עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: זכויות דייר מוגן שעובר (או מועבר) למוסד
מידע משפטי בנושאים: דיירות מוגנת - נטישה - דיני מקרקעין - דמי מפתח - מעבר לבית אבות
 


  מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד עודד זאוברמן
זכויות דייר מוגן שעובר (או מועבר) למוסד
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד עודד זאוברמן

מה גורלו של דייר מוגן שעבר לבית אבות או מוסד רפואי כזה או אחר, מרצונו או של פי רצון אפוטרופוס או בעל כורחו ?

מהי שכירות מוגנת?
שכירות מוגנת היא סוג מיוחד של שכירות הנובעת מחוקים ארכאיים שחוקקו בארץ עוד בשנות ה – 40 של המאה הקודמת, בתקופה של מצוקת דיור. השכירות המוגנת נותנת זכות מגורים לדייר המוגן בנכס בדמי שכירות נמוכים מאוד, למשך כל חייו, ואף מאפשרת להעביר זכות זו במקרים מסוימים.

מתי רשאי בעל הנכס לבטל את זכות הדיירות המוגנת?
עילת ביטול הדיירות המוגנת הרלוונטית למאמר זה היא "נטישת הנכס". ובאופן יותר ספציפי – נטישת הנכס בגין מעבר לבית אבות או מוסד רפואי.
מעבר לבית אבות לא תמיד יהווה "נטישת נכס"-

על פי הפסיקה הקיימת בעניין, מעבר לבית אבות אינו מהווה נטישת הנכס באופן אוטומטי, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

כך נפסק בע"א 669/71 חברת חלקה 43 בגוש 6944 בע"מ נ' עזבון המנוחה מטילדה שוורצברד, פ"ד כו(2)205 (1972):

"אוסיף שאני רחוק מלקבל את הטענה שבכל מקרה שאדם זקן עובר לבית-אבות מן הדין לראות בכך, מיד, מעשה של נטישה. הכל תלוי בנסיבות ולא פעם קורה שתכנית כזאת מתבטלת בשל טעמים מטעמים שונים."

הפסיקה הבחינה בין מצב שבו דייר מוגן עובר להתגורר בבית אבות מתוך בחירה, שאז ניתן לראות בכך נטישה המקימה עילת פינוי, לבין מקרים בהם הדייר עבר להתגורר בבית אבות מתוך אילוץ הכרוך במצבו הגופני והבריאותי, שאזיי לא בהכרח ייחשב הדבר כנטישה.

עמד על כך בית המשפט המחוזי בירושלים בפרשת ע"א 11- 03- 26870 רבן נ' אמניאן (פורסם בנבו) (להלן: "ענין אמניאן"):

" ... מעבר ושהייה "כפויים" לא ייחשבו בדרך כלל לנטישה ... הכוונה היא לקיומן של נסיבות אובייקטיביות המאלצות את הדייר המוגן לעזוב את הדירה לבית אבות או לבית חולים ולשהות בהם ... נדמה שמסקנה זו בנוגע למעבר ושהייה "כפויים" ("מאולצים") ראויה גם מטעמים של מדיניות. ראשית, היא מונעת מצב שבו הדייר המוגן יישאר ללא קורת גג בשל מעבר לבית אבות או שהייה בבית חולים - שכפו עליו נסיבות החיים. שנית, יש בכך כדי להפיג, במידת מה, את החשש שהדייר המוגן עצמו או מי מקרוביו ימנעו מלפעול באופן המשרת את צרכיו החיוניים והרפואיים כדי שלא לאבד את זכויות הדיירות המוגנת לעתיד."


באילו מקרים מעבר לבית אבות תיחשב "נטישת הנכס"?
שיקול חשוב לעניין נטישת המושכר על ידי הדייר המוגן, הוא האם המעבר הינו כפוי או רצוני. הבחינה אינה רק סובייקטיבית אלא גם אובייקטיבית. כלומר, האם יש סיכוי סביר שהדייר המוגן ישוב לנכס או לאו.

כך נקבע בעא (ת"א) 57007-03-15 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (פורסם בנבו):
"זאת ועוד, מלבד הכוונה הסובייקטיבית, הרי שלענין כוונת הנטישה נבחן לא רק רצונו הסובייקטיבי של הדייר אלא גם השאלה האם קיים סיכוי ממשי לאפשרות של חזרה אל המושכר".


מה חשיבות תשלום דמי מפתח לעניין הנטישה?
שיקול נוסף בעניין,הינו האם הדייר המוגן רכש את זכותו כנגד תשלום דמי מפתח, שאז ההגנה על זכויותיו תהא רחבה יותר מאשר ביחס למי שקיבל את זכות הדיירות המוגנת מכוחו של החוק.
כאשר בעל הבית רכש את הנכס כשהוא כבר תפוס על דייר מוגן, ומכאן שהמחיר ששילם עבור הנכס שיקף מלכתחילה את היותו נכס תפוס, הינו שיקול נוסף לטובת הדייר המוגן.
במידה וכל אלו מתקיימים, יתכן שלא מדובר בנטישה, וכפועל יוצא לא יאבד אותו דייר מוגן את זכות הדיירות המוגנת. הוכחה ובחינה של קריטריונים אלו נעשית בכל מקרה ומקרה לגופו.


המגמה כיום היא צמצום זכות הדיירות המוגנת-
למרות כל זאת, חשוב לזכור, כי בשנים האחרונות רווחת מגמה של פרשנות המצמצמת את מידת ההגנה המוענקת לדיירים מוגנים לפי החוק, שכן בתי המשפט כמו גם החברה, הבינו, כי עבר זמנו של מנגנון זה, שהוכיח עצמו שלא מקיים אחר המטרות לשמן הוקם.
במקביל הוכר הצורך ליתן משקל רב יותר להגנה על זכות הקניין של בעל הבית, ובמיוחד נוכח חיקוק חוקי היסוד ועיגון הזכות לקניין כזכות מעיין חוקתית.
לסיכום, כל מקרה נבחן לגופו על ידי בית המשפט. נדמה, כי עם כל הרצון לשמר את זכויות הדייר המוגן ולהשאיר לו קורת גג אליה יוכל לשוב, הנטייה היא "לשחרר" את הנכסים מהדיירות המוגנת, ולהשיבם לבעליהם.
אנו ממליצים, לדייר מוגן המעוניין לעבור לבית אבות כדאי לשקול למכור את זכותו טרם המעבר,מאחר והמעבר למוסד רפואי \ בית אבות עלול להיחשב כנטישת הנכס, וכתוצאה מכך אובדן זכויות הדיירות המוגנת.


     
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד עודד זאוברמן
טיפים ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד עודד זאוברמן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד עודד זאוברמן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark