רכישת דירה מקבלן – מדריך מעשי

רכישת דירה מקבלן – מדריך מעשי
מאת: עו"ד גילעד כהן

רכישת דירה מקבלן מצריכה ביצוע בדיקות מגוונות ושונות במהותן מן הבדיקות המבוצעות בטרם רכישת דירה מיד שנייה.
במאמר זה אסקור את חלקן המהותי של בדיקות אלו, אותן מן הראוי לבצע בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן.

מיהו הקבלן?

יש לבצע בירור מקיף על החברה הקבלנית תוך הבחנה בין מתווכי מקרקעין לבין חברה פרטית/ ציבורית/ממשלתית.
על הקבלן להציג רישיון קבלן בתוקף (רישום בפנקס הקבלנים), וכי הוא מורשה לבצע הבנייה מבחינת סיווגו המקצועי והכספי, דהיינו האם הוא יכול לבצע עבודות בהיקף כספי של הפרויקט הנדון.
בדיקת עבודות בנייה נוספות שביצע/מבצע הקבלן לבטח לא יכולה להזיק, ובפרט לעניין רמת הגימור וקיום התחייבויותיו עפ"י הסכמי המכר ( בדיקה מול דיירים בפרויקטים קיימים שבנה).
יש לבצע בדיקת נזילות בכדי לקבל אומדן על מצבו הכלכלי של הקבלן, ובמידה ולא מתאפשר אזי לבצע בדיקה ברשם החברות בנוגע לאותה חברה הקבלנית.

אישורים שעל הקבלן להציג
היתר בנייה בתוקף, ואישור מנציבות מס הכנסה וממס רכוש. כמו כן על הקבלן להצהיר כי אין כל מניעה לרשום הנכס על שם הרוכש לכשיתקבלו אישורי המיסים.
בעסקאות קומבינציה צריך לבחון את ההסכם בין בעל המקרקעין לבין הקבלן וכן לקבל מסמך בכתב המאשר את הסכמתו של בעל המקרקעין לביצוע העסקה הנדונה.


נסח טאבו
הוצאת נסח רישום מקרקעין לפי גוש/חלקה, וביצוע בדיקה מיהו הבעלים הרשום של הקרקע. במידה והנכס רשום בלשכת רישום מקרקעין, יש לברר מי רשום כבעל הזכויות בו. האם מדובר בבעלות מלאה/חלקית של הקבלן או שמה רשומה לזכותו רק הערת אזהרה או זכות חכירה.
בעסקאות קומבינציה בהן בעל הקרקע מוכר לקבלן רק חלק מהקרקע בתמורה לדירות, יש לבדוק האם רשומה הערת אזהרה לזכות הקבלן. כמו כן, יש לוודא היעדר קיומם של שעבודים ו/או עיקולים ו/או הערות אזהרה הרשומות על שם בעל הנכס*.
*כשקיים גוף מממן, יש לקחת בחשבון שנרשמת לזכותו במהלך הבניה הערת אזהרה.


מפרט טכני
במקרים רבים אנשי שיווק מבטיחים לרוכשים דברים רבים שאינם מופיעים בסופו של דבר בדירה המיוחלת. על כן יש לעמוד על קבלת מפרט טכני עדכני, התואם את המובטח, ואת צו מכר דירות ( טופס מפרט) התשס"ח 2008. צריך לוודא שבמפרט יופיעו כל הפרטים עליהם סוכם ( גם אלו שסוכמו בעל פה) מול הקבלן ו/או אנשי השיווק, לרבות ריצוף, מטבח, מקלחת, תאורה וכו'.

מחיר הדירה
יש לוודא שמחיר הדירה הינו המחיר הסופי וכולל את כל התשלומים, היטלים, אגרות וכו'**.
**כשמדובר על בנייה על קרקעות מנהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק האם הקרקע עברה היוון שכן במידה וטרם עברה היוון יש לשלם דמי הסכמה המהווים תנאי להעברת זכויות החכירה בנכס, ודמי חכירה ( מהוונים בתשלום חד פעמי או בתשלומים שנתיים).

הסכם ליווי
בנק מלווה ערבויות חוק מכר ומה שבניהם. יש לוודא כי קיים הסכם ליווי או לכל הפחות אישור עקרוני לליווי בנקאי. כמו יש לוודא כי כל התקבולים על חשבון הדירה משולמים ישירות לבנק המלווה כנגד הנפקת ערבויות חוק מכר ( ס' 3 (ב) לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשס"א 2008)***.
***ערבויות עפ"י חוק המכר יוחזרו רק לאחר רישום הערת אזהרה וקבלת מכתב החרגה מהבנק המלווה.
הגדרת מועד מסירת החזקה בדירה בצירוף סנקציה המורה על תשלום פיצוי בגין איחור במסירה ( מעבר לתקופת הגרייס המוסכמת הנהוגה בעסקאות לרכישת דירה מקבלן). תחשיב הפיצוי יהיה לפי גובה דמי שכירות שהיו משולמים על הנכס ( בחישוב יומי החל מן המועד המסירה הרשום ועד למועד המסירה בפועל), וזאת מבלי לגרוע מזכותו של הרוכש לקבל פיצוי בגין הנזקים שנגרמו ועודם נגרמים כתוצאה מהפרת ההסכם.
בדיקות נוספות
יש לוודא כי התקבל טופס 4 לאכלוס.
ביצוע בדיקה בנכס בטרם מסירת החזקה, בכדי לוודא כי הנכס תואם את המפרט הטכני.
כמו כן יש להחתים את הקבלן על פרוטוקול מסירה ולערוך בדיקה תקינות חוזרת למכלול המערכות בנכס ובמידה וקיימים אי אילו ליקויים יש לציינם בכתב על גבי פרוטוקול המסירה ולדרוש מהקבלן לחתום עליו. העתק מפרוטוקול המסירה יישאר בידי הרוכש לצורך מיצוי זכויותיו ככל ויתגלעו מחלוקות בינו לבין הקבלן.


*אין במידע האמור בכדי להוות בשום מקרה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה בעניין הנדון ולפיכך אין להסתמך על מידע זה בטרם היוועצות עם עורך דין העוסק בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
**אין לפרסם, להעתיק, לשדר, לשכפל, לצלם, או להפיץ את המידע הנ"ל או חלקו ללא הסכמתו המפורשת על עוה"ד גילעד כהן ו/או מי מטעמו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.