עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: רשלנות עו"ד בעסקת מקרקעין – אי הבטחת סילוק משכנתא
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - דיני נזיקין - רשלנות מקצועית - עורך דין - חוזה דירה - שיעבוד הדירה - יעוץ משפטי מקרקעין - תביעה נגד עו"ד
 
 עורך דין אבי זילברפלד - נוטריון

  מאת: עו"ד אבי זילברפלד
רשלנות עו"ד בעסקת מקרקעין – אי הבטחת סילוק משכנתא
מאת עו"ד ונוטריון אבי זילברפלד


בני הזוג מרכיאל רכשו דירת מגורים מזוג אחר, ושני הצדדים פנו לאותו עו"ד אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה. פעולה די מקובלת בעסקאות אלו.

עוה"ד פעל כמקובל, והתנה את התשלום האחרון של הקונים בהמצאת אישורים שונים הנדרשים למימוש העסקה, וביניהם , אישור לסילוק המשכנתא שהייתה רשומה על הדירה עקב משכנתא של המוכרים.

בנוסף, כפי שצריך בנסיבות אלו, עוה"ד קבע בהסכם המכר תנאי לפיו על המוכר לסלק את המשכנתא עד למועד מסוים, ובמקביל הותנה כי כל עוד לא יומצא לו אישור סילוק המשכנתא יופקד בידיו, בנאמנות, סך 20,000$ להבטחת סילוק המשכנתא.

עד כאן – הכל תקין, המדובר בתנאים שגרתיים הנעשים יום יום בעסקאות מקרקעין.

ובכל זאת, בתביעה שהוגשה מטעם התובעים כנגד עוה"ד (ת.א. 198151/02, מרכיאל נ' עו"ד בנימיני , טרם פורסם) , פסקה השופטת ד.מארק-הורנציק, מבימ"ש השלום בת"א, כי על עוה"ד לשלם לבני הזוג סך של כ- 300,000 ₪ (כולל ההוצאות ושכ"ט).

מתברר, כי למרות התנאים הברורים כמפורט מעלה, נמנע עוה"ד מלעשות את
הפעולה המתחייבת: בירור גובה יתרת המשכנתא , ע"מ לוודא שהסך שקבע כפיקדון
בנאמנות אכן מספיק לצורך הבטחת המשכנתא.

לא רק זאת, ביהמ"ש – עת ניתח את הסעיפים הרלוונטיים – הגיע למסקנה כי, למעשה,
הסך של 20,000$ נועד להבטיח את כל האישורים הנדרשים, ולא התייחס רק לאישור
סילוק המשכנתא.

עקב חוסר הבירור, הרי שהתוצאות – מבחינת הקונים  - היו הרי אסון:
הם שילמו את מלוא יתרת התמורה, תוך שהופקד בנאמנות 20,000$ אצל עוה"ד.
לאחר מכן התברר כי חוב המוכרים למס שבח  הגיע לסך 154,829 ₪ ! (בניגוד להערכת
עוה"ד ליתרה של כ- 9,000 ₪),  וחוב המשכנתא שנותר היה בסך של 333,188 ₪,
וגובהו סיכל יכולת הקונים לשלמו, עד כי מונה כונס נכסים לדירה (שכזכור, הקונים הנ"ל
רכשו במיטב כספם), והם הפסידו את הדירה שרכוש במיטב כספם.

בית המשפט קבע באופן חד משמעי כי עוה"ד התרשל בחובותיו לצדדים מתוקף
תפקידו כעו"ד שהופקדה בידיו עסקת מקרקעין.

בית המשפט ציטט מפסיקה קודמת של בית המשפט העליון:
"עו"ד אינו דומה לכותב בקשות כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענייניו, אין לצפות לכך שהלקוח ידע בעצמו בכל מקרה מהם הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עו"ד צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה". (ע"א 751/89 ברכה מוסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ואח', פ"ד מ (4) עמ' 529)  
בית המשפט הוסיף וקבע כי על עוה"ד המייצג רוכשי נכס מקרקעין לפעול כראוי, כך שלקוחותיו יקבלו בסופו של דבר הן את החזקה והן את הבעלות בנכס על שמם כשהוא נקי מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקולים או חובות כלפי צד ג'.

לשם כך עליו לפעול באופן הבא:

טרם חתימת הסכם רכישת המקרקעין עליו לבדוק היטב:
א.    את מצבה המשפטי של הדירה שלקוחותיו מבקשים לרכוש.
ב.    את החובות החלים על הדירה.
ג.    את מיסוי המקרקעין החל על הדירה.

בחוזה המכר עצמו:
עליו לדאוג שתנאי התשלום יהיו בנויים כך שכספי לקוחותיו הקונים יהיו מובטחים, ויהיה בהם בראש ובראשונה כדי לשלם את כל חובות המוכר ואת תשלומי המס החלים על המוכר.לשם כך עליו לוודא קבלת בטחונות הנדרשים להבטחת תשלום כל חובות המוכר בגין הממכר, לרבות תשלומי המס החלים עליו, ולערוך את תנאי התשלום בהתאם.


פס"ד זה צריך לשמש נר לרגליו של כל עו"ד העוסק בעסקאות מקרקעין.
כעו"ד העוסק בתחום לא אוכל לומר שלא ניכרות לעיתים פעולות רשלניות שונות, הצפות כבר בשלבי המו"מ שאני עורך, ולעיתים עקב להיטות יתר של עוה"ד לסגור את העסקה.

ברור, כי לקוח המגיע לעו"ד שם בו מבטחו כי הלה יפעל עבורו בנאמנות ובמיומנות מקצועית על מנת להבטיח את זכויותיו ו/או כספו.
עם זאת, לא תזיק הגברת ה
ערנות אף בקרב הציבור הרחב.

לעיתים הדברים מגיעים לאבסורד: כשאדם קונה רכב הוא יודע שעליו לבדוק במשרד התחבורה שעבודים ו/או עיקולים ו/או משכונים.
ברם, דווקא ברכישת הנכס המרכזי בחייו של אדם מן היישוב, נוהגים לעיתים קלות דעת בעניין המשכנתא , נותנים אמון יתר במוכר ש"ברור" שהוא יסלק את המשכנתא, ושוכחים כי – על מנת להפר התחייבות – לא חייבים להיות רמאי. הסיבה השכיחה יותר נובעת מחובות, מאילוצים כלכליים שונים ורבים המוטלים על צד לעסקה, והגורמים לו לבחור איזו מהן לכבד ואיזו לא.

המלצותיי:

1.    להגביר הערנות לקיומם של שעבודים על הנכס, ולקבוע מנגנו בטוח להסרתם טרם שיושלמו כל התשלומים לידי המוכר.

2.    לא להתבייש, ולוודא עם עוה"ד שעשה כל הנדרש הימנו, כפי חובתו המקצועית.

מאמר זה מיועד למידע כללי וראשוני בלבד,  ואינו מיועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אבי זילברפלד
טיפים ממשרד:  עו"ד אבי זילברפלד
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אבי זילברפלד
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark