עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: האם הצעת חוק השכירות ההוגנת – אכן הוגנת? ולמי זה טוב? אם בכלל?
מידע משפטי בנושאים: דיני שכירות - דיני מקרקעין - שוכר - משכיר - הצעת חוק השכירות ההוגנת - דיני צרכנות - איסור העלאת דמי השכירות
 


  מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
האם הצעת חוק השכירות ההוגנתאכן הוגנת? ולמי זה טוב? אם בכלל?
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון

  • הקדמה
  • הצעת חוק השכירות ההוגנת מנסה להציג מהפכה בנוגע לקביעת דמי השכירות ושוק השכירות בכלל על פי ההצעה יוקפאו מחירי השכירות בשוק הדיור לתקופה של 3 שנים מה-1 לינואר 2015. לפי ההצעה, מחירי השכירות המוקפאים יוכלו לעלות בשיעור מרבי של 2% בלבד בכל פעם שייחתם הסכם שכירות חדש. כמו כן יקבע החוק תנאים מינימליים בנוגע לאיכות דירה מושכרת, כגון כי גודל הדירה לא יפחת מ-26 מ"ר, וכי הדירה תכלול בתוכה, כחלק בלתי נפרד ממנה ביוב, חשמל, מים ותנאים בסיסיים אחרים.
מטרתו המוצהרת של החוק הינה שיפור הסדרת המסגרת החוקתית והמעשית לעניין יחסי משכיר-שוכר של דירת מגורים תוך הבטחת הגינות, סבירות והגדלת הוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים.

כיום 27% מתושבי ישראל גרים בשכירות ובקרב הצעירים בגילאי 30-39 חלה עלייה מ-25% בשנת 1997 לשיעור של 37% בשנת 2012. שיעור שוכרים גבוה מהממוצע ניתן למצוא בכל הערים הגדולות (תל אביב-יפו 46.4%, רמת גן 37.7%, ירושלים 31%, ב"ש 36%, חיפה 33%) ואף ביישובים בפריפריה הסמוכים למוסדות השכלה גבוהה.

  • האם אכן יעזור החוק לדיירים?
הכוונה של החוק היא כוונה טובה, ונכונה אולם לדעתנו לחוק אין שיניים.  
נדון תחילה במבנה החוק וננסה להסבירו בתמצית.

החלק הראשון מטפל בהגדרת יחסי שוכר משכיר וכולל את נושא הערבויות, תיקון פגמים בנכס המושכר והסדרת ביטוח הדירה – אשר יחול על המשכיר.

החלק השני מתאר את הגדרתה של דירה ראויה להשכרה לצורך הבטחת רמת איכות מינימלית לדירות. החוק קובע כי יגובשו תנאים מינימאליים לדירה הראויה למגורים הכוללים רכיבים בסיסיים הנוגעים לגישה חופשית לדירה, מערכת לאספקת מי שתיה ומים חמים, קיומם של מערכת חשמל ותאורה, של פתחי אוורור, ועוד.

גם כאן לא ברור כיצד ייאכף החוק וכיצד הוא יגרום לבעלי הדירות לקיים אותו.

  • איסור העלאת דמי שכירות
החלק השלישי בחוק נועד לצורך הגברת הוודאות והיציבות לשוכר והוא כולל איסור על העלאת שכר הדירה משנה לשנה, למשך 3 שנים, ביותר מ-2%. יודגש כי מחיר השכירות הבסיסי יקבע באופן חופשי בין שוכר למשכיר והמשכיר רשאי יהיה להשכיר את הדירה לשנה ואז להחליף שוכר, אך מחיר השכירות לשוכר החדש לא יעלה ביותר מ-2% מדמי השכירות לדייר הקודם על מנת שהשוכר יוכל לדעת מה היה המחיר בנכס יחויב המשכיר להציג בפניו את חוזה השכירות עם הדייר הקודם ולצרפו לחוזה החדש. הפרת חובת אי העלאת שכר הדירה תגרור פיצוי ללא הוכחת נזק (כמה? לא ברור...). תחולת החוק תהיה על חוזים חדשים שנכרתו מיום 1.1.15, ועד ליום 1.1.20.
איסור העלאת דמי השכירות הוא מאבני היסוד של החוק ולדעתנו נושא זה חסר כל שיניים ואפשרות אכיפה. – לדוגמא כיצד יידע הדייר החדש מה היו דמי השכירות של הדייר לפניו.

  • החלת החוק עלולה דווקא להעלות את דמי השכירות
לחוק מספר חסרונות דווקא לשוכרים, אשר מרביתם נובעים ממקורותיו - החוק נולד בעיריית תל אביב כחוק עזר עירוני שנועד להקטין את כוחם של בעלי הדירות. אך למרות שהעלאה תכופה של מחירי השכירות היא אכן תופעה נפוצה במציאות התל אביבית (על רקע הביקוש הגואה לדירות בעיר) – הרי ביתר האזורים בארץ עולים מחירי השכירות בקצב איטי יותר מעליית מחירי הדירות והשוכרים אינם מתקשים לקבע את דמי השכירות לתקופות ממושכות. השוכרים מחוץ לגבולות תל אביב צפויים לפיכך להיפגע מכניסת החוק לתוקף משום שבעלי הדירות יבקשו להעלות את שכר הדירה לפני כניסתה לתוקף של ההקפאה, ובמקומות בהם היו עליות מחירים נמוכים, צפויה להיקבע נורמה עליה בשיעור של 2%.

אנו סבורים כי החלת החוק תגרום קודם כל להעלאת דמי השכירותאין כל התייחסות לדמי השכירות טרם החוק.

  • אכיפת החוק מוטלת בספק
על אכיפת החוק יפקח מרשם שכירויות אשר יוקם ברשויות מקומיות, אך הדבר נתון לרצונן הטוב של הרשויות המקומיות - דהיינו, רשות שלא תרצה לא תחויב להקים מרשם שכירויות – לדעתנו זו בעיה גדולה מבחינת השוכרים. יתר על כן, החוק לא קובע אכיפה וענישה, אלא רק את חיזוק מעמדו של השוכר בבית המשפט. לא נקבע מהו הפיצוי ללא הוכחת נזק, וכנראה שהדבר יתברר עם הזמן בפסיקות בתי המשפט.

  • הצעת החוק נראית יעילה בקביעת אמות מידה מינימליות לדירה מושכרת
הצעת החוק מגדירה באופן הוגן והולם מה הם התנאים והקריטריונים המינימליים שדירה להשכרה צריכה לעמוד בהם.
יישום החוק יטיל אחריות מוגברת על בעלי הדירות לטפל בדירות להשכרה באופן הולם והוגן ולהשכיר      רק דירות הראויות למגורים הן מבחינת גודל מינימלי והן מבחינת תיקונים, תקינות וקריטריונים מינימליים כגון אוורור, שרותים, מקלחת וכו'.
     
לדייר השוכר יהיו יותר כלים כלפי בעל הבית בנושאים אלה.

  • המרוויחה העיקרית של החוק היא רשות המיסים
גורם שיפיק תועלת עצומה מהחלת החוק הוא רשות המסים, שסוף סוף תוכל לדעת מה קורה בשוק השכירות. השוק הזה מתנהל בחלקו הגדול בצורה שחורה ולא מדווחת. הסדרתו תגדיל מאוד את המידע אודותיו, ובעקבות זאת גם את הכנסות המדינה ממסים על השכרת דירות.

  • סיכום והמלצות
אומנם ההצעה נמצאת רק בשלביה הראשונים, אך אנו ממליצים למשכירים ולשוכרים להתחיל להתכונן לכניסת החוק, ולהבטיח את עצמם בחוזי שכירות מתאימים. אנו סבורים כי להצעת החוק יש פוטנציאל חיובי ובכל מקרה רצוי להתכונן להשמתו.
משרדנו, המתמחה בתחום המקרקעין בכלל ובחוזי שכירות מכל הסוגים בפרט, מזמין אתכם לפנות אלינו לקבלת ייעוץ משפטי ובהכנת ח
וזה שכירות נכון ומקצועי.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
טיפים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד דב שרון
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark