עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מימוש משכנתא – פינוי מדירת מגורים
מידע משפטי בנושאים: דיני בנקאות - הוצאה לפועל - דיני משכונות - מימוש משכנתאות - משכנתא - פינוי דירה - דירת מגורים - חוב - חובות לבנק - בנקים - חייב
 
 עורך דין אבי זילברפלד - נוטריון

  מאת: עו"ד אבי זילברפלד
מימוש משכנתא – פינוי מדירת מגורים
מאת: עו"ד אבי זילברפלד


הסוגייה נשוא כתבה זו אינה מהווה סוגיה משפטית בעלמא לחלק מהציבור, כי אם משבר כלכלי ונפשי טראומטי חריף ביותר, מחמת החשש להיזרק מבית המגורים עקב חתימת בעלי הדירה על שטר משכנתא/משכון להבטחת הלוואה שנטלו.

הסוגיה נכבדה ביותר, עמוסת פסיקה למכביר, בעלת דקויות משפטיות הנובעות מעובדות ספציפיות בכל מקרה ומקרה, ולא נתיימר להקיף את מכלול היבטיה המשפטיים, כי אם בתמצית בלבד.

מבוא:
אחת הדרכים להבטיח הלוואה הנה החתמת בעלי דירה על שטר משכנתא/משכון לטובת הנושה, המסמיך אותו בכל מקרה של אי פירעון ההלוואה – לממש הדירה ולמכרה.
למותר לציין כי המלווה, בד"כ בנק, מנצל כוחו העדיף, ומנסח ההסכם באופן שיקל עליו את מלאכת המימוש.

כך, לדוגמא, בכל הקשור לפינוי הדירה מיושביה: המחוקק הגן על בעלי דירה שנמכרת ("לא עלינו") בהליכי הוצל"פ ע"י הנושה, וקבע :-

א. בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר כי, במקרה כזה יהפכו מחזיקי הדירה לדיירים מוגנים של רוכש הדירה (כלומר: הפחתה ניכרת של שווי הדירה, והורדת המוטיבציה לנושים לממשה).

ב. בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, כי במכירת דירת מגורים דרך ההוצל"פ, רשאי ראש ההוצל"פ להורות על מכירתה רק בכפוף לכך, שהוכח תחילה להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

נציין, כי הסידור החלוף יכול שיהיה בהמצאת דירה אחרת, או בתשלום פיצויים, או בדרך אחרת כפי שימצא לנכון ראש ההוצל"פ.

סעיפי חוק אלו, מגנים כאמור על זכות בעלי הדירה (ומשפחתם) שלא להיזרק לרחוב עת אינם יכולים לעמוד בתנאי הלוואה שלקחו.

ברם, סעיף 38(ג) לחוק ההוצל"פ מסייג ההגנה בקבעו כי היא לא תחול "אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה".

הבנקים, כאמור, מנצלים כוחם העדיף, וקובעים באותן אותיות קטנות של שטר המשכנתא (שספק אם אדם מן היישוב בכלל קורא אותן) - כי נוטל המשכנתא מוותר על זכויותיו הנ"ל, לפי סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר, וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

התוצאה הנה – כי ביום פקודה – עת הבנק מבקש לממש את דירת המגורים עקב חוב של הממשכן , מגיש הבנק את השטר להוצל"פ, ומבקש באופן מיידי הוצאת צו פינוי לדיירי הדירה, עקב וויתורם על זכויותיהם. הבנק מבקש, אפוא, למכור את הדירה כפנויה, וזאת מבלי שיצטרך למצוא כל פתרון ליושביה.

מה ניתן לעשות במצבים אלו ?
נדגיש תחילה, כי הדיון במאמר זה מתמקד במימוש דירת מגורים דווקא ולא כל נכס מקרקעין אחר, שביחס אליו עמדת הפסיקה שונה בתכלית.

ניסיונות הממשכנים לבטל את רוע הגזרה הנם, בד"כ , בשני מישורים, הנטענים בד"כ באופן חילופי:-

האחד – ניסיון לבטל את שטר המשכנתא מעיקרו, וזאת בטענות שונות שמטרתן פגיעה בעצם תוקפו של שטר המשכנתא, כגון: הפרת חובת הגילוי (המוגברת) של הבנק, מחמת אי גילוי פרטים מהותיים, הפרת חובת הנאמנות, הטעיה, וחוסר גמירות דעת.
במקרה כזה – לו תתקבל הטענה – יבוטל תוקף שטר המשכנתא, ועמו תבוטל הסכנה למימוש הדירה ע"י הנושה.

השני – לכל הפחות - ניסיון לבטל את הסעיף בהסכם המשכנתא, בו וויתרו הממשכנים על זכויות מגוריהם בדירה.
במקרה כזה – לו תתקבל הטענה – יימשכו הליכי מימוש הדירה רק בכפוף לפתרון של דיור חלופי לממשכן ומשפחתו. תוצאה זו לעיתים מבטלת את רצון הנושה לממש הדירה, וזאת מחמת עלות הדיור החלוף.

נתמקד להלן בעמדת הפסיקה ביחס לניסיונות לבטל את סעיף הוויתור על זכות המגורים.

עמדת הפסיקה:
הפסיקה מלאה בביטויי הבנה לבעלי הדירה ויושביה, אך , בפועל, לעיתים קרובות מאשרת הוצאת הדיירים מהבית, ומכירת הדירה כפנויה.

כך, הפסיקה מכירה בעובדה שהמנגנון של סידור חלוף אמור לגשר בין האינטרסים של הצדדים, ולאפשר מצב בו הזוכה יוכל לגבות את חובו ויחד עם זה יישמר כבודו של החייב, שהוא ובני משפחתו לא ייזרקו לרחוב בבחינת "נע ונד", ואף יהיו לנטל על החברה בכללותה.

לאחרונה אף קרא כב' השופט רובינשטיין (רע"א 11913/04) לבנקים ושלוחיהם – כונסי הנכסים – "לנהוג באנושיות במי שמטה לחמו ודירתו עומדת לכינוס או גם למימוש", התבטאות חמה שלא מנעה ממנו לאשר את מימוש הדירה באותו עניין.

אבן הבוחן בבחינת טענת הממשכנים הנה – האם – במועד חתימתם על שטר המשכנתא – הם ידעו והיו מודעים לוויתור על זכויותיהם.

פסק דין מרכזי בסוגיה זו ניתן בע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, בו פסק כב' השופט ריבלין שאמנם הצדדים רשאים להתנות על הגנת הסידור החלוף, "ובלבד שהדבר יפורש בשטר המשכנתה. פרשנותו של החריג צריך שתהא דווקנית, ואין לעשות בו שימוש אלא ביד קמוצה, בזהירות ובדקדקנות. על כן, הוויתור על ההגנה חייב להיות מפורש, בהיר ונהיר."

לאור זאת, ביטל בית המשפט את סעיף הוויתור בשטר משכנתא, כאשר הוא נוסח באופן "טכני" של אזכור בלבד של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. נקבע כי באופן זה הממשכנים – שאינם משפטנים – לא ידעו כלל מהם סעיפי חוק אלו, ומהי משמעותם הרת הגורל, מבחינתם.

כלומר: בית המשפט קבע כי אין די באזכור טכני של סעיפי הוויתור על זכות המגורים, אלא חובה על שטר המשכנתא להבהיר ולגלות, ברחל בתך הקטנה, כי הממשכן מוותר על זכויות המגורים שלו, ככל שיהא צורך לממש הדירה.

לאור פסק דין זה, בוחנים בתי המשפט השונים שאל פתחם הונחה סוגייה זו, האם – באותו מקרה שלפניהם – שטר המשכנתא ברור ומפורש דיו באופן שניתן להסיק ממנו שהממשכן אכן וויתר וויתור מפורש על זכויותיו, אם לאו.


אמנם השאלה הנה שאלה של פרשנות, אך , על פי רוב מעורבים בה גם טענות עובדתיות שונות, כגון: השכלת הממשכן ויכולת הבנתו, מצבו הנפשי בעת החתימה, מקום החתימה, נסיבות החתימה, מצגים מצד המלווה עובר לחתימה, וכדו'.

ככלל, אזכור מספרי הסעיפים הנ"ל בלבד בשטר המשכנתא, לא יתקבלו על דעת ביהמ"ש כמספקים את דרישת ה"הסכמה מדעת" של הממשכן לוויתור על זכויותיו.

בכל מקרה שסעיף הוויתור אינו ברור ומובן ביותר, אזי לא ייחס בית המשפט לחייב ויתור מרצון, ולא יאפשר פינויו מהדירה ומכירתה ללא הגנת המחוקק: דיור חלוף.

למי הסמכות ?
הפסיקה קבעה כי לערכאה שנתבקשה לאשר מכירת הדירה, מסורה הסמכות לקבוע בשאלת פרשנות שטר המשכנתא, ואף לראש ההוצל"פ, עת נתבקש הוא להורות על מכירת הדירה כפנויה.

מסקנות והמלצות:
1. מי שכוחו בידו מול הנושה, עד כדי יכולת מחיקת "סעיף הוויתור" – שיפעל בהתאם למחיקת הסעיף, ויערב ויבושם לו.

2. מי שחלילה נקלע למצב בו אינו עומד בתשלומי הלוואת המשכנתא/משכון – שיפעל באופן נמרץ להסדרת העניין, ובלבד שלא יקלע למערכה המשפטית שתצמח מהעדר תשלומיו: ישנן וועדות חריגים, יש לבקש הקפאה לתקופת מה, או אף פריסה מחודשת של היתרה. אמת, אף אם הבנק יסכים לכך הדבר יותנה בעלויות נוספות, אך צרתן קטנה מ"החרב המתגלגלת" של הפינוי.

3. נזכיר בהקשר לכך את עצתנו הקבועה: אין כל הכרח להיעזר בעו"ד, וכמו בכל תחום אחר – מה שאתה יכול לעשות במיומנות טובה לבד – אין צורך שתשתלם לחינם לבעלי מקצוע.
ברם, אם אינך בטוח במיומנותך זו, נוכח הסיכון העצום- מומלץ מאוד לפחות להתייעץ עם עו"ד הבקי בתחום, וזאת בשלב המוקדם ביותר, ועוד טרם שהעניינים יסתבכו ככדור שלג במדרון חלק.

4. מי שקיבל דרישה מביהמ"ש/הוצל"פ ואינו משפטן – "השעון" מתחיל לתקתק, ותגובתו נדרשת בדחיפות ובתוך מועד קצוב שקשה להאריכו. בשלב זה הוא חייב לפנות באופן דחוף ביותר לקבלת סיוע משפטי מיומן, טרם שיהא הדבר מאוחר מידי.

הבהרה: כתבה זו הנה מידע כללי וראשוני בלבד, ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. כמו כן, הדברים נכונים למועד כתיבתם, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אבי זילברפלד
טיפים ממשרד:  עו"ד אבי זילברפלד
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אבי זילברפלד
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark