עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: דיירות מוגנת
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - דייר מוגן - דיירות מוגנת - דמי שכירות - עילות פינוי - הגנות הדייר המוגן
 


  מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נירה אשכנזי
דיירות מוגנת
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נירה אשכנזי

נושא הדיירות המוגנת נמצא עדיין על סדר יומה של החברה בישראל ומתעוררות סוגיות לא מעטות בדרך יישומו. במאמר המובא להלן יינתן הסבר באשר למשמעות המשפטית של דיירות מוגנת, מהו גובה דמי השכירות, מהן העילות לפינוי דייר מוגן וכן אילו טענות הגנה יש לדייר המוגן, מפני בעל הבית המעוניין לפנותו.

  1. 1.המשמעות המשפטית של דיירות מוגנת
  2. דייר מוגן הינו שוכר דירה ו/או חנות אשר חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 חל עליו ועל כן הינו בעל זכות צמיתה להתגורר בדירה, יש לו הגנה מהעלאת שכר דירה כל עוד החוק בתוקף.חשוב להבין כי רוכש זכות של דיירות מוגנת בדירה או בעסק לעולם אינו רוכש את הבעלות בנכס, אלא את הזכות החוזית להתגורר בו או לעשות בו שימוש ייחודי, בתמורה לתשלום דמי שכירות, בהתאם לשיעור הקבוע בחוק הגנת הדייר. משכך, בעל הזכות אינו נרשם בפנקסי המקרקעין (טאבו).יחד עם זאת, זכות הדיירות המוגנת הינה לכל החיים ובעליה הופך ל"דייר מוגן". החוק חל הן על נכסי מגורים והן על בתי עסק.
  1. 2.כיצד הופכים לדייר מוגן?
  2. 2.1.דייר מוגן הופך לכזה בהסכמת הבעלים – וישלם עבור הדיירות דמי מפתח.
  3. עד שנת 1958 אסור היה להעביר דיירות מוגנת. מאוחר יותר ולאור התופעה שנפוצה כבר בקרב הציבור, הוסכם על מכירת הזכות, כאשר שוויה הוערך בסך של כ- 40%-60% משווי הבעלות "הנקייה", כאשר הבעלים מקבל בדרך כלל 1/3 מדמי המפתח.
  1. 2.2. הורשת זכות הדיירות המוגנתהיורשים של הדייר המוגן אינם מקבלים בירושה את הזכות אלא על פי תנאים הקבועים בפרק א' לחוק (סעיפים 19-40) ועמידה בתנאים אלו:
  • א.הדייר המוגן המקורי נפטר
  • יהיה בן-זוגו לדייר מוגן, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.באין בן-זוג כאמור לעיל – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו (וכאשר מדובר בחנות - עבדו יחד אתו) לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.
  • ב.הדייר המוגן נפרד/התגרש מבן/בת הזוגבמקרה של פרידה או גירושין זכויות הדיירות המוגנת ניתנות לחלוקה בהסכם גירושין, ובלבד שבני הזוג המתגרשים חיו בדירה המוגנת לפחות שישה חודשים לפני הגירושין.
  • ג.הדייר עזב/זנח את משפחתו - במצבים בהם דייר מוגן עוזב דירה, וזונח בה את ילדיו או את הוריו, אשר גרו אתו לפחות שישה חודשים בדירה האמורה, ואשר אין להם דירה אחרת לגור בה, הילדים או ההורים זכאים לזכות הדיירות המוגנת בעצמם. בית המשפט פירש את המונח "זנח" כמצב של ניתוק מעשי כולל של הקשר המשפחתי.
  1. 2.3. בהתאם לסעיף 33 לחוק, כאשר  פוקעת זכותו של הבעלים על הנכס (הוצאה לפועל, פשיטת רגל וכו'), המחזיק בנכס יהפוך לדייר מוגן של הבעלים החדש.
  1. 3.גובה דמי השכירות
  2. 3.1המונח "דמי מפתח" מתייחס לסכום החד פעמי אשר משולם עם כניסת הדייר לנכס ועבור קניית זכות הדיירות המוגנת, בניגוד למונח "דמי שכירות" המתייחס לדמי השכירות המשולמים בכל מקרה מדי חודש לבעל הבית. גובה דמי המפתח נע בדרך כלל בין 1/2 ל-1/3 משווי הנכס שהוא חופשי מדיירים מוגנים, ודמי השכירות נמוכים משמעותית מהשוק החופשי, ונקבעים על פי תקנות הקבועות בחוק.
  1. 3.2דייר שיראו אותו כאילו שילם דמי מפתח על-ידי השקעותיו בדירה – אם הדייר השקיע רבות במבנה יראו כאילו השקעתו הייתה דמי מפתח ויהפוך לדייר מוגן. לרוב יבקש בית המשפט את הסכמת הבעלים מראש ובטרם ההשקעה לראות את עלות ההשקעה ושיבוח הנכס כדמי מפתח. דהיינו – הסכמת בעל בית לעבודות שיפוץ המבוצעות על-ידי הדייר, אין בה כדי להצביע על הסכמתו להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת.
3.3 כך למשל קבע הנשיא שמגר בר"ע 369/86 מחמד צאלח אבו ליל נ' סאלח חאבס מוצטפא, תקדין עליון 86 (2) 1128: "הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה כביכול לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח".

3.4    בדירת מגורים נקבעים דמי השכירות בהתאם לגודל הדירה (בדר"כ כמה מאות שקלים בלבד) וסכום זה מתעדכן בהתאם לעליית המדד אחת לשנה. יודגש, כי לבעל הבית אסור לדרוש דמי שכירות הגבוהים מהסכום המקסימאלי שנקבע בחוק כאמור.

  1. 3.5בעסק המצב מורכב מעט יותר כאשר דמי השכירות המרביים הם הסכום ששולם לפני שנת 1983, בתוספת כמה מאות אחוזים, ואולם החל משנת 2003 נקבע כי ישנם עסקים (כגון בנק, ביטוח, קולנוע, יבוא-יצוא ועוד) שעליהם כלל לא חלה הגבלה של גובה דמי השכירות, כל עוד לא שולמו דמי מפתח בעת רכישת הזכות בנכס.
  1. 4.עילות פינוי הדייר המוגן
  2. עם פריחת שוק הנדל"ן, רבו המשקיעים, הקבלנים ויזמי הנדל"ן למיניהם שרכשו בנינים או נכסים התפוסים בחלקם ע"י דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר, שהדרך החוקית היחידה לפנותם  הינה באמצעות עילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק, בהתאם לפירוט כדלקמן:
  1. 1.אי תשלום דמי שכירותלא באופן חד פעמי אלא באופן קבוע.
  2. הרחבה על עילת פינוי זו ראה במאמר "אי תשלום דמי שכירות עילה לפינוי הדייר המוגן?"
  3. 2.הפרת חוזה השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינויכאשר קיים בחוזה השכירות תנאי מפורש, והתנאי הופר על-ידי הדייר אזי מתגבשת לבעל הבית הזכות (על פי תנאי השכירות) לתבוע את פינוי הדייר מהדירה.
  1. 3.שינוי מטרת השכירותככלל, לא קיימת בין עילות הפינוי שבחוק עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר, אולם, נקבע בפסיקה, כי היא קמה וניצבת מכוח הוראות סעיף 131 (2) הנ"ל.
  2. נקבע, כי על מנת לתבוע פינוי של שוכר מוגן ממושכר, בעילה של עשיית שינויים במושכר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:
  • א.קיומו של תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשיית שינויים במושכר.
  • ב.הפרת תנאי זה על ידי הדייר המוגן.
  • ג.קביעה בהסכם, כי הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.
  1. 4.גרימת נזק מהותי בכוונה לעסקשינויים בעסק, שיפוצים.
  1. 5.שימוש בנכס למטרה לא חוקית.
  1. 6.הטרדת או הרגזת שכניו של הדייר באופן קבועהפסיקה פירשה סעיף זה כעוסק בהטרדה או הרגזה של בעל הבית - המשכיר - רק אם הוא שכן של הדייר - השוכר.
  2. עוד נקבע, שעל בעל בית, המבקש פינויו של דייר מוגן בעילה זו, מוטל הנטל להוכיח התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע, המכביד באופן ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים. אין די במעשה הטרדה בודד.הכוונה בעיקר להטרדה על ידי ריח, זיהום, רעש וכו'.
  1. 7.המושכר דרוש לבעליםכאשר יש אלמנט של פיצוי. במידה ומדובר בדירה אזי הפיצוי יהיה דיור חלופי או 100% מדמי המפתח. במידה ומדובר בעסק – עסק חלופי או פיצוי הכולל מוניטין, לבחירת הדייר.
  1. 8.הבעלים הינם המדינה או גוף ציבורי, והנכס דרוש להם לצורך חיוניהמקרה מחייב מתן סידור חלופי או תשלום דמי המפתח.
  1. 9.השבחת הנכסכאשר יש צורך להרוס את המבנה או לבצע שיפוץ מלא. תנאי זה צריך לעמוד בתנאים הבאים: בדירת מגורים - הנכס עומד למכירה, יש היתר בנייה בתוקף וקיים סידור חלופי. אם מדובר בעסק – רק אם הדייר מסכים. הדייר יכול לכפות על הבעלים למצוא לו דיור חלוף.
  1. 10.נטישהמקור עילה זה הנו בפסיקה. צריכים להתקיים 2 תנאים מצטברים: נטישה פיזית של המושכר, וכי לדייר אין כל כוונה לשוב אל הנכס.
  1. 5.הגנות הדייר המוגן
  2. תביעות לפינוי דיירים מוגנים מכח חוק הגנת הדייר מוגשות חדשות לבקרים לערכאות, על ידי בעלי נכסים, אשר טוענים כי הדיירים הפרו את הסכם השכירות ועל כן יש להורות על פינויים בהתאם לאחת מן העילות הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.לדייר המוגן קיימות מספר הגנות מפינויו. אחת ההגנות הייחודיות לדייר המוגן נמצאת בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר המאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. סייג זה נקרא "סעד מן הצדק". להרחבה בנושא זה ראה מאמר "דייר מוגן: יש לך הגנה מפני תביעות פינוי".
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נירה אשכנזי
טיפים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נירה אשכנזי
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נירה אשכנזי
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark