עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: תמ"א 38-הסבר, מסלולים והליך בחירת עו"ד
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - תמ"א 38 - חיזוק מבנים - רעידות אדמה - הריסת בניין - פינוי בינוי - בתים משותפים - ליווי משפטי - דייר סרבן
 


  מאת: עו"ד רועי שעיה
תמ"א 38-הסבר, מסלולים והליך בחירת עו"ד
מאת: עו"ד רועי שעיה *

רקע מקדמי-מהי תמ"א?
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005 .
הוראות התוכנית קובעות את המסגרת החוקית שבה רשאיות הרשויות המקומיות ליתן היתרי בניה, מכוחה, לצורך חיזוק המבנים. ההיגיון בבסיס התוכנית הוא מתן הקלות משמעותיות בזכויות הבניה ותוספת בניה אשר בשילוב עם הקלות מס, מהווים תמריץ כלכלי לחיזוק הבניין.היתרון המרכזי שמקנה תוכנית תמ"א 38 לדיירי הבית המשותף הוא השבחה של הנכס לרבות שדרוג רמת המחייה של האזרח. התוכנית מאפשרת לקבל אישור לתוספות בנייה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה.
התוכנית מעניקה תמריצים שונים שכל תכלית מטרתם הינה לעודד את בעלי הדירות לחזק את המבנה כך שיעמוד בתקן הישראלי. התמריץ המרכזי מופיע בסעיף 2.3 לתוכנית:"בין מטרות תמ"א ביצוע חיזוק מבנים קיימים, על-ידי תוספת בניה",קרי, תמ"א 38 מעניקה באופן חריג זכויות בנייה שלא היו קיימות קודם. דהיינו: מהות התוכנית הינה הענקת זכויות בנייה של בעלי הדירות מכוח תמ"א 38 לקבלן, אשר בתמורה לקבלת זכויות אלה יישא על חשבונו בחיזוק המבנה, כך שיעמוד בתקן הישראלי הנדרש.

מסלולים עיקריים לחיזוק מבנים:
מסלול ראשון: תמ"א 38/1, חיזוק הבניין הקיים - זהו המסלול העיקרי בתוכנית המקורית, המאפשר חיזוק המבנה הקיים. בנוסף לחיזוק המבנה, הועדות המקומית רשאיות לאשר הטבות נוספות ועיקרן:1. חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה. 2. סגירה של קומת עמודים ("קומה מפולשת") לשם בניית דירות חדשות, או להרחבת הדירות שבקומה הראשונה. 3. הוספת שתי קומות נוספות לבניית דירות חדשות. 4. הקמת אגף חדש לבניין לבניית דירות חדשות. 5. הקמת קומת גג להוספת דירות חדשות. 6. הרחבת הדירות הקיימות - עד 25 מ"ר, הכוללות ממד בעל 9 מ"ר לפחות. 7. הוספת מעלית לבניין. 8. הקלות שונות בנושאי חניה.

מסלול שני: תמ"א 38/2, הריסת הבניין הישן ובנית בניין חדש -מדובר בעדכון שמטרתו הוא הרחבת אפשרות היישום של המסלול הראשון גם לאפשרות של פינוי בינוי.התכנית אושרה בפברואר 2010 ומאפשרת שימוש בזכויות התמ"א גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש, ובכך מעין "פינוי בינוי" לבניין. היתרון הגדול במסלול זה הוא החלפת בניין בן 30 לפחות, בעל אילוצים תכנונים רבים, בבניין חדש ומודרני, תוך ניצול מיטבי של זכויות בניה.על מנת לסבר את האוזן מהו תמ"א 38/2 נאמר שעד פרסום התמ"א היו שני חוקים שלא קשורים זה לזה: חוק פינוי בינוי ותמ"א 38. לכאורה כל אחד מהם עסק בנושא אחר ולא היה קשר ביניהם. תמ"א  38/2הרחיבה את האפשרויות להחיל את ההטבות הניתנות במסגרת תמ"א 38 בהיבטים תכנוניים, מיסויים, וביצועיים גם למצב של פינוי בינוי ולכן שמה השני של תמ"א 38/2 הוא גם תמ"א בהריסה. כלומר, ניתן במקרים מסוימים לקבל הטבות של תמ"א 38 במקרה של פינוי-בינוי וליהנות מכל העולמות גם הטבות של פינוי בינוי וגם הטבות של תמ"א 38/2.

מסלול שלישי: תמ"א 38/3, נכנס לתוקפו במאי 2012. שינוי 3 מטפל במספר רב של נושאים אשר דרשו טיפול כגון ניוד זכויות במסגרת תמ"א 38, הנחיות בנוגע להיבטים הנדסיים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ועוד נושאים רבים. הנושא הבולט ביותר בתמ"א 38/3 הינו מתן תמריץ כלכלי נוסף ע"י מתן אישור להוספת קומה נוספת וע"י כך לאשר תוספת 2.5 קומות במסגרת תמ"א. הסברה הרווחת היא שע"י מתן האישור הנ"ל התווספו 400,000 יח"ד ברחבי הארץ אשר תמ"א 38 הפכה להיות רלוונטית לגביהן.


חשוב להבין כי בפרויקט תמ"א 38 הדיירים מעבירים ליזם את כל זכויות הבנייה שיש להם בבניין – זכויות בניה מכוח תמ"א + מכוח תב"ע + זכויות בנייה שלא נוצלו על ידיהם – כל אלה מועברים ליזם כדי שיוכל להשתמש בהם, לבנות דירות עבור עצמו ולמכור אותן לצד ג’. כל זה בתמורה לכך שהוא יבצע עבור הדיירים – בתמ"א 38/1חיזוק יסודות, שיפוץ המבנה, מעלית, חדר מדרגות, חנייה, מחסנים וכיו"ב, ובתמ"א 38/2הורס את הבניין ובונה בניין חדש מן היסוד עם החיזוקים הדרושים ע"פ התקן – כל זאת ללא כל עלות מצד הדיירים.יש כאן, אפוא, מצב של תן וקח. של העברת זכויות וקבלת תמורה עבורן. ובמו"מ, המתנהל בין בעלי הדירות לגורם המבצע, לעוה"ד המייצג את בעלי הדירות, יש תפקיד חשוב ביותר ואף קריטי להצלחת התהליך המורכב והסבוך.


בעלי דירות בבניין, המחליטים לבצע מיזם תמ"א 38 יהיו חייבים, בשלב מסוים, לשכור שירותיו של עו"ד, המתמחה בנושא, שילווה אותם בהליך הארוך והמורכב הזה.פרויקט תמ"א 38 הינו הליך מורכב מאוד המכיל קשיים וחסמים בירוקרטיים רבים. יש צורך להיעזר באנשי מקצוע רבים על מנת ליישם את הפרויקט קרי: מהנדסים, אדריכלים, עובדי עירייה, קבלני שיפוצים, מפקחי בניה וכן – עורכי דין המתמחים בתמ"א 38 ובידם הידע הבירוקרטי, המשפטי והחוקי בכדי להקל על התהליכים השונים של הפרויקט ולמנוע את עיכובם  ככל האפשר. ללא הידע של עורך הדין לא נוכל תמיד לממש את הפרויקט ולא נהיה מודעים לפרטים קטנים שיכולים לשנות את כל התמונה במהרה ולגרום לנו להיתקע עם מבנה שלא מתקדם בתהליכים שלו בעקבות טעות בירוקרטית קטנה.


איך לבחור עורך דין לליווי משפטי של דיירים בפרויקט תמ"א 38:

מומחיות - חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן והמקרקעין ובעל ניסיון בייצוג דיירים. עו"ד בעל ניסיון יהיה בעל ראיה רחבה וכוללת ובעל יכולת יצירתית לפתור בעיות, ובכך יתרום רבות לקידום הפרויקט.עו"ד העוסק בענייני תמ"א 38 צריך להיות בקיא בתחום המקרקעין ובפרט בתוכנית של תמ"א 38, שכן מדובר באחת מעסקות הנדל"ן המורכבות ביותר. ריבוי ההתקשרויות – הדיירים, היזמים, אנשי המקצוע בתחום לצד הקשיים המשפטיים ברישום גג כיחידה נפרדת הופכים את המשימה לבלתי אפשרית בלי עורך דין המומחה בתחום תמ"א 38.מעבר לכך, חשוב שלדיירים יהיה עורך דין מקצועי שייצג אותם במקרה של אי הבנה או סכסוכים מול היזם או מול העירייה שמעכבת תהליכים מסוימים.


תפקידו - תפקידו של עו"ד תלוי בסוג המינוי שסוכם אתו ובמעורבות שלו בפרויקט. קיימים שני סוגים של מינוי: עו"ד מייצג ועו"ד מלווה. חשוב ללמוד ולהבחין בין שני סוגי המינויים, תפקידם, מי מכין את הטיוטה הראשונה, מי מעדכן את הדיירים, היכן חותמים וכיצד, מי הסמכות המאשרת לדיירים לחתום על ההסכם, כיצד מתנהל המשא ומתן, הליווי המשפטי עד לסיום הפרויקט ושינוי צו בית משותף חדש.

תפקידו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות אל מול היזם הוא להגן על זכויותיהם. עליו לדאוג ולוודא שמימוש האינטרסים של הגורמים העומדים מול הדיירים (היזמים, הקבלנים והחברות), לא יבוא על חשבון זכויות הדיירים. בנוסף, בסופו של המו"מ על עוה"ד לערוך ולנסח את ההסכמות שגובשו לכדי מסמך משפטי מחייב, תוך שמירה על זכויות הדיירים והגנה מפני כל סיטואציה אפשרית שעלולה לסכן ו/ או לפגוע בהם או בזכויותיהם.

הדבר החשוב שיש לזכור הוא כי תמ"א 38 היא עסקת נדל"ן לכל דבר. מעמד החתימה על החוזה הנו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה. עורך דין מיומן ומקצועי, המתמצא היטב בפרטי תמ"א 38, יוכל להעניק לכם הסבר מפורט על זכויותיכם וחובותיכם, לייצג את האינטרסים שלכם מול הקבלן ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתכנית.


יש חשיבות לבניית מסמך משפטי פרטני, הקובע בצורה ברורה ביותר את חובות הצדדים האחד כלפי משנהו.מצד אחד, חובות היזם כלפי בעלי הדירות, האחריות שלו, הערבויות שעליו לתת, ייפויי הכוח. זאת, כמובן, לצד הסנקציות שיחולו עליו באם יסטה בצורה מהותית מסעיף כלשהו בהסכם.ומן הצד השני, חובות בעלי הדירות כלפי היזם, כך שזה יוכל לבצע ולהשלים את המיזם בצורה הטובה והיעילה ביותר.תפקידו של עורך הדין הוא סוג של שליחות חברתית, העומד תמיד לצד בעלי הדירות, העומדים חשופים אל מול הגופים גדולים, המקצועיים,מגן עליהם מפני פגיעה ודואג לשמירה על זכויותיהם,באופן זה תהיו בטוחים.


ליווי לאורך התהליך - חשוב מאוד שעורך הדין ילווה את היזם ואת הלקוחות לכל אורך התהליך ויסביר את כל הפרטים בפירוט ובבירור תוך בדיקה שכולם מבינים. ליווי מלא מתחילת העסקה, חתימה על ההסכם, הכרות הצדדים, דיווח לרשויות ועד תום העבודה.

מו"מ - חשוב לוודא כי עורך הדין מוכן למשא ומתן מול היזם בכדי להעניק לכם את התנאים הטובים ביותר. פרטים רבים נכללים בתמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנה כגון- חדרי אשפה, לובי, חזית המבנה, חדר מדרגות, הרחבת דירות, הענקת מגורים ארעיים במקרים מסוימים וכו'. במקרים רבים ההבדל בצורת הפרויקט ואיכות בנייתו נובעת בין היתר מניהול מו"מ קשוח של עורך הדין מטעם הדיירים אל מול היזם.

פיקוח: בפרויקטים רבים של תמ"א מסתובב באתר מפקח מטעם הדיירים אשר מוודא את איכויות העבודה וכן עמידה בקצב ובלוח הזמנים. המפקח עובד ישירות מול עורך הדין מטעם הדיירים על מנת לא לאפשר עיכובים ודחיות שלא לצורך.

התמודדות עם דייר סרבןפרויקטים רבים מלווים בלא מעט מכשולים וקשיים בדרך. כמעט בכל פרויקט כזה נתקלים בדייר אחד או קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט.סיבות רבות ישנם לסרבנותו של דייר החל מאי רצונו בקיום הפרויקט, החשש לפגיעה באיכות החיים בזמן הפרויקט וכן דיירים המעוניינים לנצל את כוחם ואת הצורך בחתימתם להנעת הפרויקט, ולהתנות את הסכמתם בקבלת תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. לעיתים, דיירים אלו יחכו להיות האחרונים שחותמים על ההסכם כדי להפעיל לחץ גדול יותר. כתוצאה מסרבנות הדיירים, פרויקטים רבים "תקועים" בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו, ופחות בשלבי החוזה המשפטי. לעו"ד מומחה ומיומן ישנן דרכים רבות להתמודדות עם סרבנים שונים, הן משפטיות והן במציאת פתרונות ואיזונים לריצוי המתנגדים.

שכר טרחת עורך דיןמקובל ששכר טרחת עו"ד משולם על ידי היזם, בהתאם למידת מעורבותו בפרויקט, כך שדיירי המבנה אינם מוציאים שקל מכיסם. עם זאת, ישנם דיירים שמתעקשים לשלם את שכרו של עורך הדין בעצמם, משום שהם לא מסכימים מבחינה אתית כי היזם יממן את ייצוגם בהסכם.


לסיכום: תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית אשר מטיבה עם הדיירים, אך ישנה משמעות רבה בבחירת עו"ד העוסק בתחום למען הצלחת הפרויקט וקידומו בזמן סביר.


אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

*עו"ד רועי שעיה הינו מרצה בתחום המקרקעין ובעליו של משרד עו"ד רועי שעיה ושות'- העוסק בתחומי המקרקעין וההתחדשות העירונית.
ז'בוטינסקי 35(מגדלי התאומים 2), קומה שמינית, רמת גן.
טל:03-6810072
אתר:shaya-law.com
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד רועי שעיה
טיפים ממשרד:  עו"ד רועי שעיה
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד רועי שעיה
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark