פינוי שוכר מדירה – מה לעשות? סעד עצמי או פניה לבית המשפט

פינוי שוכר מדירה – מה לעשות? סעד עצמי או פניה לבית המשפט
מאת: עו"ד איריס בודנהיימר

הרבה פניות מתקבלות במשרדנו על ידי בעלי דירות בשאלה מה לעשות עם שוכרים המפסיקים לשלם שכר דירה, שוכרים שמסתיים חוזה השכירות שלהם ואינם מוכנים לצאת מהדירה וכיו"ב מרעין בישין.
 
השאלה בפניה עומדים בעלי דירות כאלו הינה מה לעשות? לעיתים מהווה אותה הכנסה מדמי השכירות כל הכנסתם של אותם בעלי דירות ובמקרים רבים, היא מהווה חלק ניכר ממנה.  כך שאי קבלתם מהווה פגיעה קשה ביכולתם להתקיים.

פעמים רבות אנחנו נשאלים האם ניתן לנקוט בהליכים עצמיים לפינוי השוכר או לנתק את החשמל או המים ועל ידי כך לגרום לו לעזוב את הדירה. לצערנו – התשובה לכך הינה שלילית. בתי המשפט אינם מתירים עשיית דין עצמית, אלא במקרים יוצאי דופן. החשש של בתי המשפט מערעור הסדר הציבורי על ידי נטילת החוק לידיים גובר על הזכות להגנה על הקניין של אותם בעלי דירות.

האפשרות לעשיית דין עצמית קבועה בסעיף 18 לחוק המקרקעין, כדלקמן:

"(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם",

נזכיר, כי הוראות סעיפים 19 ו-20 לחוק המקרקעין קובעות, בין השאר, שמי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק, וכי אין בהוראות סעיפים 16-19 לגרוע מזכות לפיצויים או מכל תרופה אחרת או סעד אחר על פי דין. כן נציין כי הוראת סעיף 18 מגנה על מי שמחזיק במקרקעין, בין אם הוא הבעלים ובין אם לאו.

בית המשפט העליון התייחס לסעיף 18 הנ"ל בבג"ץ 10302 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון (2008) וכך קבע:

"הוראות אלו בדין נועדו להגנה על החזקה במקרקעין, שנועד לה מקום מרכזי בדיני הקנין. החזקה היא, על פי רוב, מאפיין של זכות הבעלות, אולם המשפט נותן לה הגנה מיוחדת גם כאשר מקורה אינו בהכרח בזכות בעלות, אלא במצב עובדתי בשטח... מקור ההגנה נעוץ בראש וראשונה בצורך להגן על המצב הקיים בשטח כחלק מחובת השמירה על השלום ועל הסדר הציבורי, ולמנוע פתרון מחלוקות בין אדם לאדם ביחס לנכס מקרקעין בכוח הזרוע. ..
....אף שדרך המלך להתמודדות בין בעל זכות בקרקע לבין מסיג גבול היא בערכאות המשפט, נותן הדין לגיטימציה לעשיית דין עצמית בידי מחזיק כדין, כדי להגן על חזקתו מפני מי שמתנכל לה, בכפוף לקיום תנאים מוגדרים. בכך מושג האיזון בין האינטרס הציבורי, השולל דרך כלל עשיית דין עצמית העלולה לפגוע בסדר הציבורי, לבין ההכרה בצורך לתת הגנה מוגדרת למחזיק כדין במקרקעין בדרך של מתן אפשרות פעולה מיידית כלפי פולשים המאיימים לגזול את רכושו או לפי אלה שכבר נשלו אותו מהקרקע."

האם , אם כן, ניתן להחיל את העקרון הגלום בסעיף 18 לחוק המקרקעין במקרה בו תם הסכם השכירות והשוכר אינו מפנה את הנכס?  

בבג"ץ סלים אבו מדיגם נ' מנהל מקרקעי ישראל (2007) נקבע:

"ההיתר לנקוט בדרך של עשיית דין עצמי לסילוק פולש לפי סעיף 18 מוגבל למי שהחזיק בפועל וכדין בקרקע ונושל מחזקתו. מחזיק שלא כדין בקרקע ואף מי שזכאי להחזיק בקרקע אך לא החזיק בה בפועל, אינו רשאי לעשות דין לעצמו, על פי הסעיף, כדי להחזיר אליו את החזקה, אלא עליו לפנות לערכאות משפטיות לקבלת סעד..."

התשובה היא שלילית - בית המשפט אינו מתיר עשיית דין עצמית במקרים בהם שוכר אינו מפנה את המושכר, לאחר תום תקופת השכירות, וזאת מהטעם שלא ניתן להחיל על כך את סעיף 18 לחוק המקרקעין.

האם יכול משכיר למצוא פתרון חוזי לכך? האם ניתן לקבוע בהסכם כי יתווסף סעד עשיית דין עצמית, אשר אינו נכלל בחוק המקרקעין, ומכוחה של הוראה חוזית זו, יותר למשכיר לפנות בכוח את המושכר גם אם לא מתמלאים התנאים לכך על פי החוק?

גם כאן התשובה היא שלילית.

אין לגבי ענין זה פסיקה של בית המשפט העליון, אך ישנן התיחסויות לכך בבתי המשפט האחרים.
לאחרונה (מאי 2010), קבעה כב' הש' אברהמי בפסק דין בת"א 34929(ת"א) פוטוטק (2002) בע"מ נ' גרוס ובניו בע"מ   כי:"בשים לב לאינטרסים ולשיקולים שנסקרו בהרבה בפסיקת בתי המשפט בענין עשיית דין עצמית. אני מוצאת כי אין להכיר בתוקפה של הוראה חוזית המתירה לכאורה עשיית דין עצמית מעבר להוראות החוק."

המשיך קו זה כב' הש' מרדכי בן חיים בת.א. (ת"א) 15723-08 טפטה טנגוט תמר ואח' נ' רומנו מנחם. (יולי 2010) אשר פסק לטובת שוכרים, אשר הוצאו מהדירה תוך עשיית דין עצמית על ידי המשכיר וחפציהם נזרקו בחצר, הוצאות בגין נזקיהם וכן 20,000 (!) הוצאות בגין עוגמת נפש וזאת למרות שקבע כי  דרישת הפינוי של המשכיר היתה מוצדקת וכדין. בית המשפט קבע כי המשכיר לא היה רשאי את החוק לידיו ולעשות שימוש בסעד עצמי והיה עליו לפנות לבית המשפט.

הנה כי כן, ניתן לראות כי בית המשפט אינו מתיר עשיית דין עצמי אלא במקרים נדירים אשר אינם חלים על שוכר הממשיך לשבת במושכר לאחר תום תקופת ההסכם או שוכר המפסיק לשלם דמי שכירות.
המשכיר גם לא יכול להישען על סעיף בהסכם המתיר לו פינוי כאמור או ניתוק המושכר מחשמל ו/או מים בהיותם התניה על סעיף 18 לחוק המקרקעין, שככל הנראה אינה כדין.

מה אם כן על  המשכיר לעשות? – על המשכיר להגיש תביעת פינוי לבית המשפט בהסתמך על תקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 2) התשס"ט 2008 הקובעות פרוצדורה לניהול מקוצר של תביעה לפינוי מושכר. לאחר שיתקבל פסק הדין עליו לפנות להוצאה לפועל לצורך הוצאת השוכר.  לאחר שיתגבשו כל הנזקים, יכול המשכיר לתבוע את נזקיו מהשוכר בתביעה נפרדת.

הח"מ סבורה כי תיקון מס' 2 האמור, על אף שהיה מהלך מבורך וקיצר את ההליכים להוצאת שוכר מדירה לתקופה נראית לעין, עדיין אינו מספיק, שכן עדיין עומדת בפני המשכיר דרך ארוכה ויקרה  עד להוצאת השוכר מהדירה. ובדרך לכך הוא סופג נזקים ישירים ועקיפים גם יחד.  נזקים שלא תמיד אותו משכיר מסוגל לעמוד בהם.

התוצאה  הינה כי על המחוקק ועל בית המשפט גם יחד להמשיך ולסייע למשכיר ולקצר ככל שניתן את משך הזמן לניהול ההליכים המשפטיים לפינוי שוכר מדירה. כך למשל, ניתן לקבוע כי הליכים לפינוי שוכר מדירה ימשכו גם במועד פגרת בתי המשפט. או כי אם אין לשוכר הגנה אמיתית יקבע בית המשפט ערבות שיהיה עליו להפקיד כתנאי להמשך ההליכים ואם ערבות כזו לא תופקד, ינתן נגדו פסק דין על בסיס כתבי הטענות. כמו כן ניתן לקצר את זמן ההזהרה בהוצאה לפועל מ-30 ימים לשבוע בלבד או לגבי מי שניהל דיון בבית המשפט ופסק הדין ניתן שלא בהעדרו, יתכן ואין בכלל להתיר משלוח אזהרה, אלא המשכיר יוכל לפנות מיידית להוצאה לפועל בפתיחת הליכי הפינוי, ללא צורך במשלוח אזהרה.

כך או כך, המצב הקיים בפועל אינו ראוי ואינו תקין ומאחר ובתי המשפט אינם מאשרים סעד עצמי עליהם לתת למשכירים חלופה של סעד מהיר ואפקטיבי באמצעות בית המשפט עצמו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.