עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון למדור המשפטי בעיתונות אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: ארבעה אחים ונחלה אחת
מידע משפטי בנושאים: מגזר חקלאי - מושבים - יום עיון - החלטה 1355
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
ארבעה אחים ונחלה אחת
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
בימים אלה אנו עורכים סדרה של ימי עיון העוסקת ביישום של החלטה 1355. המטרה היא להסביר לבעלי הנחלות ולאגודות כיצד ליישם "מחר בבוקר" את ההחלטה, להסביר את היתרונות, ההטבות, הבעיות ביישום ההחלטה, לדון בהשלכות של ההחלטה על זכויות החקלאים בחלקות המגורים וכיצד יש להתכונן ליישום ההחלטה במעבר מזכויות "בר רשות" לזכויות "חכירה", לתת הסברים לגבי זכויות הבנייה לאחר יישום החלטה 1355, להתייחס לנושא של פיצול מגרשים מנחלות, 3 בתים בנחלה, תיקון תמ"א 35, לתת דוגמאות לשומות של פיצול מגרשים, "דמי כניסה" ו- "דמי רכישה" וכן לערוך דיון בסוגיות ההורשה של הנחלות בראי החלטה 1355.

בהתאם לידוע לנו, רשות מקרקעי ישראל פועלת בימים אלה במרץ על מנת לגייס כח אדם וכן להכשירו בכדי שניתן יהיה ליישם את החלטה 1355 בהקדם. אכן, אנו אומרים זאת כבר זמן רב וזו העמדה שהרשות משדרת מאז אישור החלטה בבג"ץ (חלפו עד היום מעל שלוש שנים), אך נראה שהפעם מתקיימת פעילות אינטנסיבית לכיוון יישום ההחלטה בקרוב ויש להיות מוכנים לכך.

נזכיר שוב, כי היישום של ההחלטה הינו וולונטארי, אך קיימת חובה ליישם את ההחלטה בעת מכירת הנחלה. הבעיה היא, כי כיום רמ"י אינה מסוגלת להתמודד עם יישום ההחלטה ועל כן, עדיין מוצאות שומות "דמי הסכמה" במקום "דמי רכישה" בעת מכר של נחלות והעברות בין יורשים. לעניות דעתי ובהתאם למידע שברשותנו, יישום ההחלטה באופן שוטף יחל בעוד מספר חודשים עד שנה.

ברור, כי קיימות בעיות לא מעטות ביישום ההחלטה, הן על אגודות והן על בעלי הנחלות, לרבות בעיות בהסכמי החכירה שקיבלו תוקף בהחלטה 1311, אך יחד עם זאת, אין כל ספק כי האמור בהחלטות 416 ו- 823, אשר קבעו, כי הזכויות בחלקות א' של הנחלות יוחכרו בהסכמי חכירה לדורות, מקבל משנה תוקף בימים אלה.

בתקופת הבינים בעלי הנחלות נדרשים לפעול בהתאם להוראות החלטת הנהלה 3139 (ראה עדכון מקצועי מס' 157) ובעת יישום ההחלטה לדרוש "התחשבנות מחדש".

למרות העובדה כי מדובר בתקופת ביניים, אשר עומדת להסתיים, אנו פועלים להגשת בקשות ליישום ההחלטה במקרים בהם חלקות א' של הנחלות רשומות בשלמות בלשכת רישום המקרקעין ולא קיימים שימושים לא מוסדרים בנחלה. נבהיר, כי הרשות תפעל בזמני תגובה ארוכים בשלב זה ותאפשר יישום של ההחלטה במקרים מיוחדים בלבד.

עוד יש לדעת, כי בעת ביצוע עסקאות מכר של נחלות, יש לתת ביטוי לכל נושא יישום החלטה 1355 ולא רק בפער שעשוי להיווצר בין גובה "דמי ההסכמה" לגובה "דמי הרכישה", אלא גם בכל הקשור לנושא ביטול הרצף הבין דורי, זכויות בנייה בנחלה והכשרת מבנים, פיצול מגרשים מנחלות וכו'.


כפי שהערנו בעבר, הנושא של פיצול מגרשים מנחלות קיבל רוח גבית לאחר שהחלטה 1355 (במספרה הישן 1155) אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, ובנוסף ליישום של הפיצול בעת חלוקת הנחלה בין היורשים, אנו מוצאים כי רוכשים מבקשים לבצע עסקאות משותפות בהן אחד רוכש את הנחלה והשני רוכש את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה.
אקדיש מאמר מיוחד לנושא זה בהמשך, אך לאו
ר "תקלות" שהגיעו אלינו לאחר ביצוע עסקאות מהסוג האמור לעיל, אבקש להבהיר, כי בעת ביצוע עסקה בה מתקשרים שניים עם מוכר של נחלה, לא קיימות זכויות "סחירות" במגרש שיפוצל בעתיד מהנחלה ואף קיימים מקרים בהם הפיצול לא ניתן לביצוע או שלא ניתן להשלים את התהליך ויש להתייחס לכך בהסכמים. לנושא הפיצול והרכישה המשותפת קיימות השלכות מס בהווה וכן בעתיד לאחר שייחתם הסכם חכירה מהוון ביחס למגרש שיפוצל מהנחלה וגם נושא זה יש לבחון בטרם ההתקשרות.
לאחר שדנו בשלב התיאוריה נעבור לשלב המעשי - בעדכונים הקרובים אני אשתף אתכם במקרים בהם אנ
ו מטפלים בנושא יישום החלטה 1355, ועל מנת שניתן יהיה ללמוד כיצד עלינו לפעול בתקופת הביניים במסגרת המקרים השונים שהחיים מזמנים לנו, עד אשר יפורסמו לציבור הוראות הביצוע של ההחלטה.
אבקש לשתף אתכם במקרה שמטופל על ידנו בימים אלה במסגרתו ביקשנו ליישם את החלטה 1355 שמקנה פתרון יצירתי אשר הביא עמו שלום בית.
עובדות המקרה:
הגיעו אלינו ארבעה יורשים של נחלה בצפון הארץ והסבירו כי ההורים הלכו לבית עולמם ולא הותירו אחריהם צוואה. במועד הפגישה הוסב
ר, כי אחד האחים מתגורר בנחלה עשרים שנה במחסן חקלאי שהוסב לבית מגורים ואח נוסף בנה בית שני בנחלה. הבית הראשי בנחלה בו התגוררו ההורים ז"ל נותר ללא שימוש. לאחר בדיקה הבנו כי בבית הראשי נוספה קומה ללא היתר בניה בה מתגורר הבן של האח שבנה את הבית השני בנחלה ביחד עם ארוסתו. שני אחים נוספים מתגוררים מחוץ למושב.
השאלה:
היורשים הגיעו אלינו לאחר שהתגלעו ביניהם מחלוקות ביחס לשאלה ע"ש מי מהיורשים יירשמו הזכויות בנחלה?    
היורשים הסבירו, כי שניים מהם מעוניינים להתגורר בנחלה ולקבל זכויות וגם הבן של האח שבנה את הבית השני בנחלה מעוניין להישאר בנחלה ושני אחים מעוניינים לקבל פיצוי עבור חלקם בנחלה.
בירור צרכים והצעה לפתרון:
על מנת להגיע לפתרון הנכון עבור ארבעת היורשים היה צורך לברר את הצרכים של כל אחד ואיך הוא רואה את עתידו. לצורך כך קיימנו פגישות פרטניות עם כל אחד מהיורשים ולאח
ר סדרה של פגישות בהם הבנו היטב את הרצונות והקשיים של כל אחד מהם, קיימנו פגישה משותפת בה הצגנו את הפתרון הבא: שווי הנחלה עומד על סך של ארבעה מיליון ₪. לאחר שבחנו את גובה המיסים שיחולו במכירה לצד ג' התקבל שווי נטו לנחלה של 2.5 מיליון ₪, כלומר כל אח זכאי לסך של 625,000 ₪. לאחר שבררנו היטב את הצרכים והיכולות של כל אחד מהיורשים, הצענו כי האח שגר בבית השני בנחלה יירשם כבעל הזכויות בנחלה ויפצה את האחים בשווי חלקם, כאשר הפחתנו משווי הפיצוי את גובה ההשקעה שלו בבניית הבית בנחלה. כעת הצענו כי האח שגר במחסן שהוסב לבית מגורים יקבל את הזכויות בבית השני ובמקום לקבל כספים האח שיקבל את הזכויות בנחלה ישלם עבור עלות הפיצול. עבור הבן של האח שיירשם כבעל הזכויות בנחלה ומתגורר בקומה השניה בבית ההורים ז"ל, הצענו להכשיר את תוספת הבניה במסגרת יחידה ל"קרוב" בהתאם להחלטה 1355. שני האחים האחרים שהיו זקוקים לכספים יקבלו פיצוי מהאח שיירשם כבעל הזכויות בנחלה. לאחר שהוצג הפתרון והצדדים הגיעו להבנה ביניהם נותר לפנות לרמ"י על מנת ליישם את החלטה 1355 (חלקה א' רשומה בטאבו וקיים הסכם חכירה בתוקף ואין שימושים לא מוסדרים בנחלה) בכדי שניתן יהיה לבטל את הרצף הדורי ולהכשיר את הקומה השניה כיחידה ל"קרוב" וכן לבצע הליך פיצול בעלות של 33% + מע"מ בכפוף להנחת אזור.
מסקנות:
במקרה שלנו ההורים לא הותיר אחריהם צוואה שתתווה את הדרך לחלוקת הנחלה בין היורשים ואילו היו עושים כן, ההליכים היו פשוטים וברורים יותר.
עו
ד נדגיש, כי לא בכל מקרה ניתן יהיה להגיע להבנות ביחס למתווה שהוצע וכן ליישם את החלטה 1355, מה שיכול להעצים את המחלוקות ורבים מכם מכירים את המקרים בהם נותרה נחלה אחת ומספר יורשים שרוצים לקבל "חלק" מהנחלה והדבר עוד יותר מורכב כאשר יורש אחד או יותר מתגוררים בנחלה.
אני מציע לכל בכל נחלה שמבקש לבצע פעולות בנחלה בימים אלה של תקופת הביניים, עד ליישום מלא של ההחלטה על ידי רמ"י, לבחון את המצב המשפטי, המיסוי והתכנוני של הנחלה, בטרם ביצוע כל פעולה וכמובן שבטרם עריכת צוואה. כל אחד מבעלי הנחלות יכול לפנות לרמ"י וכן לרשו
ת המקומית, לבקש מסמכים, היתרי בניה, ולשאול את השאלות המתבקשות ולפעול בדרך הנכונה ביותר עבורו ועבור בני משפחתו.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
אימון אישי להצלחה - Abrazame - אברסמה - אבי גולובצ'יק - מאמן אישי
מחפש חוקר פרטי? - לחץ כאן !
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark