עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: זהירות - מוקש ברכישת דירה חדשה
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - רכישת דירה חדשה - עסקאות מורכבות במקרקעין - חוזה ביצוע - קבלן - אדריכל - חוזה מכר - בטוחות - ערבות
 
 דוקטור רן מובשוביץ, עורך דין

  מאת: ד"ר רן מובשוביץ , עו"ד
זהירות - מוקש ברכישת דירה חדשה
מאת" עו"ד ד"ר רן מובשוביץ


רגע לפני החתימה על ההסכם לרכישת דירה, עצרו לבדוק מי מוכר לכם אותה למעשה. כדאי לדעת: בישראל של 2006 ייתכן ותגלו שלדירה שרכשתם אין בכלל מוכר, אלא רק קונה. המשמעויות, כפי שבוודאי אתם מנחשים, הן חמורות ושליליות.

איך זה קורה?

מדי פעם מתפרסמות מודעות בעיתונים המציעות עיסקה מפתה. אדריכל יתכנן עבורכם את הדירה (מפרט הפנים), יפקח על בנייתה ויעמוד בקשר עם הקבלן המבצע.

מערכת החוזים במקרה כזה סבוכה. ראשית, תחתמו עם האדריכל על חוזה לתכנון הדירה. לכך תוסיפו הסכם נוסף עימו, שבו הוא מתחייב כלפיכם לפקח על בניית הבית כולו והדירה שלכם בפרט, לדאוג שהעבודה תתבצע במהירות ובאיכות גבוהה. לעיתים, יתחייב האדריכל לדאוג גם להוצאת טופס 4 (הנדרש לצורך איכלוס הדירה) ולשאר פעולות אדמינסטרטיביות. לבסוף, תחתמו על הסכם עם קבלן מבצע, בדרך כלל יהא זה קבלן שהאדריכל עצמו הביא או המליץ עליו במילים חמות.

במקרה שבו אתם שוכרים את כל אחד מבעלי המקצוע בנפרד, מתקיימת רק הזמנת עבודה קבלנית. אין למעשה מוכר ולא חל חוק המכר. כלומר,  לא רכשתם מאיש את דירתכם.

המשמעות - אין גורם אחראי אחד. הסכנה – האחריות תחולק בין המבצעים רק בסיומו של הליך משפטי מתיש. מכיוון שהקבלן בונה לפי תוכניות, הוא יוכל לטעון, לדוגמא, כי הליקויים והפגמים שנתגלו הן תוצאה של תכנון לקוי ולא של בניה לקויה. ומי משלם את מחיר ההוכחה? הקונים כמובן.

בטוחות לכספי הקונים

כל פרויקט בניה בישראל זוכה היום לליווי בנקאי והבטוחה הפופולרית הינה ערבות בנקאית בתנאי חוק המכר (ערבות חוק מכר). ערבות שכזו, לדוגמא, אינה מגנה על הקונים מפני מצב בו מתאחרת העברת החזקה לקונה. היא כן מגנה מפני מצב בו הקונה לא יוכל לקבל חזקה או בעלות בדירה, מחמת עיקול או צו פירוק שניתן כנגד הקבלן או בעל הקרקע.

בתבנית פעולה אחרת שכיחה למדי, לא ניתנת כלל ערבות בנקאית. כתחליף, מוסיפים הצדדים סעיף בחוזה הקובע כי הקונים ישלמו לפי התקדמות הבנייה. שימו לב שבטוחה זו כלל אינה מבטיחה את כספי הקונים ששולמו. אם יוטל עיקול על הקרקע, אין לקונים כלל בטוחה, גם לכספים ששולמו.

מקרה שאירע

במקרה שאירע בישראל, חתמו קונים על הסכם בו מינו אדריכל לפקח על בנייית דירת החלומות שלהם בבית משותף. בהסכם נוסף מינו קבלן (שהומלץ על ידי האדריכל), שיבצע עבורם את הבנייה. במהלך הבנייה נעלם הקבלן מן האתר והבית נותר כשלד לא ראוי למגורים. הקונים פנו בטענות אל האדריכל ודרשו ממנו לסיים את הבנייה. האדריכל מצידו, חיפש קבלן אחר שיסיים עבורו את הבנייה. לבסוף, הסתיימה בניית הבית באיחור של 8 חודשים כאשר, לטענת הקונים, קיימים בו ליקויים רבים.

הקונים פנו לערכאה משפטית בטענה כי האדריכל שדרש, דרך אגב, את מחיר הדירה במלואו, הוא מוכר הדירה ולכן אחראי לאיחור במסירת הדירה (שעלה להם בממון רב), כמו גם לליקויים שנתגלו. בפסק הדין שניתן נקבע כי האדריכל אינו מוכר הדירה וכי הקונים הם במעמד יזמים.



איך תגנו על עצמכם ?

  • רצוי ומומלץ לדאוג כי בניסוח הסכמים עם מספר קבלנים יוגדרו בצורה מפורשת תחומי האחריות של כל אחד ממבצעי הפעולות, כמו גם הבטוחה שניתנת בנפרד בכל חוזה.
  • הבטוחה המינימלית הנדרשת היא ערבות בנקאית לפי חוק המכר, והמומלצת היא ערבות בנקאית אוטונומית (המבטיחה תשלום על ידי הבנק בקרות תנאים מוגדרים, כגון איחור ממושך במסירת דירה). ערבות שכזו תבטיח שבעת צרה תקבלו את כספכם חזרה ותחסוך הסתבכות מיותרת.
  • אל תתייחסו להערת אזהרה כאל הגנה אולטימטיבית. הערת אזהרה היא מחסום בפני רישום זכות עדיפה על שלכם. היא מקנה הגנה טכנית בלבד ותו לא. הניסיון מלמד, שאף אם רשומה לרוכש הערת אזהרה, יהיה עליו לפנות לבית המשפט ולבקש סעד. בינתיים, הוא נותר ללא כספי הרכישה וללא הדירה שעליה שילם במיטב כספו.
  • כלל מנחה: דאגו למספר רב ככל האפשר של בטוחות ואל תוותרו על אחת לטובת האחרת. ברור שערבות בנקאית בתוספת הערת אזהרה וחוזה ערוך היטב עדיפים על הערת אזהרה בלבד.
  • לבסוף, שיכרו עורך דין שמבין עניין בתחום המקרקעין והחוזים. תכופות אנו נתקלים ברוכשים שערכו לבדם הסכמים על סכומי עתק בלא הבנה ממשית של המשמעויות המשפטיות.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  ד"ר רן מובשוביץ , עו"ד
טיפים ממשרד:  ד"ר רן מובשוביץ , עו"ד
סקירת פסיקה ממשרד:  ד"ר רן מובשוביץ , עו"ד
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark