עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: שכירת דירה חדשה וליקויי בניה
מידע משפטי בנושאים: שיני שכירות - מקרקעין - שוכר - משכיר - חיקויי בניה - קבלן - דירה חדשה - הסכם שכירות - אחריות - תקופת בדק - פיצויים
 


  מאת: עו"ד גיא הרשקוביץ
שכירת דירה חדשה וליקויי בניה
מאת: עו"ד גיא הרשקוביץ

לא מעט שוכרי דירות מעדיפים לשכור דירות חדשות, שזה עתה נסתיימה בנייתם, מאשר דירה בת-5 שנים ויותר.
קיימת הנחת יסוד בקרב שוכרי הדירות ולפיה שכירות של דירה חדשה מבטיחה לנו תקופת שקטה בכול הקשור לתחזוקת הבית. אכן, נכון הוא לומר כי  בדירה חדשה  נמצא תשתית חדשה וחדישה יותר מכפי שנמצא בדירה ישנה. אולם, בפועל המציאות מראה לנו כי אין זה מבטיח ששכירות דירה חדשה בשנים הראשונות תהיה נטולה מבעיות.

במה דברים אמורים:
למעשה, נמצא כי בדירה חדשה מתגלים לא מעט ליקויי בניה כבר עם מסירתה לידי הקונים. לראיה, חוק המכר ( דירות) קובע כי מרגע מסירת הדירה לבעליה, קמה לקבלן אחריות לליקויים בדירה, אלא אם כן יוכח כי המקור הוא במעשהו או מחדלו של הרוכש, כאשר נטל ההוכחה מוטל על כתפיו של מוכר הדירה. כך למשל, באשר לכשל באיטום ובצנרת הבית תעמוד תקופת אחריותו של הקבלן על 4 שנים. עוד קובע החוק, כי באי התאמה אחרת (שאינה אי התאמה יסודית) תהא אחריותו של הקבלן שנה אחת.

הבעיה העיקרית שנובעת מכך, היא שכל מקרה הנוגע לתחזוקת הבית עשוי להותיר את שוכר הדירה ללא כתובת.

מקרה שהיה כך היה:
ראובן רכש דירת יוקרה חדשה מקבלן ובבוא העת, עם העברת החזקה לידו, החליט להשכירה לשמעון. שמעון, כאדם נורמטיבי ובר דעת ביצע, לכאורה, את כל הבדיקות הנדרשות בטרם החליט לשכור את דירת היוקרה. בין היתר, שמעון ביקש לדעת האם כל עבודות הקבלן בבנין נסתיימו ונענה על כך בחיוב. כאשר הגיע שמעון לדירה, הוצגה בפני " דירת חלומותיו", כזאת אשר ירצה אף לקנות לעצמו בעתיד. שמעון התרשם מדירת היוקרה ולא פחות מבעליה ששמו ועיסוקו הולכים לפניו, והחליט לשוכרה. עד מהרה, הפכה שכירות הדירה ליקרה מפז ושמעון מצא את עצמו מטפל יום ביומו בליקויי הבניה.

והיד עוד נטויה, כאשר פנה שמעון בטרוניה לבעל הדירה- ראובן, הוא הפנה אותו לנציגים מטעם הקבלן שייטפלו בבעיות, ואלה האחרונים הפנו אותו לקבלן .שמעון מצא את עצמו מוציא מכספו הוא שלו כדי לתקן את ליקויי הבניה וכאשר ביקש את החזר הכספים מראובן הוא נענה על כך בשלילה. וזה אינו סוף פסוק, בסופה של הסאגה, כאשר ביקש שמעון מראובן לשאת בהוצאות התיקונים, לא רק שבקשתו נדחתה, אלא הוא גם מצא עצמו מתמודד עם כתב תביעה לפינוי מושכר.

חוק השכירות והשאילה
ראשית, יש לציין כי לתחולתו של חוק השכירות והשאילה נפקות רבה. סעיף 2 לחוק השכירות והשאילה קובע, כי החוק יחול כל עוד אין הוראת אחרת בדין ו/או אין כוונה אחרת בין הצדדים. חוק השכירות משרת גם (ואולי בעיקר) את האינטרסים של השוכר. על כן, יש לוודא כי בחוזה השכירות תהא תחולה לחוק השכירות והשאילה. במקרה וחוק השכירות הוחרג, יחולו על הסכם השכירות הוראות חוק החוזים חלק כללי. המשמעות לכך היא, כי בכל מחלוקות אשר תקום בין המשכיר לשוכר, ייוותר השוכר עם מענה משפטי מצומצם (יחסית למענה משפטי שיש לשוכר מכוח חוק השכירות והשאילה).

שנית, אל לשוכר לטעות, הסכם השכירות הוא גם באחריותו שלו. סעיף 6 לחוק השכירות קובע כי בטרם השוכר חותם על חוזה השכירות עליו לוודא כי החוזה אכן תואם את סוג הנכס, ולא פחות חשוב מכך את מצבו. הסתמכות כללית על מראה הנכס בלבד או על האמור בחוזה, מבלי להיכנס לעובי הקורה, עשויה לראות את השוכר ככזה שהסכים לשכור את הדירה במצבה כפי שהיא. בכול מקרה, היה והתגלו ליקויי הבניה לאחר השכרת הנכס, וכפי שיוסבר בהמשך, יש להודיע על כך בהקדם האפשרי לבעליו.

שלישית, חשוב לדעת כי אומנם חלק מליקויי הבניה הם תחת אחריותו של הקבלן, אך לקבלן אין חבות כלפי שוכר הדירה. לכן, מומלץ להסדיר את העניין בחתימת הסכם השכירות בין השוכר למשכיר, וזאת על מנת שלא יכול להתנער מאחריותו ויפנה את השוכר אל הקבלן. לא למותר לציין, כי בכל מחלוקת אשר תקום, בין השוכר לבעל הנכס, הקבלן הוא לא האישיות איתה נרצה להתמודד. לא פעם קבלנים נכנסים לקשים כלכלים ובכך מותירים בעל הנכס ללא מענה.לפיכך, ברור הוא כי עדיף להימנע מכל עימות עם הקבלן ולקבוע כי כל עניין הנוגע לליקויי הבניה  יוסדר בין השוכר למשכיר בלבד, כאשר המשכיר יהא האחראי הבלעדי.

כאן המקום לציין, כי כאשר המשכיר הוא הקבלן עצמו( ולא משכיר שרכש כבר את הדירה מהקבלן) מומלץ לעשות מס' בדיקות נוספות הנוגעות לקבלן. עניין זה הוא נושא לדיון בפני עצמו, אך חשוב להדגיש מס' דברים. יש לוודא כי המשכיר הוא בעל זכות בנכס. ניתן לעשות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בנוסף, חשוב לבדוק פרויקטים אחרים שבוצעו ע"י הקבלן- כך נוכל לוודא כי איכות הבניה עומדת בסטנדרטים הנדרשים. כאמור, דברים אלה אינם ממצים כלל ולכן חשוב לפנות לעוה"ד שבקיא בתחום שייעץ לכם באשר להסכם השכירות.

שכרתם דירה- מה עכשיו?
חשוב לדעת, כי גם אם כבר שכרתם דירה חדשה, מבלי שהסדרתם את אחריותו של המשכיר לתיקון הליקויים בהסכם השכירות, אין זה אומר כי המשכיר רשאי להתחמק מאחריות זו. כפי שצוין, לתחולתו של חוק השכירות והשאילה בחוזה השכירות נפקות רבה בבחירת המסלול המשפטי אליו נפנה .

תחולתו של חוק השכירות והשאילה
סעיף 8 לחוק השכירות קובע, כי גם אם בחנתם את הדירה כנדרש והסכמתם, לכאורה, לקבל אותה כפי שהיא אין זה מותיר למשכיר להתנהג בחוסר תום לב כלפי השוכר.

על המשכיר מוטלת החובה לגלות מידע מהותי אודות תכונות הדירה. אם קיימים ליקויים בדידה, אין המשכיר רשאי לגלגל את האחריות על כתפי השוכר אשר אינו יכול לדעת מראש על כל ליקויי הבניה באשר הם. על כן, גם אם יטען המשכיר שהשוכר בדק את טיב הדירה ומצא אותה מתאימה, אין זה מוריד מאחריותו לנהוג בתום לב ולגלות את כל הליקויים בדירה.

כמו כן , סעיף 7 לחוק השכירות קובע כי המשכיר מחויב לתקן כל פגם שנוצר עקב ליקויי הבניה אשר הגביל את השימוש במושכר במהלך תקופת השכירות וזאת תוך זמן סביר מרגע פנייתו של השוכר.

בהמשך, סעיף 9 לחוק השכירות קובע כי היה והמשכיר לא תיקן את הפגמים במושכר תוך זמן סביר, יהיה רשאי השוכר להביא אנשים מטעמו לתיקון הפגמים. בנסיבות הללו, זכאי השוכר לקזז את הוצאותיו ולהפחית את דמי השכירות עקב הפגם. יש להדגיש, כי כאשר המשכיר לא מקיים את חובותיו כלפי השוכר ופוגע בזכויותיו, יהיה זכאי השוכר לסעדים נוספים בהתאם ובכפוף לדינים בחוק השכירות ודינים נוספים.

תחולתו של חוק החוזים תרופות
כאשר חוק השכירות והשאילה הוחרג בהסכם השכירות יהא זכאי השוכר לסעדים ע"פ חוק החוזים תרופות . סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי היה והמשכיר הפר הפרה יסודית של הסכם השכירות רשאי השוכר לבטל את ההסכם, (הפרה שניתן להניח לגביה שהשוכר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה מראש את ההפרה) מבלי שפנה אל המשכיר. יש לציין, כי לא פעם קיימת מחלוקת האם הפרת החוזה הינה הפרה יסודית של הסכם. על כן, מומלץ לפנות תחילה אל המשכיר בדרישה לקיים את תנאי החוזה ולטפל בליקויי הבניה.

לשוכר, קיימות אפשרויות נוספת. סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות) קובע, כי חובות שהצדדים חבים זה לזה ניתנים לקיזוז. אי לכך, היה והמשכיר נמנע מלתקן על חשבונו את ליקויי הבניה בנכס, רשאי השוכר לפנות בעצמו לבעל-מקצוע בבקשה לתקן את ליקויי הבניה בעצמו. בנסיבות אלו, השוכר זכאי לקזז את הוצאות ליקויי הבניה מתשלומי השכירות. מומלץ לפעול בעניין זה בזהירות תוך שמירה על אסמכתאות המעידות שפינתם למשכיר בבקשה לתקן את הל הליקויים והוא סירב לכך.

סוף דבר
עיניכם הרואות, הסכם שכירות אינו דבר פשוט ודורש ידע ומיומנות עוד הרבה מעבר למידע שהובא במאמר זה. על כן, כאשר אתם מתכננים לשכור דירה, קל וחומר כשמדובר בדירת חדשה, מומלץ שלא להשתמש בחוזה סטנדרטי, אלא להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום שייעץ ו/או יערוך עבורכם את הסכם השכירות.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גיא הרשקוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark