גניבת זהות - רכשתי דירה ממתחזה – מי בעל הדירה ?

גניבת זהות - רכשתי דירה ממתחזה – מי בעל הדירה ?

1. 1.הקדמה

בישראל דירות רבות הן בבעלות תושבי חוץ אשר לא מתגוררים בארץ וכמעט שלא מגיעים לביקור בדירה.

דירות אלו מושכרות כאשר פעמים רבות גם השוכרים לא ראו ולא מכירים את בעלי הדירות - עם ריבוי רכישת דירות על ידי תושבי חוץ – יש מקרים שבהם נגנבה זהות הבעלים, והמתחזים מכרו את הדירה לרוכשים אשר רכשו בתום לב את הדירה מהמתחזים.

במקרה של גניבת זהות ומכירת דירה לקונים תמימים מי הוא בעל הזכות – הבעלים האמיתי או הקונים?

1. 2.תקנת "חזקת השוק" – סעיף 10 לחוק המקרקעין
מהי תקנת השוק וכיצד היא עוזרת לרוכש הדירה בתום לב?בהתאם לקבוע בסעיף 10 לחוק המקרקעין והפסיקה נקבע כי במקרה של תחרות בין שני צדדים שנרשמו כבעלים בפנקסי המקרקעין, מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום (נסח טאבו), יהא כוחה של זכותו יפה ועדיפה אף אם הרישום לא היה נכון.כלומר, במקרה שבו צד א' רכש דירה ונציגי הטאבו רשמו בטעות את הדירה על שם אדם אחר ואותו אדם אחר מכר את הדירה לצד ג' (שכמובן הונה את אותו קונה) מי זכאי להירשם כבעל הדירה, הבעלים המקורי או הקונה ?הפסיקה קובעת כי במקרה כמתואר לעיל מאחר והקונה הסתמך על הרישום פורמלי בספרי המקרקעין והנתונים המצוינים בנסח לשכת רישום המקרקעין הוא זכאי ורשאי להירשם כבעלים של הדירה והבעלים המקורי מפסיד את דירתו כל זאת בתנאי שהוא הסתמך בתום לב על הרישומים כאמור לעיל, שילם את מלוא התמורה וזכותו נרשמה.  תקנה זו, תקנת השוק, באה להגן על רוכשי דירות שהסתמכו על נתונים שהיו רשומים בנסח לשכת רישום המקרקעין ושלא יאבדו את כספם.במקרה שלנו, נשאלת השאלה האם תקנת השוק כמתואר לעיל חלה כאשר אדם רכש דירה ממתחזה?

1. 3.לא בדקת ? הפסדת!

לאחרונה ניתן פסק דין בנושא זה על ידי בית המשפט העליון בתיק ( ע"א 624/13) המוכר כביכול התחזה לבעל הנכס (להלן: "המתחזה") אשר מכר את זכויותיו לקונה (להלן: "קונה ראשון'") כאשר אותו קונה ראשון מכר את הדירה לאדם נוסף  (להלן: "קונה שני").

מסתבר כי המתחזה זייף את תעודת הזהות של בעל הדירה והזדהה באמצעותה מול עורך הדין שטיפל בעסקה ומול הקונה הראשון. לאחר עסקת המכר, הקונה הראשון מכר את הדירה לקונה השני.

לימים, התברר לבעל הדירה (אשר לא התגורר בה מספר רב של שנים) כי קיימת הערת אזהרה לטובת הקונה השני וכי הקונה השני מתגורר בדירתו של הבעלים האמיתי של הדירה.

בעל הזכויות הגיש תביעה כנגד הקונה השני ובמסגרתה ביקש כי ייקבע שהוא בעל הזכויות בדירה. מנגד טען הקונה השני כי הוא רכש את הדירה בתום לב, שילם את מלוא התמורה ונרשמה הערת אזהרה לטובתו (וחלה חזקת תקנת השוק) ועל כן הוא זכאי להירשם כבעל הזכויות בדירה.  

בפסק הדין של בית המשפט העליון נקבע על ידי כבוד השופט א' רובינשטיין כי העובדה שהמתחזה זייף את תעודת הזהות  לא מקיימת את התנאים הנדרשים להחלת חזקת תקנת השוק במקרה דנן.

תקנת חזקת השוק חלה אך ורק כאשר עקב טעות (פגם צורני פנימי) שקיימת בנסח הטאבו ולא עקב פגם חיצוני כגון זיוף תעודת זהות ו/או דרכון!

בית המשפט קבע כי קונה שני לא זכאי להגנת תקנת חזקת השוק ועל כן עליו לפנות את הדירה תוך שנה ממועד מתן פסק הדין.

1. 4.מה רצוי לעשות ? וכיצד מתגוננים מפני מתחזים גונבי זהות?

על מנת למזער סיכונים כאלו יש לבצע בדיקות מקדמיות רבות לשם זיהוי הצדדים וזיהוי דירת המגורים ובעליה. חייבים לראות את המוכר ולוודא שהוא אכן הבעלים האמיתי,

רצוי, במקרה של ספק, לשוחח ישירות עם עו"ד אשר טיפל בעסקת המכר הראשונה ולברר מול שכנים/מכרים את זהות המוכר.

במקרים שבהם קיים חשד ניתן להזמין את שטר המכר מלשכת רישום המקרקעין ולראות את ת.ז/דרכון שהופקד בתיק (במידה וקיים) – צילום הדרכון /ת.ז. ניתן להשוות את התמונה למוכר בפועל.


              מדובר בתוצאה קשה המלמדת אותנו כי בעסקת מכר דירה יש צורך לבצע בדיקות מקדמיות רבות להבטחת הצלחת העסקה ומזעור הסיכונים ועל כן רצוי להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום, ולא לקחת סיכון כל שהוא.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.