עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה "יד שניה"
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - חוזה לרכישת דירה - דירה מקבלן - דירה יד שניה - זכויות בדירה - ליקויי בניה - יעוץ משפטי
 
עורך דין אורי אסא

  מאת: עו"ד אורי אסא
רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה "יד שניה"

מאת: עו"ד אורי אסא

ברשימה זו נבקש לעמוד על מספר נושאים משפטיים בעלי חשיבות בעת רכישת דירה, וננסה לבחון כיצד הינם באים לידי ביטוי בעת רכישת דירה מקבלן למול רכישה של דירה מ"יד שניה" (כלומר, רכישה של דירה קיימת מבעלים פרטי). כמובן שמעבר לנושאים שידונו להלן, קיימים עניינים נוספים משפטיים ואחרים בעלי משקל, אך אלו חורגים ממסגרת רשימה זו וידונו ברשימה נוספת.

הדילמה בה מתלבטים רוכשי דירות רבים הינה, האם לרכוש מקבלן דירה שנמצאת כעת בבניה או שמא לרכוש דירה שבנייתה הושלמה וכבר התגוררו בה מספר שנים. נבחן להלן כיצד באים לידי ביטוי מספר נושאים בשתי הסיטואציות הנזכרות.

הזכויות בדירה – כידוע, כאשר אדם רוכש דירה אין הוא רוכש רק את המבנה הפיזי של הדירה, אלא הינו רוכש בעיקר את הזכויות בדירה (בעלות או חכירה). על הזכויות בדירה והחשיבות בבדיקתן היסודית כבר הרחבנו במאמר קודם שנתפרסם באתר מידע משפטי ("תמרורי אזהרה לרוכשי דירת מגורים"). . בדרך כלל, כאשר רוכשים זכויות מקבלן, במיוחד כאשר מדובר בפרויקט הכולל מספר בנינים, הליך רישום הזכויות אורך זמן לא מבוטל, כמספר שנים, עד שהזכויות בדירה נרשמות על שם הרוכש. פרק זמן זה הינו "רגיש" מבחינה משפטית, שכן כל עוד לא נרשמו הזכויות על שם הקונה, עלול הקונה למצוא עצמו במצב נחות מול נושים שונים של הקבלן כגון בנקים, רשויות המס וכד'. אמנם, הרוכש אמור לקבל בטחון לכספים ששילם בדמות ערבות של הבנק המלווה את הקבלן, אך הערבות מקנה בטחון פיננסי מסויים אך לא זכויות בדירה, כך שבסיטואציה קיצונית של קריסת הקבלן אין לרוכש בטחון שיקבל לרשותו את הדירה, אלא את הכספים ששילם בצירוף הצמדה (אך לא ריבית).

לעומת זאת, בעת רכישת דירה "מיד שניה" נוצרת בדרך כלל זיקה ישירה מיידית בין הרוכש לדירה הנרכשת וניתן להבטיח בצורה מהירה יותר את רישום הזכויות לטובת הרוכש.

במה דברים אמורים?

בדרך כלל כאשר אדם פרטי מוכר את דירתו הזכויות בה כבר רשומות בשמו בלשכת הרישום (טאבו) או במינהל מקרקעי ישראל. כאשר כך הם פני הדברים, הרי שבהעדר תקלות, ניתן לבצע את העברת הזכויות בפרק זמן שלא עולה על מספר חודשים ממועד הרכישה (כפוף כמובן לכך שהצדדים פעלו על פי ההסכם). כמו כן, נהוג שבעת חתימת הסכם הרכישה רושמים הערת אזהרה לטובת הרוכש (או בטוחה אחרת בהתאם למצב הרישומי), כך שנוצרת זיקה מיידית בין הרוכש לדירה, דבר שמונע גם מנושים של המוכר להימצא במצב עדיף על פני הרוכש.

מועד קבלת הדירה – כאשר מדובר ברכישה של דירה מקבלן, ובמיוחד כאשר הבנייה נמצאת בשלביה המוקדמים, קיימת אפשרות לא בלתי סבירה, כי מועד המסירה של הדירה יתאחר בפרק זמן של מספר חודשים מהמועד המובטח בהסכם הרכישה. אמנם, בהסכמי רכישה מקבלן, קיים מנגנון שקובע פיצוי מוסכם לרוכש הדירה בגין כל חודש של איחור בשיעור דמי שכירות ראויים בהתאם לדירה הנרכשת. אלא, שקיימים בדרך כלל גם סעיפים אחרים שקובעים, כי הקבלן רשאי לאחר פרק זמן של בין חודשיים – שלושה וכן לאחר בשל נסיבות שונות (כגון כח עליון, שביתות וכיו"ב), וזאת מבלי לשלם כל פיצוי בגין האיחור. כך שלעיתים מוצא עצמו הרוכש מתעכב בקבלת הדירה ומנגד אינו מקבל פיצוי על האיחור.

ברכישה של דירה מיד שניה, הצדדים יכולים לצפות מראש במדויק את מועד המסירה של הדירה, וזולת אם ההסכם מופר על ידי מי מהצדדים, בדרך כלל גם נעשית מסירת הדירה במועדה. בנוסף, נהוג גם לקבוע את מועד המסירה כתנאי יסודי בהסכם ולקבוע "קנס" בגין איחור במסירה, כך שלא משתלם למוכר לאחר במסירת הדירה לרוכש.

אחריות לליקויים המתגלים בדירה – בהתאם לחוק קיימת לקבלן המוכר דירה, אחריות כלפי הרוכש לגבי ליקויים המתגלים בדירות, כאשר תקופות האחריות הינן למשך מספר שנים בהתאם למרכיב הבניה בו נתגלה הליקוי. בתקופה המוגדרת בחוק אחראי הקבלן לתקן על חשבונו את הליקויים עליהם הודיע רוכש הדירה, ולעיתים מדובר בתיקונים בהיקף משמעותי ובעלות גבוהה אותם חייב הקבלן לבצע.

במקרה של רכישת דירה מיד שניה, אין לרוכש הדירה בדרך כלל אחריות של גורם כלשהו לגבי ליקויים שיתגלו בדירה, כך שאם לאחר רכישת הדירה מתגלה ליקוי חדש על הרוכש לתקנו על חשבונו, ולעיתים מדובר כאמור בעלויות נכבדות.

יחד עם זאת, בדרך כלל, מרבית הליקויים מתגלים בשנים הראשונות לאחר השלמת הדירה, כך שאם מדובר ברכישה של דירה מיד שניה בת מספר שנים שהליקויים שנתגלו בה תוקנו, בדרך כלל לא אמורים להתגלות בה לפתע ליקויים מהותיים שלא נתגלו קודם לכן.

לסיכום רשימה זו ניתן לאמור, כי על כל רוכש לשקול כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו הפרטניות ולבחור בדרך העדיפה מבחינתו על פי הנושאים החשובים לו. כך, למרות שמבחינה משפטית נראה כי מצבו של רוכש דירה מיד שניה עדיף והינו בעמדה שווה למוכר מבחינת הגדרת תנאי ההסכם, הרי שמנגד כשמדובר על רכישה מקבלן, עומדת על הפרק רכישת דירה חדשה בבנין חדש, כך שכל רוכש והעדפותיו.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי בלבד, אין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בה ללא קבלת יעוץ משפטי המותאם לכל מקרה ונסיבותיו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אורי אסא
טיפים ממשרד:  עו"ד אורי אסא
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אורי אסא
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark