עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: קביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה
מידע משפטי בנושאים: מקרקעין - עסקת קומבינציה - מיסוי מקרקעין - קביעת שווי המכירה
 


  מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער
קביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה
מאת: עו"ד ורו"ח  שניר שער

כידוע, עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין בה בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בנייה על חלק הקרקע שנותר בידיו. בדרך זו נחסכים מיסי רכישה ושבח, שכן מס השבח ומס הרכישה מוטלים רק בגין חלק הקרקע שנמכר ליזם, ובעל הקרקע אינו משלם מס רכישה בגין שירותי הבנייה שניתנים לו על ידי היזם על חלק הקרקע שנותר בידיו. אלא שקיימת מחלוקת עתיקת שנים עם רשויות המס בדבר קביעת שווי המכירה של החלק שנמכר ליזם.

נסביר במה דברים אמורים. בעסקת מזומן אין קושי בקביעת שווי המכירה שכן בהיעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים וכאשר התמורה נקבעת בהסכם בכתב ובתום לב  הרי שהמחיר ההסכמי משמש כבסיס לקביעת שווי המכירה,והדבר אינו מעורר קושי. ואולם, בעסקת חליפין בה תמורת חלק הקרקע הנמכרת לקבלן משולם לא מזומן אלא שווה מזומן (שירותי הבנייה שניתנים  לבעל הקרקע)
עולה השאלה כיצד לקבוע את שווי המכירה ? ניתן לחשוב על שתי אפשרויות : האחת, שווי השוק של הקרקע הנמכרת ליזם . השניה, שווי שירותי הבנייה שמקבל בעל הקרקע על חלק הקרקע שנותר בידיו. ויודגש, כי בין 2 האפשרויות הללו עשויות להיות הבדלים משמעותיים.

סוגיה זו הגיעה לאחרונה להכרעת בית המשפט העליון בפסק דין שניתן ביום 7.11.13. המדובר היה בעסקת קומבינציה בין בעלי קרקע לבין קבלן בה עסקת הקומבינציה שנקבעה בין הצדדים הינה שהבעלים מוכרים לקבלן  70% מהקרקע בתמורת לקבלת שירותי בנייה ל 2 יחידות דיור על ה 30% הנותרים בידי הבעלים. בעלי הקרקע טענו כי יש לקבוע את שווי המכירה של ה 70% שנמכר לקבלן לפי עלות הבנייה בפועל בתוספת רווח קבלני מקובל ל 2 יחידות הדיור, כאשר זו נקבעה לפי חשבונית המס שהוצאה על ידי הקבלן.

רשויות המס טענו לשווי מכירה גבוה יותר וזאת לפי שווי שוק של הקרקע באותו איזור . ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי יש לקבוע את השווי לפי עמדת בעלי הקרקע. מנהל מיסוי מקרקעין לא השלים עם פסיקה זו והגיש ערעור עליה לבית המשפט העליון (ע"א 3289/12 מנהל מיסוי מקרקעין מרכז נ' עמנואל סטפאןואח').

החשוב בפסק הדין היא קביעת בית המשפט כי עומד בתוקפו הכלל שלפיו ייקבע שווי המכירה של הזכות הנמכרת בעסקת קומבינציה לפי שווי השוק של הקרקע או של שירותי הבנייה, וזאת לפי קביעת פקיד השומה, ותוך שעל המשיג על כך להציג ראיות מתאימות לעניין עלויות הבנייה, והנטל עליו, ולא בהכרח די בהצגת חשבונית.

ניתן לסכם ולומר כי דרך המלך הינה כי קביעת השווי בעסקת קומבינציה ייקבע לפי שווי הקרקע הנמכרת לקבלן, ומי שמבקש להשיג על כך (לרוב יהיה זה הנישום) עליו נטל ההוכחה להצגת ראיות מתאימות בדבר עלויות הבנייה. לפסיקה זו יש משמעות לכל סוג של עסקת קומבינציה כדוגמת תמ"א 38 תיקון מספר 2 שהינה מקרה פרטי של עסקת קומבינציה בה הדיירים מוכרים חלק מזכויות הבנייה לקבלן בתמורה לקבלת שירותי בנייה לדירות החדשות שימסרו להם. במקרים כגון אלו יש משמעות חשובה לשיטת קביעת השווי, שכן לדבר יש השפעה הן לעניין גובה מס רכישה והן לעניין גובה מס השבח שעשוי לחול בעסקה, שכן רשויות המס יבקשו לקבוע את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה לקבלן בעוד שהדיירים/היזם יבקשו לקבוע את שווי המכירה לפי שווי עלויות הבנייה לדירות הבעלים, ויהיה עליהם לעמוד בנטל ההוכחה לעניין שווי עלויות הבנייה, שאם לא כן השווי ייקבע לפי שווי הקרקע הנמכרת לקבלן. אומנם בעסקה כאמור , כולה או חלקה, עשויה להיות פטורה ממס שבח (בין פטור אישי לפי פרק חמישי 1 לחוק ובין פטור לפי תיקון מספר 74 לחוק מיסוי מקרקעין), אולם עדיין לקביעת השווי תהיה השפעה על גובה הפטור ממס שבח ובוודאי שעל מס הרכישה.


הכותב עו"ד שניר שער (רו"ח),ממשרד ליבוביץ,שער ושות',מתמחה במיסוי מקרקעין
www.lieblaw.co.il

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark