עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: האם כדאי לי לרכוש דירה בקבוצת רכישה – מה הם הסיכונים והסיכויים
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - קבוצת רכישה - בטוחות - כספי נאמנות
 


  מאת: עו"ד גבי מיכאלי
האם כדאי לי לרכוש דירה בקבוצת רכישה  מה הם הסיכונים והסיכויים
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

  1. מה היא עסקת רכישת דירה בקבוצת רכישה
  1. 1.1.קבוצה של אנשים שהיו מעוניינים לרכוש דירה באזור מסוים התאגדה לרכישת קרקע באופן משותף וכן אחר כך לבניית בנין ודירות לבעלי הקבוצה. המימון היה בחלקו מימון עצמי ובחלקו מימון בנקאי.
  1. 1.2.חברי הקבוצה רכשו ביחד קרקע, נרשמו כבעלי הקרקע ואחר כך בחרו קבלן לבניית הבניין כאשר כל חבר קבוצה מקבל דירה.
  1. 1.3.הרעיון הבסיסי שנולד לפני כ – 15 שנים של התאגדות קבוצת רכישה לצורך רכישת דירה היה רעיון מוצלח מאוד בתנאי כי הקבוצה הצליחה לנהל באופן יעיל וטוב את בניית הבניין.
  1. 1.4.באמצעות רכישת קרקע באופן ישיר ובנייה עצמית חסכו חברי קבוצת הרכישה את עלויות הרווח היזמי כ – 15% - 25% וכן היבטים מסוימים במס.
  1. 1.5.בנוסף לאמור ולאור הפטור שהיה על מכירת דירות, ניתן היה לממש את הרווח הגלום בעסקה לנטו באמצעות מכירת הדירה בפטור ממס שבח.
  1. 2.במה השתנה נושא קבוצות הרכישה
  1. 2.1.הבעיה בקבוצות הרכישה היתה ניהול הבניה שבדרך כלל לא היה מקצועי וגרר הסתבכויות בבניה והפסדים כספיים כתוצאה מעלויות בנייה גבוהות מאוד.
  1. 2.2.כפתרון לניהול הבלתי מקצועי, התארגנו קבוצות יזמים אשר הפכו את ארגון קבוצות הרכישה למקצוע, הקדישו את כל זמנם ומרצם ואף השקיעו כספים בשיווק וארגון קבוצות רכישה לפרויקטים שונים.
  1. 2.3.מאחר וקבוצות הרכישה התחרו באופן ישיר עם הקבלנים, הפכו חלק מהקבלנים למארגני קבוצות רכישה או פתחו חברות בת אשר עסקו ביזמות לבניית בתים באמצעות קבוצות רכישה.
  1. 2.4.למעשה חלק מרכזי ביזמות בנושא בניה למגורים תועל גם על ידי הקבלנים והיזמים לקבוצות רכישה.
  1. 2.5.שלטונות המס ראו "בהתארגנויות המקצועיות" ניסיון בלתי לגיטימי להתחמקות ממס וקבעו כי דין קבוצות הרכישה מהסוג הזה הוא כדין קבלן ויזם מקרקעין "רגיל".
  1. 2.6.השינוי בחקיקה המיסוית בעניין קבוצות הרכישה וכן ביטול הפטור ממס שבח ממכירת דירת מגורים הפך את הבניה בקבוצות רכישה לפחות כדאית מהבחינה הכלכלית באופן משמעותי.
  1. 3.מה הם הסיכונים ברכישת דירה בקבוצת רכישה
  1. 3.1.מדינת ישראל דאגה לרוכשי הדירות מקבלנים בחקיקה רגולטורית מפורטת ונוקשה.
  1. 3.2.כיום, החוק מגן על רוכש דירה מקבלן באופן דווקני באמצעות חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירה) והתקנות.
  1. 3.3.כתוצאה "מנפילת" קבלנים ויזמי מקרקעין ואיבוד השקעות של רוכשי דירות, התגייסה המדינה להגנה על רוכש הדירה באמצעות קבלן וכיום צרכן הדירות מקבלן מוגן בצורה מעולה על ידי החוק והבנקים.
  1. 3.4.רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה אינה מוגנת על פי החוק מאחר ולכאורה חבר הקבוצה הוא גם היזם וגם האחראי באופן אישי לבנייה.
  1. 3.5.חבר הקבוצה לעולם אינו מובטח מה יהיה מחירה הסופי של הדירה, מתי תסתיים הבניה ובמקרה של הסתבכות הבניה הוא יכול להפסיד חלקים ניכרים מהכספים שהשקיע ולהישאר ללא דירה.
  1. 3.6.יתרה מכך, במקרים רבים, מארגני קבוצות הרכישה מממנים את שיווק הפרויקט והגשת הצעה למכרז באמצעות דמי רצינות או דמי יזמות שמשתלמים על ידי החברים הפוטנציאליים בקבוצות הרכישה וזאת ללא מתן בטחונות כלשהם.
  1. 3.7.במקור, חבר קבוצת רכישה קיבל כביטחון לכספים הערת אזהרה ואחר כך בעלות על הקרקע שנרכשה, אולם כיום יש מקרים בהם הקבוצה מוקמת לפני רכישת הקרקע ומשולמים תשלומים שאין כנגדם כל ביטחון ריאלי להחזרתם במקרה שהעסקה לא יוצאת אל הפועל.
  1. 3.8.כאמור, רוכש דירה באמצעות קבוצת רכישה חשוף לסיכונים רבים שאינם נחלתם של רוכשי דירה באמצעות קבלן, אולם עדיין קיים סיכוי כי הדירה אותה רכש חבר קבוצת הרכישה תהיה זולה יותר מדירה שנרכשה באמצעות קבלן.
  1. 4.סיכום

  1. 4.1.
    מכל האמור לעיל ברור כי קיים סיכון ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה, אולם גם יש סיכוי מסוים לקבל את הדירה במחיר זול יותר.
  1. 4.2.בכל מקרה אין ספק כי עסקה של רכישת דירה או משרד באמצעות קבוצת רכישה מצריך ייעוץ בנוגע לתנאי החוזה, הביטחונות וכו' עם עורך דין הבקיא בנושא ויכול לייעץ כיצד לצמצם את הסיכון וגם האם הסיכון שווה את הסיכוי למחיר זול יותר.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי
טיפים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark