתות זכויות הבעלות של משכיר בנכס.

רישיונות, התרים, ואישורים לרבות אישורים של רשויות מקומיות
כאן המקום לציין שישנה חשיבות רבה לבדיקה שאכן ניתן להקים/להפעיל עסק באותו מקום לפי תוכנית בנין ערים. לאחרונה פורסמו מקרים בהם אולמי שמחות אשר הוקמו בהשקעה עצומה קיבלו צווי הריסה ואף כתבי אישום פלילים כנגד המקים, זאת מכוון שעל פי תוכנית בנין ערים לא היה ולא יכול היה להתקבל אישור להפעלת ו/או לבניית עסק באותו מקום.

בנוסף, יש לבדוק כי ניתן לקבל אישור להפעלת עסק מהרשות המקומית. נציין, כי לכל עסק וסוגו ישנם תנאים שונים לקבלת רישיון עסק מהרשות המקומית ביחס לסוגי עסקים, על כן יש לבדוק את התנאים של הרשות ובנוסף האם תנאים אלו מתקיימים בעסק אותו אנו רוצים להקים. לרוב דרישות הרשות המקומית יכללו בין היתר אישור משרד הבריאות (אם מדובר בעסקי מסעדנות), אישור מכבה אש, אישור משטרה וכו.

עניין נוסף שיש לקחת בחשבון הינו המשאבים הכלכליים שנדרשים לקבלת הרישיון, והאם השקעת המשאבים תואמת לתוכנית העסקית של העסק?.

בדיקת דרישות ביטוחיות
לעיתים חוזה השכירות יכלול התחייבויות של השוכר לרכוש פוליסות ביטוח על סוגיהן השונות. לכן מומלץ לבדוק אילו פוליסות נדרשות וייתכנות לרכישת פוליסות כאלה.

לעניין זה חשיבות מרובה שכן במצב דברים שהאחריות לרכישת הפוליסה הינה על השוכר ולמרות זאת השוכר לא מילא אחריות זו מסיבה כזאת או אחרת, יכול שהשוכר ייחשף, לתביעות מצד בעלי הנכס ו/או מהניזוקים שניזוקו בנכס או כתוצאה מהנכס או מהפעילות בו, זאת כמובן בקרות מקרה ביטוחי .

בנוסף, לפני חתימה על חוזה ובאם האחריות לרכישת פוליסת ביטוח, מוטלת על השוכר, יש לבדוק את עלותה, שכן מחיר הפוליסה יכול להיות מושפע מגורמים מסוימים ואף דרישות שונות למיגון מצד חברת הביטוח.

לדוגמה, אם העסק המיועד נמצא בקומת קרקע יכולה חברת הביטוח לדרוש אמצעי מיגון מחמירים כנגד פריצות , אזור בעייתי מבחינת אוכלוסיה ועוד. לכן יש לבדוק תחילה על מי מוטלת האחריות לרכישת פוליסת הביטוח  ועלותה ובמצבים מסוימים אף לדרוש מהמשכיר למגן את העסק. כך תמנעו הוצאות מיותרות.


שלב שני-תקופת חיי ההסכם,
קיימת חשיבות מרובה לאורך חיי הסכם השכירות, קרי לכמה זמן אתם מתכוונים לשכור את הנכס.
לרוב הקמת עסק דורשת השקעות משאבים בנכס מבחינה וויזואלית (שיפוץ ועיצוב המקום), הכנסת ציוד וריהוט קבוע, והשקעת משאבים בבניית מוניטין בעסק.

"הסכנה הגדולה" ביותר קיימת בהסכם שכירות עסקי שנחתם לתקופת זמן קצרה (לשנה או שנתיים).

במצב דברים שכזה, יכול להיווצר מצב בו השקעתם את כספכם, זמנכם בנכס המושכר ולאחר שנתיים בעל הנכס יחליט כי הוא לא מחדש את הסכם השכירות וכל השקעתכם בנכס המושכר ירדה לטמיון.

מאידך, הסכם שכירות מרובה שנים יכול לגרור התחייבות ארוכת טווח שבמצב דברים בו העסק נכשל, יהיה הסכם שכזה לרועץ.

על כן נשאלת השאלה לאיזה פרק זמן כדאי לתחום על הסכם השכירות?
מחד נראה, כי העדיפות הינה להסכם של שנות התחייבות מעטות + שנות אופציה מרובות.

דוגמה שכירות לתקופה של שלוש שנים + אופציה לשש שנים נוספות. במצב דברים זה השוכר מתחייב לשלוש שנים בלבד ויכול לסיים את הסכם השכירות לאחר מכן במצב בו העסק נכשל ולעומת זאת המשכיר מתחייב כי השוכר יוכל לשכור את הנכס לשש שנים נוספות באם השוכר יהא מעוניין, ובתנאי שהשוכר מילא את כל תנאי ההסכם.

מאידך,  אין להסתמך על  האופציה "בעיניים עצומות", זאת מכוון שהאופציה יכולה להיות אופציה על תנאי ואז תאפשר למשכיר להשתחרר מהחוזה למרות האופציה (כאן המקום לציין כי יש לבדוק שהאופציה אינה "גוררת" איתה עליה בסכום דמי השכירות החודשים מעבר לסבירות המקובלת).

על כן, נראה כי העדיפות הינה לחוזה שכירות משולב. עניין זה מהותי ועל כן יש לבדוק את התאמת אורך חיי ההסכם לסוג הנכס וצרכיו. ובנוסף יש לבדוק כי ניתן יהיה להשתחרר מהחוזה בתנאים סבירים, כגון הבאת שוכר חלופי.

מקרה להמחשה לחשיבות אורך חיי השכירות.
מקרה שהיה כך היה: נחתם חוזה שכירות לשלוש שנים ללא אופציה, עבור שכירות מבנה בתחנת דלק אשר מיועד לכל עסק. השוכר הקים במקום חנות למוצרי מזון וצריכה(סופר), השקיע את כספו וזמנו כדי לבנות עסק מצליח ובעל מוניטין. לאחר שנתיים,  ההצלחה של העסק הייתה מסחררת, רווחיות גואה ושגשוג.

עליה וקוץ בה
חוזה השכירות המקורי היה לשלוש שנים בלבד, בעלי הנכס ראה את ההצלחה והציב אולטימאטום לשוכר "או שתשלם דמי שכירות גבוהים יותר (שווי ערך לפי 5 מדמי השכירות המקוריים) או שתעזוב". לשוכר לא נותרה בררה, ולמרות ההצלחה נאלץ לעזוב את עסקו ומפעל חייו קרס.

שלב שלישי-מהות ההסכם ודגשים נוספים.
סעיפי ההסכם לעיתים יכולים להיות מנוסחים  באופן חד צדדי לטובת בעל הנכס ולעיתים מסורבלים ולא ברורים. כאן המקום להבהיר, כי קיימים נושאים מהותיים שחשוב שיהיו מובהרים בהסכם השכירות.

להלן כמה דוגמאות:

מה כולל המושכר בנכס- חשוב להכליל ולהגדיר כל שטח נוסף, החיוני לפעילות העסק, כמו למשל, חניה, מטבחון, מחסן, ציוד, וכו'.

הגדרת הנכס המושכר- יש להגדיר בהסכם את מטרת העסק באופן רחב כדי לאפשר התפתחות והתרחבות של העסק לתחומים אחרים ללא הפרת הסכם שכירות. בדר"כ הפרה של "מטרת השכירות" תביא להפרה יסודית של ההסכם ולתשלום פיצוי מוסכם למשכיר.

בלעדיות במתחם שבו מוקם העסק- אם המשכיר הוא בעלי המתחם, יש לנסות ולדרוש בלעדיות בתחום העיסוק.

סיום ההסכם- יש לעגן את זכויותיו של השוכר בהסכם למקרה שירצה לסיים את ההסכם טרם המועד, למשל באמצעות הסכמה על שוכר חלופי ו/או שוכר משנה.

בנוסף יש לעגן את זכויותיו של השוכר בנוגע לציוד קבוע שהשוכר עתיד להכניס לנכס, כך שבסוף תקופת השכירות הבעלות על הציוד תישאר בידי השוכר.

לסיכום
חוזה שכירות עסקי מהווה חלק בלתי נפרד מהצלחת העסק. חוזה שכירות הינו עניין מורכב ודורש התייחסות לעניינים שלפעמים נראים זניחים, אולם בפועל הם מהותיים להצלחת העסק . על כן,  ההמלצה היא לא לחסוך את עלויות הייצוג המשפטי במהלך המו"מ לחתימה על הסכם עסקי. חסכון בשלב זה יכול שיהיה מובן (בתחילת הדרך מנסים לחסוך בהוצאות לטובת השקעות אחרות בעסק, כגון השקעות בשיפוץ העסק, שיווק,ציוד וסחורה וכו). אלא שחסכון זה יכול לעלות ביוקר בשלבים מתקדמים של הסכם השכירות. לכן, מומלץ  להיעזר בעו"ד הבקיא בתחום המשפט המסחרי בכלל והחוזים המסחריים בפרט.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark