תוקפו של זיכרון דברים ברכישת דירת מגורים

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - זכרון זברים - חוזה דירה - דיני חוזים - הסכם - דירת מגורים - תוקף משפטי - ביטול זכרון דברים - פיצויים - הפרת חוזה

שלח שאלה בנושא לעורך דין

תוקפו של זיכרון דברים ברכישת דירת מגורים
מאת: עו"ד אביב טסה

רכישת נכס מקרקעין, לרבות דירת מגורים, הינה החלטה חשובה בחיי כל אחת ואחד מאיתנו. בימים אלו שהביקוש לדירות מגורים עולה על ההיצע, לא אחת אנו רואים כי אנשים פועלים תחת לחץ ו/או התלהבות לחתום על זיכרון דברים, שמא הדירה תימכר לאדם אחר ו/או המוכר יחליט להעלות את המחיר ו/או כל סיבה אחרת.

במאמר זה אנו נרחיב לגבי הסכנות שיש בחתימה על זיכרון דברים.

סכנה ראשונה היא שמסמך זה עשוי להיות מחייב לכל דבר ועניין ואז ביטולו עלולה להוביל להוצאות מיותרות והרבה עוגמת נפש.

ברוב המקרים נוסח זיכרון הדברים נלקח מאחד מאתרי האינטרנט והוא בן 2 עמודים לכל היותר. ברור שלא צריך להיות משפטן כדי להבין שנוסח זה עשוי להיות בעייתי בלשון המעטה בנסיבות מסוימות ובעצם החתימה על זיכרון הדברים הצדדים מחייבים עצמם לנוסח שביום למחרת הם יחפשו את כל הדרכים להתחמק מהאמור בו.

כך למשל, זיכרון הדברים עשוי להיות סעיף המעגן פיצוי כספי מוסכם שישולם לצד הנפגע במקרה שצד לזיכרון הדברים יחליט לחזור בו. חשוב להבין כי סעיף כזה מהווה עילה לתביעה בבית המשפט, שם הצד שנפגע יטען כי זיכרון הדברים הינו חוזה מחייב, ואילו הצד שחזר בו ינסה לטעון בין היתר כי אין מדובר בחוזה מחייב ולחילופין אם מדובר בחוזה מחייב הרי שאין לאוכפו, גם לעניין הפיצויים המוסכמים.

השאלה באילו נסיבות נותן לראות בזיכרון דברים כיוצר קשר חוזי מחייב נידונה בע"א 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק)(פ"ד לג(2), 281 ,עמ' 286-287) (להלן: "פס"ד רבינאי"), שם השופט ברק אמר י באופן עקרוני ניתן להשקיף על זיכרון דברים מ-2 נקודות מבט:

1.עריכת זיכרון הדברים היא שלב אחד מבין שלבי המשא והמתן, שלבים שתחילתם בטרם נעשה זיכרון הדברים, המשכם הוא במעשה זיכרון הדברים, וסיומם לאחר עריכת זיכרון הדברים, עם כריתתו של החוזה המחייב. בהתאם לנקודת מבט זו, עריכת זיכרון הדברים כשלב ביניים במשא ובמתן לא באה אלא כדי להעלות על הכתב את שהצדדים כבר הסכימו ביניהם, מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של המשא והמתן בין הצדדים. זיכרון הדברים מהווה, לפי קו מחשבה זה, רק "חומר גלמי" ואינו אלא שלב במשא ובמתן שטרם נסתיים . כלומר, זיכרון הדברים אינו חוזה מחייב.

2.הצדדים באו לכדי חוזה ביניהם, תוך שהם סיימו את המשא והמתן ביניהם עם עריכת זיכרון הדברים. עם זאת הם מבקשים לא להסתפק בחוזה זה, אלא הם מבקשים לתת לו חותם פורמלי ופרופסיונלי. זכרון הדברים מהווה, לפי נקודת מבט זו, "חוזה גמור ומוחלט" היוצר את הקשר המשפטי בין הצדדים וזאת אף אם החוזה הפורמלי לא יצא אל הפועל.

בבואו של בית המשפט לבדוק לאיזו משתי הקטגוריות הנזכרות נופל זיכרון דברים פלוני הוא יערוך שני מבחנים - מצטברים:

1.המבחן הסובייקטיבי - מבחן כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זיכרון הדברים. בפסיקה נקבעו כללים לבחינת כוונת הצדדים הנלמדת על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זכרון הדברים עצמו (בהתאם ליסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין "החוזה" הפורמלי שייחתם בעתיד). במילים פשוטות, בוחנים האם היתה גמירות דעת של הצדדים, שיוצרת את מפגש הרצונות המשתכלל לידי חוזה. לחלופין, בודקים האם כל אחד מהצדדים ראה את הדברים בדרך אחרת שמנעה כל מפגש רצונות. התשובה לשאלה זו מבוססת על חומר הראיות שמוצג בבית המשפט.

2.המבחן האובייקטיבי - מבחן קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם. זהו תנאי נפרד ועצמאי. בהקשר זה, בית משפט השלום תל אביב-יפו בת.א. 063369/07 עמר קובי נ' קדוש סוליקה (החלטה מתאריך 02.04.2009) בחן את סממנים חיצוניים וסממנים מהותיים הבאים:

2.1.סממנים חיצוניים. למשל, האם למסמך יש כותרת של חוזה או של זיכרון דברים; האם כתב היד לא קריא ולא ברור.

2.2.סממנים מהותיים. למשל, האם במסמך פרטים מהותיים כמו מועדי תשלום, מועד מסירת החזקה, מועד העברת הבעלות וכד'; האם מדובר במסמך חד צדדי – למשל שהמסמך מפרט את חבויות צד א' כלפי צד ב' אך לא מפרט שום התחייבות שיש לצד ב' כלפי צד א'.

לגופו של עניין, בפרשת עמר נקבע בין היתר כי המסמך נוסח בצורה בולטת לטובת המנסח כשהוא חסר פרטים מהותיים החשובים לצד השני ומפרט פרטים פחות מהותיים המהווים הגנה למנסח, ונפסק שמדובר לכל היותר בזיכרון הדברים שכונה ע"י הנשיא ברק "שלב הביניים" וככזה אינו מחייב.

כך גם, בת.א. (ת'א) 367/98 היימן ש.י.י. חברה להשקעות ופיתוח בע'מ נ' 'דלק' חברת הדלק הישראלית בע'מ, נקבע כי מנוסחו של זיכרון הדברים ומהתנהגות הצדדים בשעת חתימתו ולאחריה, כי כוונתם לא הייתה להתחייב באופן סופי על מסירת תחנת דלק נוספת לתובעים, אלא רק להתחייב נהל מו'מ לקראת כריתת חוזה על מסירת תחנת דלק שכזו, אם וכאשר תתפנה ל'דלק' תחנה בסביבה, ובתנאים כפי שיסוכמו על-ידי הצדדים. בנסיבות העניין, זיכרון הדברים הינו התחייבות גמורה לנהל משא ומתן רציני והוגן, בדרך מקובלת ובתום לב, על מנת להגיע להסכמה בעניין תנאי הפעלת תחנת דלק נוספת בידי התובעים.

סכנה שנייה היא שמועד החתימה על זיכרון דברים קובע לעניין מועד הדיווח לרשויות המס. במידה וחתמתם על זיכרון דברים וכעבור זמן מה על חוזה, הרי שמניין הימים לדיווח לרשויות המס על העסקה יחל מיום חתימה על זיכרון הדברים ולא על החוזה.

נושא הדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין בהקשר של זיכרון דברים עלה בפסק דין שניתן בתאריך 27.03.2008 בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו א 001523/04 משה לויטץ נ' אודי יהודה פולק, בין הצדדים נחתם זיכרון דברים שבו הביעו התובעים כוונתם למכור בית והנתבעים הביעו כוונה לרכוש. בזיכרון הדברים נאמר כי "חוזה ייחתם בתוך 7 ימים". משארך המו"מ והצדדים לא הגיעו לכלל חתימה על חוזה כאמור, דיווחו התובעים למשרד מיסוי המקרקעין על זיכרון הדברים כחוזה מחייב, בלא ליידע את הנתבעים. בה בעת פנו לנתבעים וטענו כי הם רואים בזיכרון הדברים משום חוזה מכר מחייב. הנתבעים מצידם טענו כי זיכרון הדברים הוא שלב במו"מ שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב, ועם זאת הביעו רצונם להתקשר בחוזה כזה. משהתברר לנתבעים כי התובעים כבר דיווחו לרשויות על זיכרון הדברים כחוזה מחייב, הקיץ הקץ על המו"מ. על רקע זה הוגשו התביעה והתביעה שכנגד.

ביהמ"ש המחוזי דחה את התביעה והתביעה שכנגד בקובעו, בהסתמך על המבחנים שנקבעו בפרשת רבינאי, וקבע כי הכלל עתה הוא כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו יש כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזיכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית' בזיכרון הדברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי', אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות.

במקרה הנדון, ביהמ"ש שוכנע כי שעה שהצדדים חתמו על זיכרון הדברים, הם לא התכוונו ליצור קשר משפטי מחייב ביניהם. על כך שהצדדים לא התכוונו לראות בזכרון הדברים משום חוזה מכר מחייב, בין היתר, ניתן ללמוד מן העובדה שבעת חתימתו לא שולמה על ידי התובעים מקדמה כלשהי על חשבון התמורה, וגם לא לאחר מכן. לעניין מועד מסירת החזקה לא היה כל הסבר מניח את הדעת מדוע הדבר לא נרשם בזכרון הדברים. בכל מקרה, משהוברר שלא הייתה גמירת דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, אין עוד מקום לברר אם וכיצד ניתן להשלים את אותם פרטים שחסרים בזיכרון הדברים (מועדי התשלום ומסירת החזקה והעברת הזכויות).

סכנה שלישית היא שיש לבצע בדיקות מקדמיות טרם חתימה על זיכרון הדברים

כאמור לעיל, בנסיבות מסוימות זיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. ברוב המקרים חותמים על זיכרון דברים בבית המוכר ו/או במשרד המתווך וזאת ללא ביצוע בדיקות מקדמיות משפטיות ואחרות שהן קריטיות בעת ההחלטה האם לרכוש את הדירה. בדיקות כגון:

זהות הצדדים - לוודא שהאדם המזדהה כמוכר הוא הבעלים בנכס. לחילופין, לבדוק שהרוכש לא נוכל וכו'.

יש לבצע בדיקות ברשם המקרקעין ו/או בכל מקום אחר בו מתנהל רישום לגבי הנכס לשם בדיקה כי אכן הנכס בבעלות אותו אדם ו/או כי אין על הנכס שעבודים, עיקולים ו/או זכויות לטובת צד ג' וכו'.

יש לבדוק ברשות המקומית לגבי הנכס האם יש חובות ארנונה, האם בעת המכירה יש לשלם היטל השבחה (סכום שעלול להיות לעיתים גבוה ביותר) וכן לבדוק שאין בנייה בלתי חוקית.

יש כאלו שאף מביאים בעלי מקצוע על מנת לוודא כי אין בנכס מומים נסתרים.

במקרה ויש למוכר משכנתא הרי שיש לבצע לוח תשלומים שמטרתו להסיר את המשכנתא כך שתגן על זכויות הקונה. כך גם, במידה והקונה מעוניין ליטול הלוואה לרכישת הנכס הרי שיש לבנות לוח תשלומים שייקח בחשבון את הזמנים ללקיחת ההלוואה.

כלומר, ללא הבדיקות הנ"ל אדם עלול למצוא עצמו כבול לזיכרון דברים ונכס בעל נתונים כאלו שאם היו ידועים לו מראש הוא לא היה חותם על זיכרון דברים. חמור מזה, צד לזיכרון הדברים יכול לרשום הערת אזהרה על יסוד זיכרון דברים למרות שזיכרון הדברים אינו משקף עד תום את מה שרצו הצדדים.

הדין הרצוי

פרופ' מיגל דויטש ניסח הצעת חוק בעניין זיכרון דברים אומר כי "פתרון אפשרי למצב זה הוא חינוך הציבור בפרסום מתאים או לחילופין לקבוע שהערת האזהרה תצטרך להיות מגובה בבקשה חתומה על ידי שני הצדדים מאומתת על ידי עורך דין כך שלא ייווצר שיעבוד מיידי". בנוסף, הדגיש, כי ניתן לקבוע אפשרות להשתחרר מזיכרון הדברים כנגד תשלום פיצוי. מי ש"יבטל" את החוזה ישלם פיצוי. זה לא יהיה פיצוי מוסכם אלא זכות פדיון. פרופ' דויטש מציע שההתערבות החקיקתית, בהקשר זה, תתייחס רק לעסקאות כבדות.

סיכום

זיכרון דברים, גם אם אינו מנוסח על ידי משפטן, הינו מסמך משפטי מחייב, גם אם אינו כולל את כל הפרטים המהותיים לעסקה, שכן כיום בית המשפט מייחס חשיבות גבוהה יותר לכוונת הצדדים.
בהקשר זה הוספת סעיף למסמך זיכרון הדברים, לפיו, חוזה ייחתם תוך תקופה מסוימת אינו מפחית מהיות המסמך חוזה עצמאי מחייב. במידה ובכל זאת אתם רוצים לחתום על זיכרון דברים ועוד מבלי להשלים את כל הבדיקות הנדרשות צריך לנסח את זיכרון הדברים באופן שיגדיר את העסקה, מהותה, מחירה, מועדי תשלום ומסירה וכו' ובמקביל יתנה את האמור בכך שחוזה ייחתם רק לאחר ביצוע כל הבדיקות המשפטיות ואחרות הנדרשות ושאלו יהיו משביעות רצון.
מכל מקום, אנו ממליצים שלא לחתום על זיכרון דברים, אלא לפנות אל עורך דין שייצג אתכם נאמנה בעסקה החשובה בחייכם.

נושא זה הינו נושא מורכב ואינו פשוט ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכול לחסוך לכם כסף רב שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.