עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: סיפורי תמ"א 38 ועקרונות חשובים שעל כל בעל דירה לקחת בחשבון
מידע משפטי בנושאים: תמ"א 38 - דיני מקרקעין - בתים משותפים - דייר סרבן - חיזוק בית משותף - עו"ד נירה אשכנזי
 


  מאת: עו"ד נירה אשכנזי
סיפורי תמ"א 38
מאת: עו"ד נירה אשכנזי*

* משרד עו"ד גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות'


מה קורה כשעל מגרש אחד בנויים שני מבנים האחד מעוניין בפרויקט תמ"א והאחר אינו מעונין?
איזה שיקולים תפעיל הוועדה באישור פרויקט תמ"א?
מי גובר? השיקול הכלכלי? או השיקול התכנוני?

פעמים רבות אנו שומעים על ויכוחים קשים וארוכים בין בעלי דירות בבניינים משותפים על רקע רצונו של האחד לממש בנכס שבבעלותו את הזכויות הטמונות במסגרת "תמ"א 38", ורצונו של האחר לשמר את המצב – ולא לעשות כל שינוי בבניין אליו "התרגל".

מעשה בסכסוך בין שכנים במסגרת ויכוח על "תמ"א 38" שארע  בחיפה, ואשר עבר גלגולים אינספור ותהפוכות, עד שהתגלגל לפתחו של  בית המשפט העליון (בפסק דינו של כבוד השופט שהם).

הכל התחיל ב "מגרש חיפאי", המצוי בקרבת הטכניון, עליו בנויים שני מבנים: האחד – בית משותף בן 3 קומות ובו 3 דירות; השני – וילה ישנה השייכת לגברת אחת.

יוער כי לא מדובר בבית משותף (מורכב) בעל 2 אגפים, אלא בשני בתים נפרדים רישומית, הבנויים על אותו מגרש (בשתי חלקות), ולהם קיר משותף.

שניים מבעלי הדירות בבית המשותף חפצו בחיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, באמצעות יזם.
במסגרת עבודות החיזוק, הם בקשו להוסיף לדירותיהם חדרי ממ"ד, כן להרחיב את דירותיהם, ואף להוסיף דירות לבניין, אשר תשויכנה ליזם. כמובן שכל עבודות החיזוק ימומנו על ידי היזם כמקובל בהסכמים מעין אלה.
אלא שבעלי דירה אחת בבניין המשותף סרבו להוסיף דירות, ובעלת הווילה התנגדה נמרצות, בטענות שונות.

"הגלגול" הראשון: בקשה להיתר בנייה הוגשה לוועדה המקומית, אשר דחתה את הבקשה, מנימוקים תכנוניים/ אדריכליים/ נופיים כגון: חוסר מקומות חניה; אי השתלבות בנוף ובמבנים הקיימים ברחוב וכיוב', ואפשרה חיזוק המבנה בלבד והקמת חדרי ממ"ד, אך ללא תוספת דירות וקומות נוספות.
כמובן שהחלטה זו, מאיינת את הכדאיות הכלכלית של היזם, ועל כן, על החלטה זו הגישו היזם ושניים מבעלי הדירות ערר לוועדת ערר.

"הגלגול" השני: וועדת הערר הפכה את ההחלטה של הוועדה המקומית וקבעה כי יינתן היתר בנייה, בתנאים הבאים: מתן חוות דעת מטעם קונסטורקטור המאשרת החיזוק של הבניין תוך אי פגיעה בווילה הצמודה, וכן כיסוי ביטוחי מתאים לנזקים שעשויים להיגרם לווילה. השיקולים התכנוניים נדחו – מאחר שקיים אינטרס ציבורי לחיזוק המבנים (תוך מתן תמריצים כלכליים מובהקים), הגובר על האינטרס התכנוני.

"הגלגול" השלישי: על החלטת וועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר הפך את החלטת וועדת הערר, בטענה שניתן משקל יתר לשיקולים ולתמריצים הכלכליים. יוער כי בשלב זה, בקשו בעלי הדירה המתנגדים להוספת הדירות, להגיש הצעה משלהם לחיזוק הבניין (לא כולל הוספת ממ"דים), ולשאת באופן כזה או אחר בעלויות. בית המשפט המחוזי, באורח בלתי שיגרתי, אישר את הצעתם של בני הזוג לביצוע החיזוק של הבניין, ואף חייב את המשיבים בהוצאות!

"הגלגול" הרביעי: כמובן שעל החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון, קיבל את הערעור והפך את החלטת בית המשפט המחוזי, ובכך קבע מספר עקרונות חשובים שעל כל בעל דירה לקחת בחשבון – כאשר בכוונתו להתנגד לבקשה למתן היתר בקשר עם  חיזוק של מבנה במסגרת תמ"א 38:

  • תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק של מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, בין השאר על ידי מתן תמריצים כלכליים ותכנוניים. תמריצים אלה עשויים לפגוע באינטרס הפרטי של בעלי דירות.
  • במציאות הקיימת במדינת ישראל יש חשיבות עצומה להוצאה לפועל של תמ"א 38 כדי להתמודד עם הסיכון של התרחשות רעידת אדמה, ולתרום להתחדשות העירונית והוספת יחידות דיור.
  • תמ"א 38 נועדה להגן על האינטרס הציבורי, ולא על האינטרס הפרטי.
  • אמנם לוועדה המקומית נתנה סמכות שלא לאשר בקשה למתן היתר בנייה הכרוכה בתוספת זכויות בנייה, אך זאת מטעמים מיוחדים הנעוצים בשיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים וכיוב'.
  • בהתנגשות בין מימוש תמ"א 38 באמצעות הקלות כלכליות ותכנוניות לבין נושאים פרטניים החלים על המבנה הטעון חיזוק (למשל מחסור במקומות חניה/ אי השתלבות בנוף וכיוב') – הרי שאין בשיקולים התכנוניים הפרטניים לבדם כדי להצדיק סירוב של הועדה המקומית לבקשה להיתר.
  • אליבא דכבוד השופט א. שהם על השיקולים התכנוניים להיות בעוצמה ניכרת ולגרום לפגיעה בלתי מידתית באינטרסים שאינם קשורים בתמריצים לביצוע תמ"א 38.
  • רק פגיעה חמורה שכזו תצדיק אי מתן היתר.
  • אמנם, יש להתייחס לפגיעה האפשרית בזכויות המתנגדים, אולם ידה של תמ"א 38 תהא על העליונה!


המשך יבוא...
   
במקרה זה, בית המשפט העליון החזיר את הדיון לוועדת הערר על מנת שזו תדון לגופו של עניין בהצעת החיזוק שהובאה על ידי בעלי הדירה שהתנגדו לבקשה למתן היתר להוספת דירות.
באופן זה תבחן וועדת הערר האם החלופה המוצעת לחיזוק מהווה חלופה ראויה, אשר מממשת את האינטרס הציבורי בעניין תמ"א 38.

סיכום:

הליכי ההתחדשות העירונית, ועימם פעולות החיזוק של המבנים, לרבות הריסה ובנייה, הינם מורכבים, ביותר.

משרדנו מעודד ביצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

הליך זה דורש צוות מקצועי שילווה את בעלי הדירות ויגן על הקניין של בעלי הדירות. נדרש יזם בעל חוסן כלכלי, ניסיון ומקצוענות שיבצע את העבודה, צוות תכנוני מעולה, ובנוסף לכל אלה, עורך דין מקצועי בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית אשר ייצג את האינטרס של בעלי הדירות.
משרדנו מייצג בעלי דירות רבים בצומת הדרכים המשמעותית של קבלת החלטה בקשר עם היקשרות עם יזם. אנו ממליצים לכם בחום, לשכור שירותיו של עורך דין מקצועי בתחום, עוד בטרם תחתמו על מסמך כלשהו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
טיפים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark