עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מדריך משפטי למתווך
מידע משפטי בנושאים: דיני תיווך - חוק המתווכים - מתווך נדל"ן - דיני מקרקעין - דמי תיווך
 


  מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
מדריך משפטי למתווך
מאת: עוה"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון

חוק המתווכים במקרקעין נחקק בשנת 1996 ועשה סדר בכל ענייני התיווך והמתווכים במקרקעין בישראל (להלן: "החוק").

החוק הוא למעשה חוק צרכני שבא להגן על הצרכנים/לקוחות מפני המתווכים. משכך, על התווכים לשים תשומת לב מרבית לפעולותיהם ולהכין את עצמם בצורה מיטבית מבחינת חוזה ההתקשרות.

מהו תיווך?
נתחיל בהגדרה המשפטית של החוק לתיווך במקרקעין – החוק קובע כי קבלת תמורה על הפגשה בין שני צדדים או יותר, לצורך התקשרות בעסקה בזכות המקרקעין היא תיווך.

מי יכול לעסוק בתיווך?
החוק קובע איסור לעסוק בתיווך למי שאין בידו רישיון בתוקף. על מנת לקבל רישיון תיווך יש לעמוד בהצלחה בבחינה. כמו כן, לקראת הענקת הרישיון יוודא הרשם כי המועמד לרישיון עומד בכל התנאים המתחייבים בנוסף לקבלת ציון "עובר" בבחינה (אזרח או תושב ישראל, מעל גיל 18, שלא הורשע בעבירה שיש עמה קלון ב-5 שנים שקדמו ושאינו פושט רגל).

דרישה להזמנה בכתב
החוק הכניס רפורמה משמעותית בעניין זה, במטרה להסדיר את היחסים בין המתווך ללקוח:

החוק קובע כי מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. לא די בפעולת התיווך עצמה, אלא חייבת להיות הזמנה בכתב, שתכלול את כל הפרטים הנדרשים בחוק. הזמנת שירותי תיווך חייבת לכלול: שם המתווך והלקוח ומספרי זהותם, סוג העסקה (מכירה/קניה/השכרה/שכירות), תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך, מחיר מבוקש או מוצע (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך - שיכול להיות נקוב באחוזים ממחיר העסקה, וכן האם המחיר המוסכם כולל מע"מ.

בפסק-דין שניתן בבית הדין המחוזי בבאר שבע בהקשר זה נקבע כי סעיף שהופיע בחוזה מכירת דירה ובו התחייבות של מוכרים לשלם דמי תיווך, אינו עונה על דרישות החוק ואינו יכול להוות תחליף להזמנה בכתב המהווה שלב ראשוני ומקדמי של התקשרות בין המתווך ללקוח, ולפיכך דחה בית המשפט את ערעורו של המתווך לדמי תיווך בהעדר הזמנה בכתב.

שירותי תיווך בלעדיים
המתווך ולקוחו יכולים להסכים ביניהם על שירותי תיווך בלעדיים, בתנאי שתיחתם על-ידי הלקוח הזמנת שירותי תיווך בה ייקבע במפורש במסמך נפרד שזו הזמנה לשירותי תיווך בלעדיים. בטופס חייבת להיות מפורטת תקופת הבלעדיות. אם לא צוינה תקופת הבלעדיות על-גבי הטופס, הרי שלעניין מכירת נכס מקרקעין שהוא דירה בלבד, יראו את התקופה כמסתיימת בחלוף 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על טופס ההזמנה בבלעדיות.

חובת פעולות שיווק בתיווך בלעדי
בתיקון החוק מספטמבר 2004, נקבע כי על מתווך במקרקעין בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות להלן, כאשר פעולה אחת מבין הפעולות המנויות להלן וכן פעולה נוספת עליה הוסכם בין הצדדים:

א. פרסום באמצעות שילוט.
ב. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים (למשל- כזה המופיע במאגר הלקוחות של המתווך).
ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
ד. פרסום בעיתון מקומי/עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח.
ה. הזמנת רוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס.
ו. הזמנת חמישה מתווכים לפחות, הפעילים באותו יישוב בו מצוי הנכס, לשם שיתוף פעולה לשם מכירת הנכס.

זכאות לדמי התיווך
דרישת החוק לקבל דמי שהתיווך הינה כי המתווך היה "הגורם היעיל" שהביא בסופו של דבר להתקשרות הצדדים הסכם המחייב. הפסיקה קובעת כי היותו של המתווך "גורם יעיל" איננה מותנת בכמות עבודת המתווך, ויהיה זה מספיק, למשל, כי הוא זה שהביא את ידיעת המקרקעין לקונה, ובעקבות זאת נחתמה העסקה.

כאשר יש שני מתווכים לאותו מוכר – המתווך שהיה ה"גורם היעיל" הוא זה שיקבל את דמי התיווך.
החוק אינו קובע את גובה דמי התיווך, והם נותרים למו"מ בין המתווך ללקוח.

דמי התיווך ישולמו למתווך מיד עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים (מספיק זיכרון דברים). גם במצב בו לאחר חתימת החוזה העסקה לא יצאה לפועלזכאי המתווך לדמי התיווך. כלומר, גם אם השתבש דבר כלשהו בעסקת המכר לאחר חתימת החוזה, למתווך מגיעים דמי התיווך.

הבטחת קבלת דמי התיווך הדרישה לניסוח בכתב
כאמור, החוק בא להגן על הצרכנים, ולכן אין סעיף בחוק שבא להגן על המתווכים מפני לקוחות אשר מנצלים את שירותיהם המקצועיים של המתווכחים, ולאחר מכן מתחמקים מתשלום דמי התיווך.
פעמים רבות, בחסות חוק המתווכ
ים, "נסחטים" מתווכים בהורדה דמי התיווך לאחר סגירת העסקה בשל איומים להגיע לועדת המשמעת.
על כן, חשוב להכניס להזמנה בכתב סעיף שמאפשר את גביית דמי התיווך בדרך יעילה. כך למשל, הוספת סעיף בוררות המאפשר את פניית המתווך לבורר, במקום לפנות בתביעה לבית המשפט, ולהמתין עד קבלת פסק-דין, דרך שעלולה לקחת זמן רב תוך הוצאות מרובות.

החובות והאיסורים החלים על המתווך
מתווך לא יערוך פעולות משפטיות ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין, ולא ייצג לקוח במו"מ לקראת עריכת מסמך כזה.
על המתווך לקבל את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע את הנכס המתאים ביותר ללקוח. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.

עונשין
מתווך שלא פעל בהתאם להוראות החוק, צפוי לעונשים הקבועים בחוקי המתווכים, העונשין והגנת הצרכן, וביניהם:

  • א.קנס של עד 200 אלף שקל,
  • ב.מאסר בפועל עד שנה,
  • ג.אבדן רישיון לתקופה מוגבלת או לצמיתות.
לסיכום
בעקבות חוק המתווכים חלים על המתווך חובות רבות, מול הלקוח – עליו פורש החוק את הגנתו. משכך, עריכת חוזה התקשרות ("הזמנה בכתב") הוא צעד בר משמעות רבה, ויש לעשות זאת בצורה האפקטיבית ביותר מבחינת המתווך, תוך אפשרויות הגנה ויכולת אכיפת החוזה מול לקוחות בעיתיים.

רצוי כי עו"ד ינסח את חוזה ההתקשרות של המתווך, תוך שהמתווך יתייעץ באופן שוטף לגביי כל פעולה ויקבל מידע מוקדם על העסקאות.

משרד גבי מיכאלי ושות' מעניק טיפול משפטי מעין זה, הן בהכנת חוזה התקשרות והן בליווי שוטף בכל עניין. לכל שאלה אתם מוזמנים לפנות למשרדנו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
טיפים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark