עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: המינהל מספסר - "עושק כבשת הרש"
מידע משפטי בנושאים: דיני מושבים - רשות מקרקעי ישראל - מקרקעין - הקפאת הרחבות - שינוי יעוד - חוב משכנתא - מגזר חקלאי - כינוס נכסים - פיצול נחלה
 


  מאת: עו"ד גד שטילמן
המינהל מספסר - "עושק כבשת הרש"
מאת: עו"ד גד שטילמן

המינהל אחראי להאמרת מחירי הקרקע במושבים ובקיבוצים וגובה יותר משוויה באופן הגורם לבעלי המשקים, בנסיבות מסויימות, לאבד את כל רכושם בשל חוב משכנתא פעוט.

הקפאת ה"הרחבות" כתוצאה מהחלטת המינהל שלא לאפשר למושבים לקבל פיצוי בגין הקרקע, ששונה יעודה, ובנוסף ביטול זכותם של "בני הישוב" לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון הרחבות, יצרו תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע למגורים במושבים. מציאות זו קיבעה תנאים כלכליים בהם שינוי היעוד מביא להפסד כלכלי למושבים ולחבריהם.

נוכח הקפאת הבניה בקיבוצים ובהיעדר היצע של מגרשים במושבים, שווי בתי המגורים במגזר החקלאי עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. מה גם שתמ"א 35 מהווה מחסום תכנוני ברוב המושבים לתוספת יחידות מגורים בתוך הנחלות.
העלאת מחירי הקרקע המלאכותית מעשירה את המינהל בגביית דמי היוון ובמקרים קיצוניים אף גורמת לבעלי משקים לאבד את נחלתם.


איך קורה שבעלת משק מוצאת את עצמה גרה במחסן ?

גב' ד' חולה באי ספיקת כליות, עוברת טיפולי דיאליזה שלושה-ארבעה ימים בשבוע, מתגוררת מזה מספר שנים עם ילדיה במחסן בשטח 50 מ"ר ששופץ באופן מינימליסטי למגורים, המצוי בחצר נחלתה במושב בעמק חפר. ד' נאבקת מזה מספר שנים בבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות", המבקש להוציאה מביתה ולממש באמצעות כונס נכסים את נחלתה, בשל חוב שערכו הריאלי נמוך מ- 10% משווי הנחלה כולה.

לאחר שבעלה המנוח נקלע לחובות, מינה הבנק כונס נכסים למימוש הנחלה. הליכי הכינוס הביאו, למרבה הצער, לפטירתו בטרם עת של מר ד' משיברון לב. האלמנה ושני ילדיה מצאו עצמם בודדים מול אימת הליכי הכינוס של הבנק. על מנת לכסות את חובם ללא שיצטרכו למכור את הנחלה בשלמותה ביקשו לפצל את בית מגוריהם מהנחלה, ששוויו היה גבוה לאין ערוך משווי החוב לבנק. הפיצול נעשה על פי הוראת אגף 62 של מינהל מקרקעי ישראל, הוראה זו מאפשרת הפרדה של בית מגורים מהנחלה עם מגרש בשטח של כ- 500 מ"ר.

בתחילת שנת 2009 נמכר בית המגורים תמורת 1,450,000 ₪. גב' ד' וילדיה עברו לגור במחסן בשטח של כ- 50 מ"ר שבחצר הנחלה. בשל המורכבות הבירוקרטית של וועדות התכנון עברו 4 שנים עד שניתן "תוקף" לתוכנית הפיצול. או אז, נדרש כונס הנכסים ממינהל מקרקעי ישראל להעביר מקופת הכינוס תשלום בסך 1,426,800 ₪ עבור הפיצול. בנוסף נדרש לשלם דמי רכישה בסך 5% מהסכום הנ"ל, ותשלומים שונים למועצה ולוועדה המקומית המסתכמים בכ- 200,000 נוספים.

משמעות הדבר היא שכל התמורה אשר נכנסה לקופת הכינוס כתוצאה ממכירת הבית הועברה למינהל מקרקעי ישראל ולכונס הנכסים נותר חוב בקופת הכינוס ליתר הרשויות. התוצאה של העסקה האומללה היתה הפסד עצום: גב' ד' מצאה עצמה לאחר מכירת בית מגוריה בחוב גבוה יותר מזה שהיה לה טרם מכירתו וקופת הכינוס שהיתה אמורה לממן את כל החוב לבנק נמצאת במינוס תקציבי.

נוכח התוצאה, הגיש כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל בקשה להמשך הליכי הכינוס ומכירת יתרת הנחלה הכוללת את המחסן בו מתגוררים האלמנה וילדיה.

יובהר כי לאחר פטירתו של המנוח עמד החוב לבנק (על פי נתוני הבנק) על סך של כ- 440,000 ₪ בעוד ששווי הנחלה באותה עת היה כ- 4,400,000 ש"ח. אולם, נוכח פיצול הנחלה ירד ערכה של הנחלה ל- 2,200,000(היום) ושווי הנטו שיוותר מהמכר לאחר תשלום דמי הסכמה ומס שבח מוערך בשווי יתרת החוב לבנק.

כך קרה, שתוצאות הליכי הכינוס הכושלים הביאו את האלמנה להישאר חסרת פרוטה וללא קורת גג, בעוד הבנק נהנה במשך כל השנים האלה מריבית פיגורים בשיעור ממוצע של כ- 11% המושתתת על קרן חוב ההלוואה.

מעבר לשאלת אחריותו של בנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" לכישלון. עולה השאלה: מה הגורמים שהביאו לתוצאה הקפקאית? התשובה לשאלה ברורה אך מורכבת:

במצב המשפטי הרגיל, חלקה ביעוד "מגורים" עליה ניתן לבנות יותר מיחידת מגורים אחת, ניתנת לחלוקה למגרשים ללא עלות. אולם, במגזר החקלאי המצב שונה: העמדה אבסורדית ובלתי נתפסת של המינהל ("רשות מקרקעי ישראל") היא שפיצול בית מגורים מחלקת המגורים של נחלה (עליה ניתן לבנות יותר משתי יחידות מגורים) מחייבת את בעל הנחלה לרכוש בשנית את המגרש עליו עומד הבית בסכום עלותו בשוק החופשי! (91% דמי היוון). זאת, על אף שהוא רכש את הקרקע בעבר במחיר מלא, ובעת רכישת הנחלה שולמו למינהל "דמי הסכמה" בשיעור של כ- 1/3 משווי העסקה כולה.

כלומר, בני הזוג ד' קנו את הקרקע במחיר מלא מהמוכרים, המינהל קיבל באותה עת כ- 33% משווי העסקה. בעת אישור הפיצול, קיבל המינהל תשלום מלא נוסף בשיעור 91% משווי הקרקע המפוצלת, היינו, בני הזוג ד' שילמו 100% מהשווי של הקרקע של המגרש למוכרי הנחלה + מס רכישה, והאלמנה נאלצה לשלם באמצעות קופת הכינוס עוד 91% + מס רכישה (סה"כ כ- 205%). מסכום זה המינהל קיבל 124% והיתרה נותרה אצל מוכרי הנחלה.

עמדה בלתי נתפסת זו של המינהל, המעוגנת בהוראת אגף 62, חורגת מכל "סבירות" ו"מידתיות" ומהווה גזילה של ממש של בעלי הנחלות והפלייתם באופן קיצוני מחוכרים במגזר העירוני.

נכון הדבר שהוראת אגף 62 שונתה בהחלטות 979 ו- 1155 אולם עד היום, מאז שנת 2007 (מועד קבלת החלטה 979 במועצת מקרקעי ישראל) היא לא יושמה! מה גם שלא ניתן ליישמה ברוב הנחלות בישראל בשל תנאים מקדמיים חסרים (כגון: תוכנית לצרכי רישום וכיוצ"ב).

עולה מן האמור כי גב' ד' יכלה להרוויח ממכר ביתה אגב פיצולו מהנחלה לכל היותר את שווי עלות הבניה של הבית, שכן, את עלות הקרקע עליו עומד ביתה היא נאלצה לשלם בשנית למינהל. אולם לדאבונה עליית שווי הקרקע ממועד המכר ועד מועד תשלום ההיוון למינהל גרעה ממנה אף את ההפרש.

חישוב שומת דמי ההיוון לפי יום הכנת השומה

אם נדקדק בפרטי השומה של המינהל נגלה כי גם בדרך החישוב של שומת דמי ההיוון יש משום "גזלת כבסת הרש": השמאי הממשלתי והמינהל לא עורכים את השומה לפי יום העסקה אלא לפי יום הכנת השומה, וזו מעוכבת על ידם עד לאחר מתן אישור "תוקף" לתוכנית הפיצול. גישה זו מביאה לידי כך שהאלמנה מגלמת שלא בצדק את שווי עליית הקרקע. יצויין כי תשלומי חובה אחרים החלים במכר, כמו "מס שבח" ו"היטל השבחה" נערכים לפי שווי הקרקע ביום העסקה ולא לפי שווי ביום הכנת השומה. אולם המינהל מתעקש "למסות" עסקאות לפי היום בו השמאי הממשלתי נדרש להכין את חוות דעתו, וזו כידוע מתעכבת עד להשלמת הליכי התכנון בועדות התכנון שלא לדבר על העיכוב הרגיל הקיים בפעילות המינהל במגזר החקלאי.

המשכות ההליכים בועדות התכנון

פיצול מגרש מחלקה ללא תוספת זכויות בניה הינו הליך תכנוני פשוט ביותר המוגש כ"תב"ע נקודתית". אלא שמסיבות השמורות עם ועדות התכנון, הליכים אלו אורכים עד לסיומם למעלה משלוש שנים. בתקופה זו עולה ערך מגרשי המגורים במושבים בעשרות אחוזים.

האחריות לעליית שווי הקרקע מוטלת על כתפי המועצה הארצית לתכנון ובניה ומינהל מקרקעי ישראל אשר חברו יחד להקפאה של הבניה במושבים ובקיבוצים. המדיניות התכנונית הנכפת בתמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית הקובעת את מספר הבתים בכל ישוב) חוסמת הוספת יחידות דיור במושבים. המושבים שעוד נותרה להם זכות לממש את מספר היחידות הקבועות בתמ"א 35 נחסמו בהכנת תוכניות מתאר חדשות בהחלטה המינהל שלא לאפשר למושבים - בעלי הזכויות בקרקע - לקבל פיצוי בגין הקרקע שנלקחת מהם בעת שינוי ייעודה, וכן בביטול זכותם לאפשר לבני הישוב לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון. כך יצר המינהל תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע ל"מגורים" במושבים.

בהיעדר היצע של מגרשים במגזר החקלאי, שווי מגרשי המגורים ובתי המגורים עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. בנסיבות אלה אין להתפלא שבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" הגיע לתוצאה לפיה שווי שומת המינהל להיוון המגרש גבוהה משווי בית מגורים עם המגרש.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
טיפים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark