עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: המאבק נגד קבוצות הרכישה – הסברים ופתרונות משפטיים ליזמים
מידע משפטי בנושאים: דיני פוליטיקה - משפט ופוליטיקה - מאבק בקבוצות רכישה - דיני מקרקעין - יזמות - יזם - דיני מיסים - מיסוי מקרקעין -קבוצת רכישה עורכי דין - משפט מנהלי
 
 עורך דין דקל עוזר

  מאת: עו"ד דקל עוזר
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מקרקעין
מיסוי מקרקעין
בית משותף
שכירות
תכנון ובניה
מיסים
המאבק נגד קבוצות הרכישה הסברים ופתרונות משפטיים ליזמים
מאת: עו"ד דקל-דוד עוזר *

קבוצות הרכישה הפכו בשנים האחרונות לשיטה מקובלת להקמה ומימון פרוייקטים, אך לאחרונה הוחלט כמדיניות ממשלתית להגנה על רוכשי דירות להגביל את קבוצות הרכישה במספר מובנים; במאמר זה אסביר בקצרה מהן קבוצות הרכישה, מה האמצעים בהם מנסים להגביל את קבוצות הרכישה ומה הפתרונות האפשריים ליזמים כנגד אמצעים אלו.

מהן קבוצות רכישה?
עסקת בניה קלאסית כוללת שלושה שלבים: שלב רכישת הקרקע, שלב הקמת הבניין ושלב מכירת הדירות – חוכמת היזמות לימדה אותנו שאין חובה להקפיד על הסדר של שלושת השלבים ואפשר לנהוג בצורה יצירתית בכל אחד מהם.

בשלב רכישת הקרקע יש מספר אפשרויות: האם רוכשים את כל הקרקע בתמורה לכסף, רוכשים רק חלק ועושים עסקה לבניה ביחד עם המוכר, רוכשים את כל הקרקע בתמורה להעברת דירות למוכר אחרי שלב הבניה, או שילוב בין האפשרויות?

לאחר שהוחלט אופן הרכישה במו"מ ותוך הפעלת שיקולי מס היזם צריך לממן את הרכישה, כשאז יש שוב מספר אפשרויות: לקיחת הלוואה מבנק בהסכם ליווי שבו הבנק הופך להיות מעיין "מפקח פיננסי" על הפרוייקט והוא מספק ליווי ליזם, השקעה מהון עצמי של היזם, גיוס כספים ממשקיעים (בדרך של אג"ח או שותפים).

בשלב הבנייה יש לאשר תכנית בנין עיר, להכין תכניות, לקבל היתרי בניה, לבחור קבלנים, לבנות ולפקח, הסיכונים בשלב הבניה הם בניה לקויה, בעיות היתר וכו' ועל מנת למנוע סיכונים אלו לוקחים היזמים ערבויות מקבלנים, מפקחים על הבניה בעצמם ובאמצעות מפקחים חיצוניים וקובעים שיטות תשלום לפי התקדמות על מנת שלא לשלם לפני קבל התמורה.

השלב השלישי הוא מכירת הדירות הכולל פרסום בעיתונים, בשילוט באזור הפרוייקט, מכירה בפועל וכו', כידוע לכל, הקבלנים נוהגים למכור חלק משמעותי מהדירות על הנייר (בין 30% ל-75% מהפרוייקט בד"כ) הסיבה היא גם מתן אפשרות לאנשים להתאים את הדירה במהלך הבניה אך בעיקר מימונית – על ידי קבלת הכספים מראש היזמים יכולים להקטין את ההתחייבות לבנק המלווה ולשלם פחות ריביות, התחייבות לרכישה זו גם מתבקשת על ידי הבנק המלווה המבקש להקטין את הסיכון.

קבוצת רכישה היא פרוייקט בניה בהיפוך השלבים
לאחר קבלת מידע על הקרקע, השלב הראשון בקבוצת רכישה היא למכור את הדירות, מכירת הדירות מתבצעת בעל פה בין יזם הקבוצה לבין הרוכשים והם מכינים בינהם הסכם שהוא על גבול הפיקטיביות שנקרא "הסכם זכות לדירה" או "הסכם שותפות" או "הסכם לרכישת קרקע" – במסגרת הסכם זה מתחייב החבר בקבוצה לרכוש חלק מהקרקע ולאחר מכן להשתתף בעלויות מימון הבניה תוך שיתוף פעולה עם הדיירים האחרים.

כאן מצויים שני יתרונות של קבוצת רכישה: מאחר ורכישת הקרקע מתבצעת "כאילו" על ידי אדם פרטי (חבר בקבוצה) העסקה פטורה ממע"מ ולכן הקבוצה רוכשת את הקרקע כביכול במחיר הנמוך בעד 16.5% מהמחיר שירכוש אותה הקבלן.
היתרון זה הוא גם סיכון: מאחר וקיים סיכוי שרשויות המס יגדירו בשלב מסוים את הקבוצה כתאגיד עסקי (שותפות לא רשומה) ולא פרטי קיימת אפשרות שחברי הקבוצה יידרשו לשלם תוספת של 16.5% על מחיר הקרקע בתוספת ריביות לרשות המיסים.

יתרון שני בשלב זה הוא שמכיוון שהמימון מתבצע על ידי האנשים הפרטיים, הבנקים נותנים מימון לכל אדם בנפרד ומאשרים ערך של 60%-80% מהעלויות לכל משתתף (על פי הערכה); הסכם ליווי בנקאי שניתן ליזמים דורש אחוזים גבוהים יותר של הון עצמי וכך הפרוייקט הופך ממונף יותר והפיזור של הסיכונים מתחלק בין כל חברי הקבוצה.

לאחר שנמצאו הרוכשים, קונים את הקרקע תוך שימוש בכספם ו"בוחרים" גוף מנהל, הוא המארגן של קבוצת הרכישה; בדרך פלא, הגוף שמארגן את הקבוצה תמיד נבחר להיות המנהל והוא מקבל אחוזים מעלויות הפרוייקט (נניח 10%) או תמורה אחרת.

כעת צריכה הקבוצה להתאים את תכנית הבניין ולקבל היתרי בניה – בשלב זה על הקבוצה לפעול כגוף אחד בתיאום האדריכל וכאן מצוי חשש נוסף של קבוצת הרכישה: לעיתים קבוצות הרכישה מתארגנות לפני השלב התכנוני והשלב התכנוני נכשל, או שהחשבון שעשו היזמים לא נכון כשאז כל חבר בקבוצה מקבל פחות מדירה, תוצאה עגומה ביותר.

בשלב השלישי קבוצת הרכישה מבצעת את תהליך הבניה: הטענה של קבוצות הרכישה היא ששיתוף הפעולה בשלב הבניה חוסך את הרווח הקבלני בשלב הבניה, מדובר בטענה שיש לגביה ספקות: קודם כל, המנהל מקבל אחוזים מהעלויות (נניח 10%) ולכן יש מרכיב של רווח קבלני, דבר שני, בדומה לנושא המע"מ, שוק של היצע וביקוש מתאים את המחירים וקבוצות הרכישה לעיתים משלמות מחירים גבוהים ממחיר שמשלמים קבלנים או יזמים.
סכנה עיקרית היא שמחירי תשומות הבניה משתנים עם הזמן, ולכן בשלב הרכישה הקונים (המשתתפים) אינם יודעים את מחיר הדירה כי עלויות הבניה אינן ידועות.

מה  האמצעים שבהם מבקשים להגביל את קבוצות הרכישה?
כפי שצוין לעיל, לקבוצות הרכישה סיכון מס בשווי של 16.5% על מרכיב הקרקע, סיכון שהתב"ע לא תספיק לבניית כל הדירות, עלויות בניה לא ידועות ומרכיב של מומחיות המנהל (היזם) שאינה ידועה, הפרוייקט ממומן במינוף גבוה וללא פיקוח בנקאי שקיים בהסכם ליווי וכספי הרוכשים אינם מוגנים למקרה שאחד הסיכונים יתממש.

בשל סיכונים וחסרונות אלה, בחרו שלוש הרשויות הרלוונטיות להילחם בתופעה שנקראת קבוצות רכישה, כל אחת מסיבותיה:

רשות המסים, מתוך רצון לגבות מס נוסף, מבקשת להטיל מע"מ על מרכיב הקרקע של קבוצות רכישה, תוך מתן תירוצים שונים ומשונים כמו "שוויון בשוק" וכו'. תירוצים אלו אינם עונים לשום קריטריון משפטי והם שגויים ביסודם, אך הם מספיק טובים כדי לשמש טיעונים פוליטיים במטרה להביא להטלת מס נוסף.

המפקח על הבנקים מבקש להגביל את סכום המימון שניתן לחברי הקבוצה על מנת להקטין את סיכוני הבנקים ומידת המינוף של הפרוייקטים וקבע כי סכום המימון יהיה לא יותר מ-50% תוך הוכחת הון עצמי של ה-50% הנותרים.

משרד הבינוי והשיכון החליט לאחרונה גם הוא להשתתף בחגיגה ודרש כי היזם יבטיח לדיירים מחירי מקסימום לדירות ויהיה חייב להוכיח ניסיון מסוים בניהול פרוייקטים מורכבים על מנת לטפל בנושא הסיכונים.

פתרונות משפטיים ואחרים ליזמים ולמשתתפים בקבוצות רכישה
נוכח הסיכונים שהוצגו לעיל, ההמלצה המשפטית היא שלא לרכוש את הדירה הראשונה במסגרת של קבוצת רכישה; קבוצת רכישה במהותה היא אפיק השקעה ולא דרך לרכישת דירה. זה לא אומר שזה אסור לחלוטין וזה לא אומר שבניה באמצעות חברת בניה נטולת סיכונים, אך זה בהחלט אומר שכאשר משקיעים כסף בדירה הראשונה של בני זוג הזקוקים למקום מגורים למשפחתם צריך להקטין את הסיכונים.

מצד שני, ההשקעה בפרוייקט נדל"ן יכולה להיות השקעה טובה, ולכן מומלץ ליזמים להיאבק בגזרות בדרכים הבאות:

בגזרה הפוליטית, מומלץ לחברי קבוצות הרכישה להכיר בחסרונות ולבקש להטיל מגבלות אך ורק על רוכשים של דירות ראשונות מתוך הנחה משפטית פוליטית שרוכשים של דירות להשקעה אינם זקוקים להגנה או לחקיקה פטרנליסטית שפוגעת במנגנון ההשקעה.

בגזרת דיני המס, יזמי קבוצות הרכישה מכירים את הכללים אשר קובעים מתי קבוצת רכישה תיחשב כשותפות אך מומלץ בחום לחברי קבוצת הרכישה לדרוש חוות דעת בכתב ספציפית לגבי כל פרוייקט ופרוייקט מעורך דין המומחה בתחום המס ואף לדרוש במסגרת הליווי המשפטי בקרה וביקורת בנושא זה על מנת להכיר ולגדר את הסיכונים וגם על מנת לפתוח חזית לתביעת רשלנות כנגד עורך הדין המבוטח.

בגזרה הבנקאית יכולים חברות קבוצת הרכישה להקים "פול" של כספי מימון במסגרת הסכם הליווי על מנת לסייע לרוכשים נטולי הון עצמי תוך קביעת מנגנון תמורה ראויה למי שמשקיע כספים עודפים המשמשים כבטוחה בנקאית לשאר חברי הקבוצה.  

אפשרויות נוספות הן אפשרויות השמורות למשתתפים בקבוצת רכישה למטרות השקעה: ניתן להקים תאגיד משפטי ספציפי לפרוייקטים כגון שותפויות, שותפויות מוגבלות, עמותות וכו', כשאז חברי הקבוצה יהיו בעלי התאגיד, בדרך זו יושוו חברי הקבוצה מבחינת דיני המס ליזמים אחרים, אל יוכלו ליהנות מהטבות מס אחרות כגון: חוק עידוד להשקעות הון בנדל"ן, הקמה ופירוק של איגוד מקרקעין ואולי אפילו הקמה של אגודה שיתופית כמנגנון בניית הבניין ומכירת מניות השתתפות, מעיין מודל מושבי/קיבוצי על בניין.

סיכום
מאמר זה מציג את היתרונות, החסרונות וניסיונות הרגולציה כנגד קבוצות רכישה.
ניתן ללמוד כי הקמת קבוצת רכישה ולא פחת ההשתתפות בה כרוכה בבעיות משפטיות ופרקטיות אשר ניתנות לצימצום על ידי התייחסות משפטית מתאימה, אך ללא קבלת ייעוץ משפטי כמה שיותר מוקדם בתחילת הדרך יכולת ההשפעה יורדת מאוד ולפיכך מומלץ ליזמים המבקשים להקים קבוצות רכישה ולמשתתפים המעונינים להצטרף לקבוצות לפנות לעורך דין המבין בתחום הנדל"ן ובתחום ההשקעות ואף להיוועץ עם יועץ השקעות על מנת להשקיע בחוכמה.  

----------------------------------
* עו"ד דקל-דוד עוזר ממשרד עוזר, אמודאי, ארבל ושות' עוסק בתחום המשפט העסקי ומשפט הפוליטי-ציבורי מלווה גופים במהלכים ציבוריים/פוליטיים-משפטיים, יזמים ומשקיעים בתחומים שונים, לרבות תחום הנדל"ן.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד דקל עוזר
טיפים ממשרד:  עו"ד דקל עוזר
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד דקל עוזר
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark