עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: השלכות מס שבח החל מיום 1.1.18
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - משק חקלאי - מיסוי נחלות -
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
השלכות מס שבח החל מיום 1.1.18
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עידן הנחלה המהוונת יצא לדרך. כל המרחבים ברשות מקרקעי ישראל מיישמים את החלטה 1464 המאפשרת כניסה בשני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות (375 מ"ר) ומסלול "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני. בשנים האחרונות נערכו שומות "פיילוט" לשני המסלולים ובהתאם לכך בנינו תהליכים במשפחות שמבקשות לבצע תכנון עתידי של הנחלה וחלוקה בין הילדים במסגרת פיצול מגרשים מנחלות, היוון חלקת המגורים, בנייה של בית שני ושלישי בנחלה, ביטול רצף בין דורי וכו'. שומות "אמת" שהגיעו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות היו גבוהות מהשומות שהגיעו בפועל והדבר כמובן מאוד משמח. אנו ממליצים לפעול ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים בהקדם שכן ההיסטוריה מלמדת שעם הזמן ערך הקרקע עולה והשומות שנקבל היום לא יהיו דומות כלל לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.

בית שלישי בנחלה הוא נושא מרכזי שמעסיק אותנו רבות במגזר החקלאי. חשוב להבין, כי החלטה 1464 אינה עוסקת בבניית בית שלישי בנחלה, אלא שתיקון 1ב לתמ"א 35 מאפשר את בניית הבית השלישי בנחלה והיישום של מתווה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יתאפשר לאחר שתהיה תב"ע חדשה שתחול על המושב או תב"ע מועצתית או תב"ע פרטנית לנחלה אותה יכול לבצע בעל הנחלה באופן עצמאי.

החלטה 1464 מאפשרת ביטול של הדרישה לרצף הבין דורי, כך שלאחר היישום ניתן יהיה לבנות את הבית השלישי בנחלה. ככל ותחול על המושב תב"ע לשלוש יחידות ולא קיים רצף בין דורי בנחלה, לא ניתן יהיה לבנות את היחידה השלישית ולכן רצוי ליישם את החלטה 1464 לפחות במסלול "דמי כניסה".

הנושא של שלוש יחידות בשלושה מבנים עם אפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, מצריך הסדרה של המבנים בנחלה וכן ראייה ארוכת טווח ביחס להסדרים המשפחתיים. בכל מתווה שייבחר חשוב לשים לב להשלכות המס וברשימה זו נבקש להתייחס לחידושים במס שבח בעת מכירת נחלה לאחר 1.1.18.

בעת מכירת נחלה רשויות המס מפצלות את שווי המכירה של העסקה לשלוש יחידות כלכליות: האחת, בתי המגורים שבנחלה, השני, זכויות הבניה הבלתי מנוצלות (אותו פוטנציאל של יכולת לבנות עוד בתי מגורים או שטח בניה גדול יותר מזה הבנוי בפועל בעת מכירת הנחלה) והשלישי החלק החקלאי. יש לזכור כי רק מרכיב השווי המיוחס לבתי המגורים בנחלה הוא החלק שהוא דל מס ואילו מרכיב השווי המיוחס לזכויות הבניה והחלק החקלאי חייב במס שבח מלא. מהטעם הזה עיקר המחלוקות עם רשויות המס סובבות סביב הסוגיה כמה מתוך שווי המכירה יש לייחס לבתי המגורים בנחלה וכמה למרכיב זכויות הבניה והחלק החקלאי.

נזכיר, כי אם בנחלה יש שני בתי מגורים, הרי שהמוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח מלא בגין מרכיב בתי המגורים, הואיל והזכאות הינה למי שיש לו בנחלה רק בית מגורים אחד בלבד. ברם, הוא כן זכאי להחיל את נוסחת "הליניאריות המוטבת" בגין שני בתי המגורים שבנחלה, דבר שיביא אומנם לתשלום מס שבח בגין מרכיב בתי המגורים, אבל עדיין בסכום שהוא נמוך יותר ביחס לחלופה בה לא היתה לו זכאות לליניאריות המוטבת בגין מרכיב בתי המגורים.

עוד נזכיר, כי בהתאם לנוסחת הליניאריות המוטבת יש לחלק הרווח מבתי המגורים על פני כל התקופה שמיום רכישת הנחלה ועד ליום מכירת הנחלה. החלק היחסי (שמחולק בצורה ליניארית) שמיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד 1.1.14 פטור ממס שבח ואילו החלק היחסי שמיוחס לתקופה שמיום 1.1.14 ועד ליום המכירה חייב במס שבח בשיעור של 25% מס בלבד.

נבקש להסב את תשומת הלב כי מכירת נחלה החל מיום 1.1.18 יש בה כדי להביא לצמצום משמעותי בחבות במס שבח לכמחצית מזו הקיימת היום ואף יותר מזה.

אמרנו לעיל, כי מי שברשותו שני בתי מגורים בנחלה לא זכאי לפטור ממס שבח מלא בגין מרכיב בתי המגורים (כיוון שאין לו דירה יחידה אלא שני בתי מגורים שבנחלה) אלא לנוסחת הליניאריות המוטבת. אולם זה נכון עד ליום 31.12.17.

נסביר במה דברים אמורים. הוראות המעבר לתיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין קבעו כי מי שנכנס ל 1.1.14 עם יותר מדירה אחת (כמו בדוגמא שלנו בה שני בתי המגורים קיימים בנחלה לפני ה 1.1.14) לא יהיה זכאי עד ליום 31.1.2.17 לפטור ממס שבח בגין דירת המגורים, זאת גם אם יישאר עם דירה אחת בלבד בתקופה שעד ל 31.12.17.
ואולם, החל מיום 1.1.18 לא תהיה לו מניעה לקבל את הפטור ממס שבח בגין אחת מדירות המגורים שבנחלה.

דוגמא:
לראובן יש נחלה אותה הוא מוכר ב- 8 מיליון . בנחלה שני בתי מגורים: האחד בשווי 3 מיליון והשני בשווי 2 מיליון .  הנחלה נרכשה בשנת 2001 במחיר נמוך. לו הנחלה תימכר בשנת 2017, המוכר יהיה זכאי לליניאריות מוטבת בגין 2 בתי המגורים ומס השבח בגין 2 בתי המגורים יהיה
כ- 300,000 . לעומת זאת, אם המכירה תהיה לאחר ה 1.1.18, אזי בגין הבית בשווי 3 מיליון המוכר יהיה פטור ממס שבח ובגין הבית בשווי 2 מיליון מס השבח לפי הליניאריות המוטבת יהיה כ 120,000 .
    
נמצא שדחיית מכירת הנחלה במקרה האמור לתאריך שיהא מאוחר ליום  1.1.18 מביאה לחסכון מס שבח של כ 180,000 !

יוצא מהדברים האמורים ש"עידן שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בנחלה המהוונת" ישליך על חיינו בהרבה רבדים, משפטיים, כלכליים, מיסויים ומשפחתיים וכיום מומלץ לא לבצע פעולות בנחלה בטרם בחינה מעמיקה של החלטות רמ"י והשלכות המס שכרוכות ביישום שלהן.

לסיום נברך את בית ישראל בברכת חג סוכות שמח שהברכה תשרה בביתכם ותשמרו על משפחותיכם.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark