עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מכירה פומבית של נכסים שלא במסגרת בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - מכירה פומבית - נכסים - דירות - דירה - כונס נכסים - משפט מסחרי - חוזה - הצעה - הזמנה להציע הצעות - התמחרות - אחריות - ערבויות - משכנתא
 
 עורך דין אבנר שטמר

  מאת: עו"ד אבנר שטמר
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:

דיני מקרקעין
כונס נכסים
דיני צרכנות
משפט מסחרי
חוזים
הוצאה לפועל
מכירה פומבית של נכסים שלא במסגרת בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל
מאת: עו"ד אבנר שטמר

מטרות מאמר זה הן:
  • א.לסקור את היתרונות והחסרונות של מכירת / קניית נכסים בהליך של מכירה פומבית, כאשר המוכר איננו בעל תפקיד אלא הבעלים של הנכס (בדרך כלל ע"י בא כוחו).
  • ב.לסקור דרכים / פעולות בהן ניתן להקטין את הסיכונים ליוזם המכירה הפומבית ולמשתתפים בה.
עד לאחרונה נמכרו נכסי מקרקעין במכירות פומביות (התמחרויות) כמעט אך ורק ע"י בעלי תפקיד שמונו ע"י בתי המשפט או לשכות ההוצאה לפועל: כונסי נכסים, מפרקים, נאמנים, מנהלי עזבון וכד'.

המשותף לרוב המכירות ע"י בעלי תפקיד הוא כי הן "מכירות כפויות", דהיינו המכירה נכפית על הבעלים הרשום של הנכס, ונעשית בניגוד לרצונו.

לאחרונה החלו גם מוכרי נכסים מרצון להציע את הנכסים למכירה בהליך של מכירה פומבית, וזאת באמצעות פרסום הזמנה להציע הצעות בעיתונות, קבלת הצעות מגובות בערבויות בנקאיות / שיקים בנקאיים, וקיום הליך של התמחרות בין המציעים.

להלן נסקור את היתרונות והחסרונות של מכירת / רכישת נכסים במכירה פומבית כאשר המכירה לא נעשית בחסות בית המשפט / לשכת ההוצאה לפועל, הן מנקודת ראותו של המוכר והן מנקודת מבטו של הקונה, וכן נסקור דרכים / פעולות אותן יכולים לנקוט הן יוזם המכירה הפומבית (המוכר) והן המשתתפים (הקונים) על מנת להקטין את הסיכונים.

היתרונות של המוכר במכירה פומבית
  1. 1.נוסח הסכם המכר המחולק למתעניינים אחיד (על מנת ליצור שוויון בין המציעים) ואין צורך לנהל מו"מ עם כל מתעניין בנפרד, דבר החוסך זמן ומאמץ.
  2. 2.ניתן לערוך ביקור משותף (או מספר ביקורים) לכל המתעניינים יחד, ובכך לחסוך זרם של מבקרים ומתעניינים בבית המוכר.
  3. 3.כל משתתף במכירה הפומבית מפקיד ערבות בנקאית / שיק בנקאי להבטחת הצעתו, וכך מובטח המוכר מפני חזרה (נסיגה) של הקונה מהצעתו.
  4. 4.המוכר יכול לנסות להטיל את כל האחריות לבדיקת הנכס על הקונה ולהסיר מעצמו כל אחריות למצב הנכס, הן מבחינה משפטית, הן מבחינה פיסית והן מבחינת עמידת הנכס בתנאי הרשויות כגון התאמה להיתר הבניה, חריגות בניה, צווי הריסה וכד'. (הערה: לא בטוח כי הדבר יעמוד במבחן בית המשפט וייתכן שייקבע כי המוכר חייב לגלות לקונה כל מידע אודות הנכס, ואין הוא רשאי להטיל את חובת הבדיקה על הקונה).
החסרונות של המוכר במכירה פומבית
  1. 1.מבחינת המוכר אין כמעט חסרונות במכירה פומבית. המוכר בדרך כלל אינו מתחייב למכור למציע שהצעתו תהיה הגבוהה ביותר, או למכור בכלל, לפיכך אם בהתמחרות לא יושג המחיר אותו הוא מצפה לקבל, אין עליו חובה למכור.
  2. 2. חיסרון פעוט למוכר הוא עלות פרסום המודעה בעיתונות, סכום היכול לנוע בין 1,500 ₪ ל-3,000 ₪ (תלוי בגודל המודעה), בפרסום בעיתונים המובילים, וסכום נמוך בהרבה בפרסום במקומונים.
  3. 3.לכאורה קיים חיסרון קטן נוסף למוכר, והוא כי אם יחליט בסופו של דבר לא למכור למציע שהצעתו היתה הגבוהה ביותר, הוא עלול לאבד את המציעים האחרים שלא יחזרו לנהל עימו מו"מ. לאמיתו של דבר, אין הדבר מהווה חיסרון משום שאיש מהם לא הגיע ממילא לסכום בו המוכר מסכים למכור, לפיכך איש מהם אינו קונה מתאים.
היתרונות של הקונה במכירה פומבית
  1. 1.בניגוד למו"מ ללא מכירה פומבית, העלול להימשך חודשים ארוכים, כאן התהליך קצר ויעיל.
  2. 2.בדרך כלל נקבע במודעות מועד אחרון אשר עד אליו יש להגיש את ההצעות, ובסמוך לאחר מכן מתקיימת ההתמחרות (המכירה הפומבית).
  3. 3.מקובל לקבוע לוח זמנים של כשבועיים עד חודש להגשת הצעות, ובדרך כלל בתוך שבועיים עד חודש נוספים מתקיימת המכירה הפומבית.
  4. 4.לפיכך הקונה יודע כי בטווח זמן של כחודש עד חודשיים יסתיימו הליכי המכירה הפומבית והוא ידע אם קנה או לא.
החסרונות של הקונה במכירה פומבית
  1. 1.בדרך כלל הסכם המכר אחיד לכל המציעים ואינו פתוח למו"מ.
  2. 2.בדרך כלל לוחות הזמנים לתשלום התמורה קצרים לעומת הסכמי מכר רגילים.
  3. 3.בניגוד למכירה רגילה, שם קונה שאיתר נכס אטרקטיבי יכול לנהל מו"מ ולהגיע להסכם מכר חתום ללא שיש מתחרים אחרים על אותו נכס, כאן מתמודדים מספר מציעים בו זמנית על הנכס.
  4. 4.הקונה שהגיש הצעה קשור בהצעתו:
  5. א.בעת ניהול מו"מ רגיל, הקונה אינו משלם כספים ואינו מפקיד ערובה. בדרך כלל התשלום הראשון משולם רק במעמד החתימה על הסכם המכר.
  6. ב.לכן, כל עוד לא נחתם הסכם מכר, הקונה רשאי לסגת ולא נגרם כל נזק כספי. כך למשל, אם הקונה איתר נכס עדיף טרם חתימת ההסכם, הוא יכול לחדול מהמו"מ עם המוכר ולהתחיל לנהל מו"מ על הנכס העדיף.
  7. ג.במכירה פומבית, הקונה קשור בהצעתו אותה הבטיח בערבות. אם הקונה איתר נכס עדיף לאחר הגשת הצעתו וטרם שהסתיימה המכירה הפומבית, הקונה עלול למצוא עצמו יוצא קרח מכאן ומכאן: אם ינסה למשוך הצעתו, הוא עלול להפסיד את ערבותו. אם יוותר על הנכס העדיף, ימשיך במכירה הפומבית ולבסוף לא יזכה בה, יכול שהנכס העדיף יימכר בינתיים לקונה אחר.
  8. 5.במקרים בהם המוכר מטיל את כל האחריות לבדיקת הנכס על הקונה, עלול הקונה להיחשף לחריגות בניה, צווי הריסה וכד'. אמנם ייתכן שבית המשפט יקבע כי המוכר חייב לגלות לקונה כל מידע אודות הנכס, אולם הסכמת קונה לקבל על עצמו את כל האחריות לבדיקת הנכס מרעה את מצבו.
דרכים / פעולות להקטנת הסיכונים
דרכים / פעולות ליוזם המכירה הפומבית (המוכר) להקטנת סיכונים
  1. 1.המוכר רשאי לסייג את ההזמנה להציע הצעות ולכתוב בה במפורש כי:
  2. א.אין הוא מתחייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר.
  3. ב.אין הוא מתחייב לקבל הצעה כלשהי.
  4. ג.הוא רשאי לנהל מו"מ עם המציעים ו/או עם מי מהם בנפרד.
  5. 2.הודעה בדבר סייגים כאמור תביא למצב בו המוכר יוכל להסכים למכירה אך ורק אם במכירה הפומבית יושג מחיר בו הוא מסכים למכור את הנכס, ולסרב למכירה אם לא יושג מחיר כזה.
דרכים / פעולות למשתתף (המציע) במכירה הפומבית (הקונה) להקטנת סיכונים
  1. 1.המציע יכול לציין בהצעתו כי הוא מבקש להשתתף בהתמחרות, וכי הוא מבקש ליידע אותו בדבר הצעה גבוהה יותר (אם תוגש) ולאפשר לו להשוותה או להציע יותר.
  2. 2.המציע יכול לסייג את הצעתו בזמן. כך למשל, לקבוע בגוף ההצעה כי הצעתו בתוקף עד תאריך מסוים ולאחר מכן תפקע ההצעה. דבר זה ימנע מהמוכר להחזיק את הצעתו ואת ערבותו של המציע כ"בני ערובה" בעודו מנהל מו"מ עם אחרים.
  3. 3.לחילופין המציע יכול להפקיד ערבות בנקאית ולא שיק בנקאי. כך, בהגיע המועד הנקוב בערבות, תפקע הערבות והמציע לא יהיה עוד "בן ערובה" בידיו של המוכר.
  4. 4.המציע יכול לברר עם המוכר טרם הגשת ההצעה, מהו המחיר בו יסכים למכור את הנכס. אם המחיר אותו מצפה המוכר לקבל גבוה בהרבה מהמחיר אותו מתכוון המציע לשלם, יתכן שאין כל טעם בהגשת הצעה והפקדת עירבון.
  5. 5.אם נקבע במודעות כי כל האחריות לבדיקת הנכס מוטלת על הקונה, ואם הקונה מסכים לתנאי, על הקונה לדרוש מהמוכר, לכל הפחות, להצהיר כי לא ידוע למוכר חריגות בניה, צווי הריסה או כל סיבה אחרת המונעת או עלולה למנוע שימוש בנכס כפי שהוא למטרה לשמה נרכש. סירוב של המוכר להצהיר כאמור, צריך "להדליק אצל הקונה נורה אדומה" ולגרום לו לשקול מחדש אם להגיש הצעה.
כללי
  1. 1.המכירה הפומבית שלא במסגרת בית המשפט/לשכת ההוצאה לפועל אינה ממרקת את הנכס מעיקולים, שעבודים וזכויות צד ג' (מכירה במסגרת בית המשפט/לשכת ההוצאה לפועל נעשית לפי סעיף 34 א' לחוק המכר, והקונה קונה את הנכס כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג').
  2. 2.לפיכך, על המציע לערוך את כל הבדיקות כפי שנעשה בהליך של מו"מ רגיל מול מוכר ולבדוק היטב בין היתר את מצב הזכויות המשפטיות (רישום הנכס), זכויות הבעלות בנכס, תנאי היתר הבניה והתאמת הנכס להיתר, חריגות בניה, צווי הריסה, שעבודים ועיקולים, וכן את מצבו הפיסי של הנכס. במקרה שהנכס הוא דירה בבית משותף, על המציע לבדוק גם את תקנון הבית המשותף.
  3. 3.מציע שאינו יודע לערוך את כל הבדיקות הנ"ל בעצמו, טוב יעשה אם ייעזר בבעלי מקצוע מנוסים, כך למשל שמאי מקרקעין לבדיקת מצב הנכס והתאמתו להיתר הבניה וכך למשל עורך דין לבדיקת מצבו  המשפטי של הנכס, על מנת שלא ימצא עצמו מפקיד עירבון לרכישת נכס פגום.
הערה: האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא קבלת ייעוץ משפטי המותאם למקרה הספציפי עפ"י נסיבותיו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אבנר שטמר
טיפים ממשרד:  עו"ד אבנר שטמר
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אבנר שטמר
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark