עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: השכרת יחידות בעידן הנחלה המהוונת
מידע משפטי בנושאים: השכרת דירות בעידן הנחלה המהוונת - מיסים מגזר חקלאי -
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
השכרת יחידות בעידן הנחלה המהוונת
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

השכרת יחידות דיור בנחלה היא דרך התפרנסות ראויה עבור בעלי הנחלות אך עשויה להיות מלכודת לתשלום "דמי שימוש" בסכומים ניכרים וברשימה זו אבקש להבהיר מספר נקודות שעולות בדיונים עם בעלי נחלות ובהליכים משפטיים על מנת להתוות את הדרך הנכונה להשכרת יחידות דיור או מבנים ברוח החלטות רשות מקרקעי ישראל והוראות חוק ההתיישבות החקלאית.

עקרונות היסוד בנחלה:

  1. 1.עקרון שלמות הנחלה - נחלה היא יחידה אחת המורכבת מחלקת מגורים וחלקות חקלאיות שלא ניתנות לחלוקה (למעט פיצול מגרשים מנחלה בהתאם להחלטה 1523).
  1. 2.עקרון חובת התגוררות ועיבוד ברצף - נחלה נועדה למגורים עבור בעל הנחלה ומשפחתו בלבד ולעיבוד חקלאי.
  1. 3.עקרון רישום הזכויות - נחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד.
עקרונות היסוד נשמרו עוד מהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 ועד ימינו אנו בהחלטה 1523 שמסדירה את ההוראות ביחס ל - "עידן הנחלה המהוונת" ואשר שמרה על עקרונות היסוד.

ממשלת ישראל וכן החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מערימים במהלך השנים קשיים רבים על בעלי נחלות וחקלאים ולמרבה הצער, רבים וטובים הגיעו לסף ייאוש ונאלצו למכור מכסות ולחסל ענפים שהפכו ללא רווחיים. את המאבק ברגולציה הדורסנית צריך להמשיך, אך בינתיים בעלי נחלות שהתבגרו מבקשים לעצמם מקורות מחייה מהשכרה של המבנים בנחלה - מקורות לגיטימיים שיכולים להיות מקורות הכנסה לבעל הנחלה בכדי להתפרנס בכבוד בגיל פנסיה, במקום ליפול נטל על המדינה או על המשפחה.

הגדרת הסיכון:
בעל נחלה שהפסיק את הפעילות החקלאית ונותר עם מחסנים או מבנים חקלאים או בית אימון ומבקש להסב את השימוש למגורים לצרכי השכרה או השכרה לצרכים עסקיים, לוקח סיכון בלתי סביר מה שעשוי להשית עליו קנסות, דמי שימוש, תביעות לפינוי והליכי הוצל"פ ולהביא אותו עד למכירת הנחלה בהפסד ניכר.
סיפורים רבים הגיעו לשולחננו על בעלי נחלות בגיל פנסיה והרבה מעבר לכך, שביקשו לעצמם מקור פרנסה בכדי שיוכלו להותיר את הנחלה לדורות ועל מנת שלא ליפול נטל על המשפחה. בעלי נחלות אלה הסבו מבנים למגורים או השכרה לעסקים וקיבלו ביום בהיר אחד מכתב התראה מהועדה המקומית עם הזמנה לשימוע או מכתב התראה מרשות מקרקעי ישראל שמודיע להם על ביקור של פקח בנחלה אשר מצא שימושים חורגים וחריגות בניה בגינם בעלי הנחלה יידרשו לשלם דמי שימוש עבור שבע שנים אחורה.

למרבה הצער, בעלי נחלות במספר מקרים נאלצו למכור את הנחלות בכדי שיוכלו לעמוד בנטל של הקנסות, שמעבר לעגמת נפש וצער רב שנגרם לבעלי הנחלה, הותירו את בעלי הנחלה עם סכום זעום לאחר מכירה שגדע ברגע אחד את הביטחון הכלכלי של אנשים מבוגרים עד לסוף ימיהם.

מקרה מהחיים:
באחד המקרים הגיעו בעלי נחלה בני שמונים שהסבו מחסן בשטח 500 מ"ר ששימש בעבר כבית אריזה, חלקו לצרכים עסקיים וחלקו הוסב לשלוש דירות מגורים בנוסף לקרוואן שהונח בשטח ומשמש להשכרה למגורים. בעלי הנחלות מכניסים בכל חודש מהשכרת המבנים סך של 15,000 . הם מדווחים על ההכנסה ומשלמים את המיסים הנדרשים. כך במשך עשר שנים ההכנסה הכוללת עומדת על סך של 1,800,000 . בעלי הנחלה משלמים מיסים כך שלאחר הוצאות אחזקה סכום הנטו שנותר בידיהם עמד על סך של 1,200,000 .

בוקר אחד מגיע פקח מרמ"י לנחלה דופק על הדלת, אך בעלי הנחלות לא נמצאים בבית, הפקח מביט מסביב מזהה את הפעילות בנחלה ולא נכנס בגלל שער וכלבים שנובחים. הפקח מגיע לנחלה הסמוכה ודופק על הדלת של השכנים. פותחת את הדלת שכנה בת כשבעים, הפקח מציג את עצמו ושואל מי מתגורר בנחלה הסמוכה? הגברת הנחמדה מסבירה לו שהשכנים מתגוררים לידה מזה חמישים שנה והוא ממשיך ושואל מי מתגורר בכל המבנים בחצר? והשכנה מסבירה לו שהיא חושבת שהמבנים מושכרים. הפקח מחייך מודה לשכנה וממשיך בדרכו. כשבוע לאחר מכן בעלי הנחלה מקבלים בדואר מכתב שמסביר שלאחר ביקור של פקח בנחלה נמצאו מבנים להשכרה למגורים ולעסקים. מדובר בהפרה של הסכם המשבצת והוראות רמ"י ויש לפנות מיד את השימושים ואת השוכרים ובהמשך יישלח חשבון דמי שימוש.

בפגישה שערכתי עם בעלי הנחלה הם מתארים את רגע פתיחת המכתב, שהוא הרגע המפחיד ביותר שהם חוו במהלך חייהם. הם מתארים דופק מואץ, הזעה מוגברת ותחושה של התקף לב. תחושה של חוסר אונים, הכל נסגר, אין לאן לפנות, נסגר צינור החמצן והסוף קרב. אלו מילים ששמעתי מאנשים בני שמונים, אנשים משכילים שעשו דבר או שניים בחייהם, שבכו ממש במשרדי במהלך הפגישה כאשר הם מבקשים עזרה ומוכנים לעשות הכל בכדי להשיב את הגלגל אחורה.

בעלי הנחלה קיבלו תביעה לדמי שימוש בסך 1,500,000 ונאלצו למכור את הנחלה בכדי לשלם את הקנס. אף אחד מבני המשפחה לא יכול היה לסייע להם בתשלום. הנחלה נמכרה בסך של 6 מיליון , סכום הנטו שנותר בידיהם לאחר תשלום המס עמד על סך של 3 מיליון ולאחר תשלום של מיליון (השומה הופחתה) עבור דמי שימוש, הם נותרו עם שני מיליון - בסכום זה הם נדרשו לרכוש דירה ולחיות עד סוף ימיהם - זה היה הסוף של הנחלה ושל בני זוג שרק רצו להתפרנס בכבוד.

מקרה מהחיים:
במקרה נוסף אותו פגשתי לאחרונה, בעלי הנחלה ישבו בביתם, שני אנשים מבוגרים מעל גיל שמונים, ניצולי שואה, עבדו קשה מאוד במהלך חייהם בחקלאות, ובגיל שבעים כאשר החליטו להפסיק את הפעילות, הסבו מספר מבנים למגורים שהושכרו לצרכי הקיום של בעלי הנחלה.
לפתע דפיקה בדלת - השעה היתה עשר בבוקר, רותי פתחה את הדלת, היא רואה לנגד עיניה אדם שעל חולצתו כתוב "מחלקת אכיפה" - רותי לא הבינה במה מדובר עד שהוצגה לה תעודה וכן בקשה לערוך לאותו אדם סיור בנחלה. רותי ובעלה ערכו את הסיור כאשר הם מבוהלים ונתנו את כל ההסברים לפקח. מאז אותו בוקר הפכו חייהם לסיוט של ממש. הפקח ממשרד האוצר מחלקת אכיפה העביר את הפרטים לרשות מקרקעי ישראל וזמן קצר לאחר מכן הגיעה לידיהם תביעה לדמי שימוש שעמדה על סך של800,000 . רותי ובעלה נלחמו בדרישה  והיא הופחתה לסך של
500,000 , הם שילמו את הקנס מכספים שנשמרו  עבור הזקנה. הם פינו את המבנים ואת השוכרים והגיעו למצב כלכלי קשה עד כדי כך שהילדים נדרשו לתמוך בהם בכל חודש. מצב אבסורדי ובלתי אפשרי!

הפתרון:
בכדי לפתור את הבעיה יש לשמור על שני עקרונות יסודיים:

  1. 1.אסור להסב מבנים לשימושיםשונים בניגוד להיתרי בניה.
  1. 2.אסור להשכיר יחידות או מבנים לצרכים אחרים בנחלה.
אם נפנים את שני העקרונות שלעיל נוכל להתקדם לשלב הבא והוא שלב הפתרונות ואלו אכן קיימים. אמנם הם עולים כסף, אך עדיף לשלם את הכספים בכדי להסדיר את הנחלה ועל מנת להתפרנס ממנה בכבוד, תחת תשלום קנסות, הריסה, תביעות, דמי שימוש ואולי אף מכירת הנחלה.

שמעתי פעמים רבות מבעלי נחלות שמחזיקים שימושים חורגים וחריגות בניה את המשפט: "אנחנו לא ישנים בלילה בגלל המבנים בנחלה אבל אין לנו ברירה זה מה שמקיים אותנו".

המשפט מאוד נוגע ללב וחבל שעד היום מקבלי ההחלטות לא הבינו שצריך לעשות שינוי במדיניות, השינוי אכן קרה בהחלטות האחרונות של מועצת מקרקעי ישראל, אך נדרש שינוי נוסף ויסודי בהחלטות כזה שייקח בחשבון את השיקול של בעל נחלה שהתבגר ולא רוצה ליפול נטל על המדינה ומבקש להתפרנס מהנחלה אותה היא הקים ופיתח במהלך השנים, הנחלה שתיוותר אחריו עבור היורשים שיבצעו פעולות שיכניסו כספים רבים לרמ"י, למשרד האוצר ולרשות המקומית - מישהו חייב להתעורר בקרב מקבלי ההחלטות ולהבין - שההחלטות מנותקות לגמרי מהממציאות והם בעצמם בהחלטות השגויות גורמים להוצאות רבות למדינה במקום ליצור מקורות הכנסה ופתרונות.

השכרה מבנים בהחלטה 1523:
בהחלטה 1523 ניתן להסדיר מבנים בנחלה ואף להשכיר את המבנים לצד ג' ובכך ליצור מקורות הכנסה. שלוש יחידות בשלושה מבנים ועוד יחידה נוספת של 55 מ"ר עם קיר משותף לאחת היחידות שתיוותר בנחלה - זהו המבנה עליו עובדים מושבים רבים ומועצות אזוריות. התוצאה של תב"ע מסוג זה היא שינוי מהותי של המושב ואפשרויות שנפתחות עבור בעלי הנחלות להשכרה של מבנים ובנייה עבור הילדים עם אפשרות לפיצול של שני מגרשים מהנחלה ובמקרים מסוימים אף יותר מכך.

לעניות דעתי וממה שאני לומד בדיונים מול רמ"י וועדות מקומיות ומחוזיות, בעתיד הלא רחוק ההחלטות ישתנו ויאפשרו יותר משלוש יחידות בכל נחלה - אך נשאיר זאת למאמר אחר.

כבר כתבתי ואחזור - כל פעולה עולה כספים ניכרים אך במבט קדימה עדיף לשלם את הכספים בהתאם ליכולות, מאשר לשלם אותם עבור קנסות שלא מסדירים דבר בנחלה.

בהחלטה 1523 שני מסלולים עיקריים:

דמי כניסה- בתשלום 3.75% + מע"מ בגינם יינתנו שלוש הטבות: ביטול רצף בין דורי (ניתן לבנות את היחידה השלישית ללא צורך בנכד נשוי), אפשרות לפיצול מגרשים בתשלום 33% + מע"מ בגין דמי היוון, קיבולת בניה של 375 מ"ר - בעל נחלה שלא יישם את החלטה 1523 במסלול "דמי כניסה" ואין לו רצף בין דורי (ברוב המקרים לא קיים רצף) לא יוכל לבנות בית שלישי בנחלה.

דמי רכישה- בתשלום 33% + מע"מ בגינם יינתנו חמש הטבות: רכישה של כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, פטור מתשלום לרמ"י עבור פיצול מגרשים מהנחלה (יחול תשלום היטל השבחה ומס רכישה), פטור מדמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, היוון חלקת המגורים.

התוצאה - לאחר תשלום דמי רכישה ניתן יהיה להשכיר יחידות הבנויות בהיתר ובהתאם לתב"ע החדשה ניתן יהיה להשכיר שלוש יחידות בנחלה ולהתגורר ביחידה אחת.

דמי הרכישה עומדים על סכומים ניכרים – נחלה שנאמדת בסך של 6 מיליון דמי הרכישה בגינה עומדים על סך של 2.2 מיליון - אך אם נבחן את הדברים לעומק נראה שתשלום דמי הרכישה עדיף על תשלום קנסות שלא מקנים כל הטבה או תשלום ע"ח של דמי רכישה.
בעל נחלה שייתפס על שימוש חורג וישלם מיליון עבור דמי שימוש ויבקש לשלם דמי רכישה ישלם בנוסף סך של 2.2 מיליון .

המסקנה היא ברורה - יש לשקול היטב את הפעילות בנחלה ולקבל את ההחלטה הנכונה גם אם במבט ראשון דמי הרכישה נראים גבוהים. יש לבחון מה יהיה גובה דמי השימוש וההוצאות הנלוות הנוספות כחלופה לתשלום דמי שימוש ולקבל החלטה בהתאם.

חושב להבהיר – אל תאמרו "לי זה לא יקרה" – יש כיום אכיפה מאסיבית מצד הרשויות ו"אפס" סבלנות לשימושים חורגים ובייחוד לאלו שלא ניתנים להסדרה – תבחנו היטב את המצב התכנוני בנחלה ותחפשו את הפתרונות המתאימים בכדי להימנע מתשלום קנסות.

ברשימה הבאה נביא הסבר כיצד ניתן להשכיר מבנים בנחלה לשימושים עסקיים.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark