עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: חוזה החכירה לנחלות - סכנה!? – חלק א
מידע משפטי בנושאים: רמ"י - מינהל מקרקעי ישראל - רשות מקרקעי ישראל - חוזה חכירה - מגזר חקלאי - נחלות
 


  מאת: עו"ד גד שטילמן
חוזה החכירה לנחלות - סכנה!? חלק א'
מאת: עו"ד גד שטילמן

חלק קטן מבעלי הנחלות בישראל מחזיקים בחוזה חכירה ישן שנערך בשנות 30 של המאה הקודמת על ידי קרן הקיימת לישראל ונחתם לתקופה של 49 שנים, והם מתבקשים על ידי רשות מקרקעי ישראל לחתום על חוזה בנוסח חדש בעת חידוש החכירה. לרוב בעלי הנחלות בארץ אין חוזה ומעמדם הינו מעמד של "בר רשות", וגם להם מציעה רמ"י, בהליך היוון הנחלה לפי החלטה 1464, לחתום על נוסח החוזה "החדש".

לא פעם אנו נשאלים האם נכון יהיה לחתום על נוסח החוזה המוצע?

התשובה המשפטית הנה חד משמעית - לא! החוזה הינו חוזה מקפח, חד צדדי לטובת המחכיר (רשות מקרקעי ישראל) ואינו עונה לעקרונות יסוד בסיסיים של דיני החוזים. על כך נרחיב בהמשך כתבה זו ובכתבות המשך בגיליונות הבאים.

התשובה הפרקטית מורכבת הרבה יותר; מכורח המציאות יתכנו מצבים בהם אין מנוס מחתימה על החוזה המוצע.

עקרונות היסוד בדיני החוזים יוצאים מנקודת הנחה ששני הצדדים במו"מ נמצאים במעמד שווה, אם אחד הצדדים מעמיד תנאים שהצד השני אינו מסכים להם ניתן להפסיק לנהל את המו"מ ולחפש "פרטנר" אחד להתקשרות. אולם, בעל הנחלה המבקש לחכור את הקרקע אותה מחזיקה משפחתו עשרות שנים ועליה בנוי ביתו אינו שווה למעמד רשות מקרקעי ישראל המחכירה לו את הקרקע: יהא נוסח החוזה המוצע על ידי רמ"י אשר יהיה, אין הוא יכול לנהל מו"מ על תנאי החוזה המוכתבים על ידי הרשות. גם המושב כ"האגודה" והתנועות המיישבות נמצאות באותו מצב מביך עת הן מנסות בשם בעלי הנחלות לנהל מו"מ עם רמ"י על נוסח החוזה.

ברור שבעל נחלה אינו יכול לומר לעצמו: "בתנאי החוזה המוצע אוותר על בית מגורי ועל נחלת משפחתי וארכוש נחלה אחרת", וממילא המדינה כבעלים של כל "המשבצות החקלאיות" בכל המושבים היא מונופול המציב את אותו החוזה לכל בעלי הנחלות בכל הארץ.

על כן, למעשה, ניהול מו"מ "בתום לב" אינו קיים כלל במערכת היחסים שבין בעל הנחלה "החוכר" לרמ"י כ"מחכיר". כפועל יוצא מכך כשבעל הנחלה חותם על החוזה המוצע הוא אינו מבצע "קיבול" כמשמעו בחוק החוזים ולא מתקיימת בהתקשרות זו "גמירות דעת" המהווה יסוד הכרחי להתקשרויות חוזיות. בנסיבות אלה ספק בעיניי אם ניתן לקרוא למסמך החתום - "חוזה".

כשאנו נשאלים במישור המשפטי והקנייני: האם יש הבדל בזכויות בין מי שמחזיק בנחלה עם חוזה חכירה או ללא חוזה? התשובה המשפטית - כן! יש הבדל גדול: זכות חכירה מוכרת כזכות קניין בחוק המקרקעין וניתן לרשמן בלשכת רישום המקרקעין. בעוד שמי שאין לו חוזה הוא במעמד של "בר רשות", היינו, חסר זכויות קניין ולכאורה רשות מקרקעי ישראל יכולה להפסיק את הרשות ולסלקו מהמקרקעין בכל עת.

אולם, מבחינה מעשית וכלכלית אין כל הבדל בין בעל נחלה המחזיק בנחלתו עם חוזה חכירה לבעל נחלה שאינו מחזיק בחוזה חכירה; ברוב המקרים דווקא אי קיומו של חוזה מקל על בעל הנחלה. הסיבה לתוצאה אבסורדית זו נעוצה בעובדה שנוסח חוזה החכירה המוצע היום לחתימה אינו מעניק כלל זכויות לבעל הנחלה אלא מטיל מגבלות. חוזה החכירה לא מגדיר הוראות בסיסיות המקובלות בחוזי שכירות למעט תקופת ההסכם. ההסכם נושא כותרת "חוזה חכירה" אבל הוא חסר תוכן המקובל במערכת יחסים שבין הצדדים לחוזה שכירות. מערכת היחסים שבין הצדדים נקבעת מחוץ לחוזה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הנהלת הרשות. הוראות אלה ניתנות לשינוי חד צדדי בכל עת ללא הסכמת בעלי הנחלות - החוכרים.

ההחלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הנהלת הרשות חלות באופן שווה על בעלי חוזה חכירה ועל מי שאין לו חוזה חכירה, כך שמבחינה פרקטית, בפועל, אין מצבו של בעל חוזה חכירה טוב יותר מזה של "בר הרשות"; לשניהם אותן זכויות וחובות הקבועות בהחלטות רמ"י, כך בעניין: זכויות בניה בנחלה, הוראות בדבר ירושה, דמי חכירה, דמי היתר, דמי הסכמה, דמי רכישה, דמי שימוש וכד'. המחזיק בחוזה אינו זכאי לכל הטבה או זכות שאינה קיימת לבר הרשות. עיתים דווקא קיומו של החוזה מרע את מצבו של החוכר, כך למשל עת הסתיימה תקופת החכירה הראשונה בסוף שנות ה- 80 רוב בעלי חוזי החכירה לא יכלו לבנות בתים או להעביר זכויות לילדיהם לרבות בירושה מבלי שחידשו את החכירה והרשות כהרגלה הערימה קשיים רבים. הטיפול המשפטי בחידוש החכירה מחייב ביטול רישומה של החכירה הישנה בלשכת רישום המקרקעין ורישומה של חכירה חדשה רק העמיס טורח והוצאות משפטיות על מחזיקי חוזה החכירה.

מבחינה כלכלית ושמאית "השוק החופשי" אינו מבחין בין בעל נחלה המחזיק בחוזה בתוקף לבין "בר הרשות". שניהם ימכרו את נחלתם באותו מחיר. הדבר מוכח במושבים בהם לחלק מהחברים קיימים חוזים היסטוריים שחודשו וחלקם "ברי רשות".

במצב דברי האמור לא נכון לחתום על החוזה המוצע אלא בנסיבות בהן - אין ברירה! לדעתי, אילו החוזה המוצע היה שונה בתוכנו ומביא לידי ביטוי זכויות המעוגנות כדין ל- 49 שנים, המלצתנו היתה שונה.

גם במקרים בהם אני ממליץ לחוכרים לחתום על החוזה אני מציע לצרף מכתב המבהיר כי החתימה נעשית "תחת מחאה".

(כתבה ראשונה בסדרה)
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
טיפים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark