בעל הדירה החליף מנעול וניתק לי את החשמל – האם חוקי?

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - מקרקעין - שכירות - דייר - בעל הבית - החלפת מנעול - ניתוק חשמל - הסכם שכירות - מינוי כונס נכסים

אחת קיים בהסכם השכירות סעיף הקובע, כי אם לא יפנה השוכר את המושכר בתום תקופת השכירות, יהיה המשכיר רשאי לנתק לו את המים והחשמל, להיכנס למושכר ללא רשות, להוציא את חפציו של השוכר...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

בעל הדירה החליף מנעול וניתק לי את החשמל – האם חוקי?
מאת עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד עודד זאוברמן

מבוא:
לאור העלייה החדה בביקוש לדירות להשכרה באיזור המרכז, ובתל אביב בעיקר, החלה תופעה של בעלי דירות שמחתימים שוכרים על הסכמי שכירות חד צדדים עם סעיפים דרקוניים.

לא אחת קיים בהסכם השכירות סעיף הקובע, כי אם לא יפנה השוכר את המושכר בתום תקופת השכירות, יהיה המשכיר רשאי לנתק לו את המים והחשמל, להיכנס למושכר ללא רשות, להוציא את חפציו של השוכר, לתפוס בו חזקה, ואף להחליף את המנעולים בו.
האם סעיףזה חוקי?
הוראות הסעיף חסרות כל תוקף משפטי והוא סותר את הוראות סעיף 18 לחוק המקרקעין. סעיף 18 קובע כדלקמן:
"18. (א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם."
סעיף 18 מתיר לבעל נכס לפעול בכוח סביר אך ורק נגד פולש טרי לנכס השייך לו. שוכר נכס אינו נחשב "פולש" גם כאשר מסתיים לכאורה הסכם השכירות. כל עוד כניסת השוכר או המחזיק היא חוקית, ידועה ומוסכמת על בעל הדירה, המחזיק אינו פולש.
כלומר, על פי הדין והפסיקה הקיימים, כניסת בעל הדירה לדירה באמצעות כוח (פריצה וכיו"ב) בה מחזיק שוכר,היא עצמה עבירה פלילית ומהווה פלישה והסגת גבול למושכר. חשוב לציין שכל זאת חל גם לגבי ניתוק המושכר ממים, חשמל גז וכיו"ב.

לדוגמא:
דוגמא מן הפסיקה: במקרה שבו ניתק משכיר את הספקת החשמל, המים והגז לנכס קבע בית המשפט שלא היה ראשי המשכיר לנהוג כן, למרות שהצדדים הסכימו על כך בהסכם השכירות. בית המשפט גם חייב את המשכיר בתשלום עבור עוגמת הנפש וההוצאות שנגרמו לשוכר.
במקרה אחר, נכנס בעל הדירה לדירה שכורה, החליף את המנעול והוציא את כל רכושו של השוכר לרחוב. במקרה זה קבע בית המשפט כי חוזה השכירות אכן התיר זאת, אך הוראה זו אינה חוקית והיה על המשכיר להימנע מכך וחייב דווקא את בעל הדירה בפיצוי השוכר בגין נזק שנגרם לרכושו.

מה כן חוקי ?
כלי העומד לשימוש בעלי הדירה הוא מינוי כונס נכסים אשר יפעל על פי צו בית משפט לפינוי המושכר.
כלומר, על בעלים של הדירה הוספת סעיף בהסכם השכירות הקובע, כי אם לא יפנה השוכר את המושכר נותנים הצדדים הסכמתם למינויו בעל הדירה או נציג מטעמו ככונס נכסים על ידי בית המשפט במעמד צד אחד בלבד, וכי תצהיר מאת בעל הדירה או נציג ישמש כראיה מכרעת לכך שנתמלאו התנאים למינוי כונס הנכסים.

מהי דרך המלך?
דרך המלך היא נקיטת הליכים משפטיים חוקיים נגד השוכר והגשת "תביעה לבית המשפט לפינוי המושכר" בצירוף מלוא האסמכתאות והעדויות שבידי בעל הדירה.

יש דרך קצרה?
בהליך זה, המתנהל בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 2), התשס"ט 2008, יקבע בית המשפט מועד לדיון בתובענה לא יאוחר משלושים יום מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה בתיק, כאשר הרציונל הוא מתן מענה מהיר (באופן יחסי לפרוצדורה החלופית) לפתרון הסכסוך.
לאחר קבלת פסק דין מבית המשפט המוסמך, לפיו על השוכר לפנות את הדירה, יהיה רשאי המשכיר לפנות להוצאה לפעול, כדי לבצעו.
חשוב להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום כדי לפנות את הדייר הסורר במהירות ומבלי שבעל הדירה עצמו יהיה חשוף לתביעות כספיות בגין התנהלות לא תקינה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי