עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון למדור המשפטי בעיתונות אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: "צדק חלוקתי" - ועליית מחירי הנדל"ן במושבים וקיבוצים
מידע משפטי בנושאים: מגזר חקלאי - דיני מושבים - מחירי נחלות חקלאיות - עליית מחירי נדל"ן במושבים - קיבוצים - מנהל - בג"צ הקשת המזרחית - הנחה - דמי היוון - תמ"א 35
 
עורך דין גד שטילמן

  מאת: עו"ד גד שטילמן
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מגזר חקלאי
דיני קיבוצים
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
בן ממשיך
נחלה
"צדק חלוקתי" - ועליית מחירי הנדל"ן במושבים וקיבוצים
מאת: עו"ד גד שטילמן


בשנים האחרונות אנו עדים לעליה מסחררת במחירי בתים צמודי קרקע במושבים העולה על שיעורה של עליית מחירי הדירות בערים. נראה בעליל כי מחירי הבתים במושבים ימשיכו ויאמירו מעל לשיעור עליית הנדל"ן הכללי וזאת בשל מספר הגבלות החלות על שינויי היעוד בקרקעות המושבים המקטינות את היצע המגרשים ביחס לביקוש הגואה.

שינוי החלטות המינהל בעקבות "בג"צ הקשת המזרחית"; בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, הידוע בכינוי "בג"צ הקשת המזרחית", ביטל בית המשפט העליון את החלטות 737 ו- 727 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

החלטה 737 אפשרה בעבר למושבים ליזום שכונות מגורים על קרקעות המושב כשהתשלום למינהל מחושב בהנחה של 25% משווי בשוק החופשי; על פי החלטה זו יכלו המתיישבים גם לשלם דמי היוון לפי שטח הבית הנבנה בפועל, שהיה לברוב המקרים נמוך מהשטח המרבי הניתן לבניה על פי התב"ע.
החלטה 727 אפשרה למושב לקבל 27% משווי המגרשים בשוק החופשי (בקרקע או בכסף). הטבה זו בוטלה בבג"צ 244/הקשת המזרחית ונפסק שעל המושב להשיב את הקרקע למינהל מייד עם שינוי יעודה.

בעקבות "בג"צ הקשת המזרחית" קיבל המינהל מספר החלטות חדשות; החלטה 969 קובעת כי הפיצוי שיקבל החוכר (מושב, קיבוץ או חוכר פרטי) בגין אובדן הקרקע שיעודה שונה מחקלאות למגורים, יהא שווי המחוברים (כגון: עצים ומערכות השקיה). היינו, החוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי בגין הקרקע.
החלטה 959 ביטלה את ההנחה בדמי ההיוון שהייתה מגולמת בהחלטה 737 וקבעה כי המתיישבים בהרחבות המושבים ישלמו את מלוא שווי המגרשים לפי ערכם ב- "שוק החופשי". בהחלטה זו הוסיף המינהל וחייב את המתיישבים לשלם דמי היוון על מלוא קיבולת הבניה המותרת בתב"ע גם אם המתיישב מנצל לצרכיו שטח בניה קטן יותר.

בהיעדר הטבה כספית, נשמט ההיגיון העסקי בשינויי היעוד קרקעות המושבים ואלה הפסיקו כמעט כליל ליזום שינוי יעוד בקרקעותיהם.

לאחרונה, הוסיף המינהל וקבע בהחלטה 1180 כי כל מתיישב שימכור זכויות במגרש שקיבל מהמינהל בהמלצת המושב, יחויב בתשלום נוסף למינהל בשיעור של 15% משווי המגרש, היינו, התשלום שיגבה ממנו יהא 115% משווי המגרש "בשוק החופשי". החלטה זו יוצרת תמריץ שלילי למתיישב לקבל על עצמו זכויות במגרש. שכן, המתיישב החדש משלם מחיר ריאלי למגרש המגורים והוא מוסיף ומתחייב לבנות בית מגורים תוך שלוש שנים. זאת בשעה שאין למתיישב כל ביטחון שאם יאלץ למכור את המגרש והבית שיבנה הוא יקבל החזר לכל להוצאותיו.

מגבלת המגרשים המותרים בהרחבות; מספר בתי המגורים שמושב יכול "לייצר" בתחומו מוגבל ל- 115% ממספר הנחלות. רוב המושבים במרכז הארץ מיצו את מספר בתי המגורים המותרים להקמה לפי מגבלה זו ואין באפשרותם לקבל אישור הקמת יחידות מגורים נוספות.

מגבלת תמ"א 35; תוכנית מתאר ארצית 35 (תמ"א 35) מגבילה את מספר בתי המגורים במושבים. הואיל ובנחלות מותר לבנות שלוש יחידות מגורים (הנספרות לצורך תמ"א 35 כשתי יחידות). בחלק מהמושבים המגבלת מספר הבתים בתמ"א 35 קרובה למיצוי מכסימאלי והישוב נמנע מלאשר תוכניות שינוי יעוד למגורים מחשש שמימושן ימנע בעתיד מבעלי הנחלות לבנות בית שני בנחלתם.

גידול בביקוש; המושבים "התגלו" בשנים האחרונות כישובים עם איכות חיים כפרית, חינוך מתקדם וחיי חברה וקהילה מתפתחים. סלילת כביש 6 "קירבה" מושבים "שכוחי אל" למרכזי הערים ולאזורי תעסוקה. בהדרגה החלו לנהור למושבים בעלי מקצועות חופשיים שרכשו נחלות, משקי עזר ובתי מגורים. המגמה מתפתחת ומעצימה את עצמה מידי יום.

נוכח המגבלות על שינוי היעוד למגורים המפורטות לעיל היצע המגרשים התדלדל ונוכח הביקוש הגואה מחירי הבתים צמודי הקרקע במושבים עולה בשיעור גבוה בהרבה מזה של דירות בערים.
נכון להיום, מגרשי מגורים צמודי קרקע בשטח של כחצי דונם הינם "מצרך" נדיר בשוק הנדל"ן. כל עוד לא תמצא הדרך לפרוץ את המגבלות שהוטלו על שינויי יעוד בהחלטות המינהל ובתמ"א 35, "החלום" לגור בבית צמוד קרקע בישוב כפרי ילך יתרחק.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
טיפים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
אימון אישי להצלחה - Abrazame - אברסמה - אבי גולובצ'יק - מאמן אישי
מחפש חוקר פרטי? - לחץ כאן !
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark