עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: זכויות בניה במושבים בעקבות דו"ח הבר
מידע משפטי בנושאים: דיני מושבים - מגזר חקלאי- דו"ח הבר -ועדת הבר - החלטה 979 - דיני מקרקעין - פיצול מגרשים במושבים - תמ"א - פל"ח -ממ"י - פעילות לא חקלאית - מינהל
 
עורך דין גד שטילמן

  מאת: עו"ד גד שטילמן
זכויות בניה במושבים בעקבות דו"ח הבר

מאת עו"ד גד שטילמן

היועץ המשפטי לממשלה קבע לפני כשנתיים שהחלטה 979 איננה עומדת במבחן הסבירות והמליץ על הקמת צוות מקצועי בין משרדי לבדיקת הנושא ולגיבוש עמדה מקצועית. "ועדת הבר" שמונתה ע"י השר אולמרט הגישה בימים אלה את המלצותיה. להלן תמצית דו"ח הועדה:

בעל נחלה יהא רשאי לעגן את זכויותיו בחלקה א' של נחלתו בתשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% משוויה. תשלום כאמור יקנה לבעל הנחלה "זכויות חכירה" בחוזה ישיר מול מינהל מקרקעי ישראל. כמו כן יקנה התשלום לבעל הנחלה זכות לנצל את זכויות הבניה שבחלקה א' ללא המגבלה של "רצף דורי" וללא מגבלות של מספר היחידות ושטחן.

הועדה המליצה ששטח חלקות א' של כל הנחלות בישראל יהא 2.5 דונם בלבד. בעלי נחלות שחלקתם קטנה מ- 1.5 דונם יהיו רשאים להשלים את השטח החסר מחלקות הצמודות לחלקה א' של נחלתם או משטחים אחרים השייכים למשבצת הישוב.

באשר להיקף זכויות הבניה בחלקת המגורים, אימצה הועדה את זכויות הבניה "למגורים" הקיימות היום כ"בסיס הזכויות". יוזכר כי זכויות הבניה הקיימות היום הן: 2 יחידות בנות 160 מ"ר כל אחת (האחת - "בית ההורים", השנייה -"בית הבן הממשיך") והשלישית - יחידה בשטח של 55 מ"ר - בתנאי שגרים בפועל בנחלה שלושה דורות. כאמור, הועדה המליצה לאפשר לבעל נחלה ששילם את דמי החכירה לנצל את מכסת 375 מ"ר המותרים לבניה בחלקה א' של נחלתו להקמת מספר יחידות מגורים כפי שימצא לנכון ללא ההתניה העל "רצף דורי".

הועדה המליצה לאפשר פיצולים של מגרשים ו/או יחידות מגורים מהנחלה בכפוף לקיומה של "תוכנית בניין עיר" (תב"ע) מתאימה; יחד עם זאת, הוסיפה הועדה וקבעה כי זכויות הבניה במגרש המפוצל ובנחלה המפוצלת לא יקטנו מ - 160 מ"ר. כפועל יוצא מכך, לא ניתן יהיה לפצל יותר ממגרש אחד (או יחידת מגורים אחת) מהנחלה ללא רכישת זכויות בניה נוספות ממינהל מקרקעי ישראל. על פי המלצת הועדה, עלות הפיצול תהא תשלום בסך השווה ל 33% משווי המגרש המפוצל (או 29.25% לבעל נחלה ששילם דמי חכירה). יובהר כי שטח המגרש המפוצל וזכויות הבניה שבו יגרעו מחלקה א' של הנחלה. העברת זכויות במגרש המפוצל תעשה ללא תשלום נוסף למינהל מקרקעי ישראל.

רכישת זכויות בניה נוספות מעבר ל - 375 מ"ר הבסיסיים תתאפשר (כפוף לקיומה של תב"ע מתאימה) כנגד תשלום מלוא שווי התוספת לערך קרקע.

לעניין זה יובהר כי הזכות לפיצול מגרש אחד מנחלה, קיימת שנים רבות. השינוי עליו "מבשרת" הועדה הוא הקטנת עלות הפיצול ל - 33% משווי המגרש. ניתן להניח כי "מתנגדי המגזר החקלאי" המתנגדים להמלצות הועדה, ימקדו עתירותיהם בשיעור תשלום זה. מנגד, תשלום דמי היוון בשיעור 91% משווי המגרש עבור רכישת זכויות בניה נוספות לפיצול מגרש שני ואילך, מקפח, לדעתנו, את זכויותיהם של בעלי הנחלות הואיל ושיעור זה אינו לוקח בחשבון את הפסד שטח ה"מגרש המפוצל" מחלקה א' והתעלמות משווי זכויות החזקה של בעל הנחלה והשקעותיו להשבחתה.

למגרשים שיפוצלו מהנחלה יוענקו זכויות בחוזה חכירה ישיר ונפרד מול מינהל מקרקעי ישראל. ניתן יהא למכור את הזכויות במגרש המפוצל (בכפוף לנוהלי האגודה והוראות הדין) ללא תשלום נוסף למינהל מקרקעי ישראל.

לעניין פיצול המגרשים ראוי להדגיש, כי הועדה השאירה בהמלצותיה את מגבלת מספר יחידות המגורים לישוב שנקבעו ב "תמ"א 31" ו- "תמ"א 35". היינו, 250 יחידות לישוב בו קיימות 80 נחלות ו- 350 יחידות לישוב בו קיימות למעלה מ- 100 נחלות. לפיכך, במושבים בהם ניצלה האגודה את זכויות הבניה ב"הרחבה" עלולה להיווצר בעיה של חוסר יכולת לפצל מגרש שלישי בנחלות בשל מיצוי מכסת המגרשים שבתמ"א.

חידוש נוסף עליו המליצה הועדה - רכישה מראש של כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בתשלום "דמי רכישה" בשיעור של 33% משווי הקרקע בחלקת המגורים. המונח "דמי רכישה" שהוטבע על ידי הועדה, לא היה קיים עד היום והוא מגלם בחובו את "דמי החכירה" למגורים המפורטים לעיל ביחד עם "דמי הסכמה" הנדרשים לתשלום בעברת זכויות לצדדים שלישיים. מששולמו "דמי הרכישה" כאמור, יהא בעל הנחלה פטור מתשלום עבור זכויות בניה נוספות ל"מגורים", תשלום עבור פיצול מגרשים ו/או יחידות דיור ומתשלום "דמי הסכמה" בהעברת זכויות בחלקה א' של הנחלה. מדמי "הרכישה" התירה הועדה לנכות סכומים ששולמו בעבר כ"דמי חכירה", "דמי הסכמה" ותשלומים עבור זכויות בניה נוספות ובלבד ש"דמי הרכישה" לא יקטנו מ- 20%.

לגבי "פעילות לא חקלאית" (פל"ח) הביעה הועדה דעתה כי אלמלא המציאות שנוצרה בשטח היא לא הייתה ממליצה לאפשר את המשך קיומם, אך נוכח היעדר האפשרות "להחזר הגלגל לאחור" היא התירה שימושים לא חקלאיים בשטח בנוי שלא יעלה על 500 מ"ר בחלקה א' של הנחלה כנגד תשלום בסך השווה ל- 91% משווי הקרקע; קרי, כנגד מלוא השווי הריאלי של הקרקע. בנחלות שלגביהן קיימת חובה לתשלום "היטל השבחה" יופחתו דמי ההיוון בהתאמה. לדעתנו, גביית שיעור היוון בשיעור 91% מהווה מבחינה מעשית, מחסום כלכלי למימוש זכויות הפל"ח. שיעור היוון זה מקפח את בעלי הנחלות ביחס למגזרים אחרים, והוא מתעלם משווי זכויות החזקה ההיסטוריות בקרקע ומהשקעות בעלי הנחלות והאגודות השיתופיות במשך עשרות שנים. מאידך, צפוי שפורום ראשי הערים יעתור כנגד מתן כל אפשרות לשימושים לא חקלאיים בנחלות מהטעם ששימושים שכאלה מסכנים את התעסוקה בערים.

דומה בעינינו כי הועדה ניסתה בהמלצותיה למצוא את "שביל הזהב" בין המצב "הבלתי אפשרי" בו נמצאים בעלי הנחלות לאורך שנים לבין האווירה המשפטית והציבורית העוינת את המגזר החקלאי - המצטייר בעיני הציבור כמגזר קטן, המחזיק בשטחים נרחבים ויקרים.

כפי שציינתי במאמרי לפני כשנתיים ("זכויות בניה בנחלות - עוד ארוכה הדרך") עם הגשת הדו"ח צפויות להיות מוגשות עתירות "משני צדדיו של המתרס" ובעלי הנחלות ימצאו בחוסר וודאות עד לקבלת החלטותיו הסופיות של ביהמ"ש העליון.

לדעתנו, "זכויות החקלאים בקרקע" הינו נושא המקיף חלק גדול מקרקעות המדינה ויש לו השלכות כלכליות, חברתיות, אידיאולוגיות ומשפטיות מרחיקות לכת. לפיכך, מן הראוי שהאיזון הנכון יקבע בחקיקה ראשית ולא יוותר להכרעה בשלבים בידיו של כב' ביהמ"ש העליון, שממילא לא ייטול על עצמו את מלאכתו של המחוקק.

בשולי הדברים יצוין כי המלצות הועדה אינן עומדות בקנה אחד עם החלטה 1 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל. החלטה מס' 1 מהווה את הבסיס היסודי במערכת היחסים שבין מינהל מקרקעי ישראל לבעלי הנחלות ויצרה התחייבות שלטונית מחד, וציפייה מאידך, "שבבואו של יום" יהיו בעלי הנחלות זכאים לעיגון זכויותיהם בכל שטח הנחלה, לרבות בשטח החקלאי (חלקות ב' ו- ג'), בחוזה חכירה ל- 49 שנים ושזכויות החכירה תרשמנה עפ"י דין בלשכת רישום המקרקעין.

כמו כן, ועדת הבר לא התמודדה כלל עם העיקרון האנכרוניסטי הקובע שנחלה היא יחידה כלכלית חקלאית עצמאית שאינה ניתנת לחלוקה מחשש שחלוקתה תפגע בכושרה לקיים משפחה חקלאית אחת. כל עוד לא יבוטל עיקרון זה, לא ימצא פתרון של ממש לבעיית הירושה של משקים חקלאיים וחלוקה מאוזנת של זכויות הירושה בין בני דור ההמשך. נראה כי בשנת 2005, כשנתונים סטטיסטיים בדוקים ועבודות מחקר בתחום הכלכלה החקלאית מוכיחים, מעבר לכל ספק, שלא ניתן לקיים חקלאות ברת קיימא משטחים חקלאים קטנים (המקובלים בנחלות), הרי שאין כל הגיון לשמור בעקשנות חסרת תכלית על עקרון "אי פיצול הנחלה". נהפוך הוא, דווקא עתידה של החקלאות מחייב שינוי במדיניות הקיימת למדיניות המתירה לבעלי הנחלות ניוד שטחים חקלאיים וריכוזם בידי חקלאים בודדים היכולים לקיים חקלאות מודרנית וביטול האיסור על פיצול חלקה א' של הנחלה.

אם הייתה נשמעת דעתנו בעניין זה הרי את עיקר המאמץ המשפטי, הציבורי והמקצועי על בעלי הנחלות, המושבים והתנועות ההתיישבויות לרכז בשבירת עיקרון "שלמות הנחלה". שבירת עיקרון זה תביא לרצף שינויים בהחלטות מינהל המגבילות פיצול חלקות א' של נחלות ויצירת חלוקה מאוזנת ושווה של זכויות הבניה בחלקי הנחלה המפוצלת. בכך, ימצא פיתרון למצב המדיר את שנתם של בעלי הנחלות בירושת נחלתם, תוך שמירה על שוויון בין יורשיהם ושלמות משפחתם.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
טיפים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark