עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: רכישת נכסים מכונס נכסים – צמצום סיכונים
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - הוצאה לפועל - כינוס - כונס נכסים - מכירה ע"י הוצאה לפועל - מימוש נכסים - קניית דירה - נכס - משכנתא - ערבות בנקאית- פקדון - מס שבח
 
 עורך דין אבנר שטמר

  מאת: עו"ד אבנר שטמר

רכישת נכסים מכונס נכסיםצמצום סיכונים
מאת: עו"ד אבנר שטמר

לצד היתרונות הקיימים ברכישת נכס מכונס נכסים (הנכס נרכש כשהוא נקי מעיקולים, שעבודים וזכויות צדדים שלישיים, ולעיתים במחיר אטרקטיבי), קיימים ברכישה מכונס גם חסרונות.
הכרת החסרונות מאפשרת להתגבר עליהם ולפתור אותם בשלב המו"מ. אי ידיעת החסרונות עלולה להפוך אותם לסיכונים לא מבוטלים.

  • א.המועד לתשלום מלוא התמורה ומימון בהלוואה מובטחת במשכנתא

בחוזי מכר בין מוכר מרצון לקונה מרצון משולמת בדרך כלל מקדמה בעת החתימה ויתרת התמורה משולמת בדרך כלל על פני מספר חודשים.

ברכישה מכונס נכסים נדרש הקונה לעיתים קרובות לשלם את מלוא התמורה תוך 30 יום, או זמן דומה.

למי שכל הכסף מצוי ברשותו הדבר אינו מהווה מכשול. למי שמתכוון לממן חלק מתמורת הרכישה בהלוואה מגובה במשכנתא על הנכס הנרכש, הדבר עלול להוות בעיה.
30 יום אינם זמן מספיק לנהל מו"מ עם בנקים למשכנתאות, להשיג עסקת מימון טובה ולשלם לכונס הנכסים את מלוא התמורה במועד.
פרק זמן של 60 יום ולכל הפחות 45 יום יאפשר גמישות גדולה יותר במו"מ עם הבנקים למשכנתאות.

כונסי הנכסים רושמים בדרך כלל בהסכמי המכר כי אי קבלת הלוואת משכנתא ע"י הקונה אינה עילה לאי עמידתו של הקונה במועד התשלום.

קונה שלא יספיק ליטול הלוואת משכנתא, עלול למצוא עצמו מפר את ההסכם עם כונס הנכסים וערבותו תחולט.

עוד חשוב כי בהסכם המכר תופיע התחייבות של כונס הנכסים לחתום על התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק מממן, בנוסח הנהוג והמקובל בבנק המממן.

  • ב.אישורי מס שבח, מס רכוש ומס מכירה

במכירת נכס ע"י כונס נכסים, עוברת הבעלות לקונה עפ"י סעיף 34א לחוק המכר תשכ"ח - 1968, דהיינו כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי.

לעיתים מציין כונס הנכסים בהסכם המכר כי הוא מתחייב להמציא לקונה את כל האישורים הנחוצים לשם ביצוע העברת הזכויות על שם הקונה, אולם מותיר לקונה את הביצוע בפועל של העברת הזכויות.  

יש כונסי נכסים המגדילים לעשות, ומתנערים אפילו מחובתם להמציא את האישורים הנ"ל. דבר זה מטיל סיכון על הקונה, העלול למצוא עצמו נדרש לשלם כספים לשם השגת האישורים.

מומלץ לדרוש כי הסכם המכר יכלול התחייבות של כונס הנכסים להעביר את הבעלות בנכס על שם הקונה, או לכל הפחות התחייבות של כונס הנכסים להמציא את כל האישורים הנדרשים לשם כך.

  • ג.אישור עירייה על היעדר חובות ואישור על היעדר חוב להיטל השבחה

לשם רישום הנכס על שם הקונה, נדרש בין היתר, אישור עירייה, כולל אישור היעדר חוב בגין היטל השבחה. הנוהל המקובל הוא כי כונס הנכסים מתחייב לשלם היטל השבחה שעילתו תכנית שאושרה עד ליום חתימת הסכם המכר, והקונה מתחייב לשלם היטל השבחה שעילתו תכנית שאושרה לאחר יום חתימת הסכם המכר.

הרציונל לכך הוא כי תכנית שהשביחה את הנכס טרם חתימת הסכם המכר מצאה את ביטויה במחיר שננקב בהסכם המכר ולפיכך מי שנהנה מההשבחה (כונס הנכסים) הוא שצריך לשלם לעירייה היטל השבחה בגינה.

תכנית שאושרה לאחר שנחתם הסכם המכר, תשביח את הנכס עבור הקונה, לפיכך הקונה הוא זה שצריך לשלם לעירייה היטל השבחה בגינה.

אם כונס נכסים מטיל על הקונה גם חובת תשלום היטל השבחה בגין תכנית שאושרה טרם חתימת הסכם המכר, מומלץ לברר בעירייה אם קיים חיוב בהיטל השבחה ומה גובהו, ולהפחית סכום זה מהסכום אותו מתכוון הקונה להציע.

  • ד.במה עדיף להבטיח את ההצעה: שיק בנקאי או ערבות בנקאית?

בהתאם לחוק ההוצל"פ ותקנותיו כונסי נכסים דורשים הפקדת שיק בנקאי או ערבות בנקאית להבטחת ההצעה.

הסכום הנדרש הוא בדרך כלל 10% מסכום ההצעה, אם כי יש כונסי נכסים הדורשים 5% ויש כאלה הנוקבים בסכום קבוע (שאינו נגזר מסכום ההצעה).

היתרון של שיק בנקאי הוא שעלותו נמוכה, לעומת ערבות בנקאית שעלותה גבוהה. שיק בנקאי, לעומת זאת ניתן למשוך רק כנגד מזומן, בעוד שערבות בנקאית ניתן לקבל כנגד בטוחות שבידי הבנק. בעת קבלת ההחלטה אם להפקיד בידי כונס הנכסים שיק בנקאי או ערבות בנקאית, יש לקחת בחשבון כי הליכי ההתמחרות ואישור המכר עלולים להתמשך, וכל אותו זמן המציע "תפוס" בהצעתו.

תקנה 68 (ד) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם - 1979, קובעת כי אם לא אישר ראש ההוצל"פ את המכירה או לא נתן אישורו תוך 30 יום מיום המכירה הפומבית (ההתמחרות), רשאי המציע לקבל בחזרה את העירבון שנתן.

לא נקבע בתקנות בתוך כמה זמן מיום הגשת ההצעות תיערך המכירה הפומבית (ההתמחרות), לפיכך עלול מציע למצוא עצמו ממתין מספר שבועות לקיום המכירה הפומבית (ההתמחרות), כשהוא "תפוס" בהצעתו.

ניתן להתגבר על הבעיה באחת משתי דרכים: האחת, העדיפה, היא לסכם עם כונס הנכסים בכתב כי ההצעה תקפה עד למועד מסוים, ולאחריה המציע רשאי לסגת ממנה.

השנייה, להפקיד בידי כונס הנכסים ערבות בנקאית ולא שיק בנקאי, כאשר הערבות היא לתקופה הקצרה ביותר האפשרית. בהגיע מועד פקיעת הערבות תהיה בידי המציע האפשרות להאריכה או לתת לה לפקוע ואז ממילא תפוג הצעתו.

  • ה.האם הנכס ריק מכל אדם וחפץ?

בדרך כלל נמכרות דירות בכינוס נכסים כאשר הן ריקות מכל אדם וחפץ.

נכסים מסחריים (משרדים, מבני תעשיה, חנויות) נמכרים פעמים רבות כשהם מושכרים.
ברכישת דירה מכונס נכסים יש לוודא הן בביקור בדירה והן בהסכם המכר עם כונס הנכסים כי הדירה ריקה מכל אדם וחפץ.

אם הדירה אינה ריקה, יש לדרוש מכונס הנכסים להתחייב לפנות אותה מכל אדם וחפץ עד מועד מוסכם מראש, וכן יש לכלול בהסכם המכר סעיף לפיו הכונס יתקן כל נזק שייגרם לדירה בין יום הביקור בדירה לבין יום מסירתה בפועל.

ברכישת נכס מושכר, יש לוודא כי הסכם השכירות הוא לשביעות רצונו של הקונה וכן כי כל הבטוחות שנתן השוכר לבעלים של הנכס יועברו לידי הקונה.

מאמר זה איננו ממצה את כל הנושאים הקשורים ברכישת נכסים מכונס נכסים, הוא נועד למידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ואין להסתמך על האמור בו ללא קבלת יעוץ משפטי המותאם למקרה הספציפי ונסיבותיו.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אבנר שטמר
טיפים ממשרד:  עו"ד אבנר שטמר
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אבנר שטמר
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark