עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: תמ"א 38- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – כל השאלות והתשובות
מידע משפטי בנושאים: דיני מקרקעין - תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית - חיזוק מבנים - רעידות אדמה - בית משותף - בתים משותפים - מיסוי מקרקעין
 
עורכת דין נירה אשכנזי

  מאת: עו"ד נירה אשכנזי
גבי מיכאלי ושות משרד עו"ד
תמ"א 38- תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמהכל השאלות והתשובות
מאת: עו"ד נירה אשכנזי

מהי תמ"א 38 ?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, אשר מעמדה הוא כמעמד חוק.
בגלל החשש שהמבנים הבנויים בישראל, לא יקרסו או יפגעו קשות ברעידת אדמה, המדינה מבקשת לעודד באמצעות תמ"א 38 את בעלי הדירות, לחזק את עמידות הבניין שבבעלותם מפניי רעידות אדמה.
כדי שיותר ויותר בעלי דירות יחזקו את הבניין שבבעלותם, התוכנית מציעה תמריצים לעידוד הביצוע של חיזוק הבניין.

מהם התמריצים המוצעים על ידי תמ"א 38?

התמריצים הם הוספת זכויות בנייה.
תמ"א 38 מתירה חריגה מקווי הבניין ומהגובה המותרים על פי חוק בנוגע לבניין. תמ"א 38 מתירה שני סוגי תוספות:
  • א.תוספת של יחידות מגורים על אלה הקיימות בבניין (על ידי הוספת קומה על גג הבניין או סגירת קומה מפולשת או בניית אגף נוסף לבניין).
  • ב.הרחבת יחידות המגורים הקיימות.
  • הרעיון העומד בבסיס התמריץ הוא כי הוספת זכויות הבנייה יהווה מימון לחיזוק המבנה כולו, על ידי כך שבאמצעות מכירת הדירות הנוספות ניתן יהיה לממן את חיזוקו של הבניין, ובתנאי שסך כל שטח התוספת לא יעלה על שטח קומה טיפוסית בבניין.מהו תוקפה של תמ"א 38?לפי הוראותיה של תמ"א 38, תוקפה הוא ל- 5 שנים מיום אישורה (18.05.2005).
    ביום 13.10.2009 שמעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה דיווח מינהל התכנון על היקף יישומה של תמ"א 38 והחליטה
    להאריך את תוקף התכנית ל- 5 שנים נוספות עד ה- 18.05.2015.    על אילו בניינים חלה תמ"א 38 ?  תחולת התוכנית היא על כל שטח מדינת ישראל, והיא מתייחסת למבנים קיימים אשר הותרה בנייתם קודם ל 1 בינואר 1980 עם הוכחת הצורך על ידי מהנדס מוסמך שנדרשים חיזוקים כנגד רעידות אדמה. הסיבה לכך נעוצה בכניסתו לתוקף של התקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413), אשר אושר בשנת 1975.ההנחה היא שמרבית הבניינים עד לשנת 1980 לא נבנו על פי התקן הנ"ל.ככלל התוכנית מיועדת למבני מגורים, אך עם חוות דעת הנדסית מתאימה, רשאית ועדה מקומית לאשר תוספת לבניה למבנה שאינו מבנה מגורים.
אילו בניינים נהנים מתמריץ זכויות הבנייה ואילו אינם נהנים?

התוכנית העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים "נמוכים"/ "קטנים", אשר על פי הערכות מומחים נמצאים בסיכון מופחת מפני רעידת אדמה, וזאת גם כדי שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.
במקרים אלה
תתאפשר קבלת אישור לחיזוק המבנה, על פי התוכנית אך בעלי הדירות לא ייהנו מהטבת תוספת הבניה, אלא יהיו זכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין.

מהו בניין "קטן"/ "נמוך"?  

בניין שגובהו מתחת לשתי קומות ואשר שטחו אינו עולה על 400 מ"ר. בניינים אשר גובהם עולה על שתי קומות ושטחם עולה על 400 מ"ר יהנו מתמריצי זכויות הבנייה הקבועים בתוכנית.

מה מעמדה של תמ"א 38 לעומת תוכניות אחרות?

מעמדה של תמ"א 38, עדיף על תוכניות אחרות, אלא אם נאמר אחרת.
למשל: מתחם שהוכרז כמתחם "פינוי בינוי" - לא תחול עליו תמ"א 38.
מבנים המיועדים לשימור – תמ"א 38 תוכנית זו תהיה כפופה בנוגע לתוספת הבניה להוראות שחלות על המבנה.

מה התנאים לקבלת תוספת בניה בשטח כולל לצורך הרחבת דירות קיימות?

*    קווי הבניין מאפשרים את תוספת השטח לצורך ההרחבה.
*    אם קווי הבניין אינם מאפשרים תוספת בנייה – תותר חריגה מקווי הבניין!
*    החריגה לא תקטן מ- 2 מ' לחזית ולצד – 3 מ' לאחור.
*         תוספת השטח תכלול מרחב מוגן.
*    תותר תוספת עד 25 מ"ר לדירה.
*    ההרחבה תבוצע למלוא גובה האגף.

איזה "תמריצים" מקבלים בניינים "קטנים ונמוכים" (גובה- עד 2 קומות ושטח- עד 400 מ"ר)?

כאמור, בניינים קטנים אינם נהנים מתוספת יחידות דיור, אבל וועדה מקומית רשאית (כפוף לחוות דעת הנדסית) להתיר תוספת שטח לשם הרחבת הדירות הקיימות במסגרת פעולות החיזוק של הבניין.תוספת השטח תהיה על ידי סגירת קומת עמודים מפולשת, או בתוספת בניה בשטח כולל שלא יעלה על 25 מ"ר.

מה קורה במקרה שבו ניתן לממש זכויות בנייה מכח תמ"א 38 ומכח תוכנית מפורטת שאושרה לצורך הרחבת דירות?

פעמים רבות אנו נתקל במצב בו על אותה חלקה חלה תמ"א 38 וכן תוכנית מאושרת אחרת אשר גם היא מקנה זכויות בנייה. תמ"א 38 מסדירה את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח התמ"א:
תותר תוספת בנייה מכח התוכנית המפורטת האחרת, ובלבד שהתוכנית האחרת תכלול    מרכיבים לחיזוק כל יחידת הדיור מפני רעידות אדמה.
אם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על התמ"א ולא מצטרפת אליה.

ומה באשר למעלית ולחנייה?

בנוסף על תוספות הבנייה המותרות, תמ"א 38 מתירה הקמת מעלית. תמ"א 38 מתירה את הבלטת מבנה המעלית מעבר לקווי הבניין המותרים, עם יוכח כי לא ניתן להתקין את המעלית בתוך קווי הבניין. בכל מקרה, התוכנית לא תחרוג מהוראות תוכנית מפורטת קיימת שמסדירה את העניין.
חנייה תנאי להיתר, יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.

     
האם ניתן להתנגד למתן היתר לתוספות בניה מכח תמ"א 38?

ניתן להגיש התנגדות למתן ההיתר, בהתאם לקבוע בסעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. המגיש בקשה למתן היתר, יפעל בהתאם לדרכי הפרסום החלות בהתאם לחוק התכנון והבנייה.


  
שינויים בחקיקה בעקבות תמ"א 38:

   
להלן נסקור את השינויים המשמעותיים שחלו בחקיקה הישראלית בעקבות תמ"א 38, ואשר הינם בעלי משמעות לפועלים למימוש זכויותיהם על פי תמ"א 38:
   
  
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),התשס"ח (2008):
  
   
בדרך כלל כל שינוי ברכוש המשותף טעון הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין, האם הדבר השתנה בעקבות תמ"א 38? כיצד?
   
   
כדי לא לעכב את ישום תמ"א 38 ולהקל על מימושה, נקבעו בחוק המקרקעין הוראות שונות לעניין שיעור ההסכמה הנדרשת לביצוע תוכנית החיזוק אשר חלקן מפורטות לעיל:

  1. 1.ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף (למשל – סגירת חלק מחדר המדרגות לצורך הקמת מעלית).
  2. 2.ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה (הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה), טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף.
  3. 3.ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות.
  4. 4.ביצוע עבודה שמטרתה בניית דירות חדשות שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף, ושטח רצפתן אינו עולה על שטח 1/3 מן הדירות הקיימות, רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה של שאר בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
ביום 29 אפריל 2010 פסק כבוד השופט יצחק כהן מביהמ"ש המחוזי בחיפה 899-03-09 שרה קלצוק נ' צבי אורון כי מיעוט הדיירים בבית משותף לא יוכל למנוע את רצון הרוב לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38, אלא לכל היותר לדרוש שוויון בתמורה, וזאת רק אם יוכח שהמיעוט קופח ביחס לאחרים.

חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) הוראת  שעה, התשס"ח 2007 :

מהו הפטור או הטבת המס הניתן לפי החוק מהיטל השבחה בעת מימוש זכויות הבניה לפי תמ"א 38?

חוק זה הינו הוראת שעה (תחולתו מסתיימת ביום 28.11.2010), במשרד הפנים מציינים היום שאמנם הארכת תוקף היטל ההשבחה נמצא בטיפול, אך לא מסרו לוחות זמנים.
על פי
חוק זה ניתן פטור מהיטל השבחה בגין היתר בנייה לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38. נקבע שהיטל השבחה שיחול בגין השבחת מקרקעין מכוח תמ"א 38 יהיה בשיעור של 10% מגובה היטל ההשבחה הרגיל. לשר הפנים סמכות לקבוע אזורים בהם יינתן פטור מלא מהיטל השבחה. כמו כן נקבע כי ייתר אגרות הבנייה שנגבות ע"י הרשויות המקומיות והוועדה לתכנון ובניה, יהיו בשיעור של 50% מן האגרות החלות במתן היתר בנייה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(תיקון מספר 62-הוראת שעה) התשס"ח 2008:

מהן הטבות המס הניתנות בעת מימוש הזכויות לפי תמ"א 38?

חוק מיסוי מקרקעין תוקן באופן מיוחד בכל הנוגע למכירת זכויות בנייה שנתנו מכח תמ"א 38 , וזאת כדי לתמרץ ולהקל על הוצאתה לפועל של התמ"א.
מכירת זכויות בניה שניתנו לפי תמ"א 38 תהא פטורה ממס שבח עד גובה שוויין של זכויות הבניה, בהתקיימות שני תנאים מצטברים:

  • א.התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי תוכנית החיזוק (דהיינו לא נתנה תמורה במזומן, או בשווה כסף הגון שירותי בניה בגין זכויות בניה שאינן מכח תמ"א 38).
  • ב.בוצע חיזוק של המבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.
במסגרת "שירותי הבנייה" נכללות הפעולות הבאות:
  • א.חיזוק של המבנה כנגד רעידות אדמה.
  • ב.הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (25 מ"ר).
  • ג.התקנת מעלית.
  • ד.עיצוב המבנה ושיפוצו.
  • ה.הסדרת חניות (בהתאם להוראת ביצוע מטעם רשות המיסים).
  • ו.מחסנים (בהתאם להוראת ביצוע מטעם רשות המיסים).
  • ז.מרפסות שמש (בהתאם להוראת ביצוע מטעם רשות המיסים).
  • ח.תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק (דהיינו, שכ"ט עו"ד ויועצים נוספים, מפקח בנייה, שכ"ד לתקופת השיפוץ והוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א).
מכירת זכויות בניה שהם מלאי עסקי, לא תהנה מפטור ממס שבח.

איך ממסים זכויות בנייה מעורבות, הנובעות ממספר תוכניות (כולל תמ"א 38)?

במצב דברים בו נמכרו זכויות בניה מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית אחרת, יינתן הפטור בגין מכירת הזכויות שניתנו על פי  תמ"א 38 בלבד. יש לבצע פיצול של התמורה לפי שווי זכויות הבנייה השונות.

מה קורה במצב בו מצמידים חלק מהרכוש המשותף לאחת הדירות?

ככלל, הצמדת חלק מהרכוש המשותף לאחת הדירות היא עסקה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. במסגרת השינויים בחקיקה לאור תמ"א 38, נקבע ששינויים ברכוש המשותף שנעשו בסמוך לביצוע עבודות החיזוק על פי תמ"א 38, יהיו פטורים גם ממס שבח וגם ממס רכישה.

מהו הדין באשר לתמורה כספית או "פיצוי כספי"?

לא יינתן פטור לתמורה כספית שנתנה בעד המכירה.

הוראות הפטור במכירת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 תחולנה על עסקאות שהתבצעו מיום 18.5.2005 ועד ליום 31.12.2016.

חוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975, תקנות מס ערך מוסף, התשל"ו 1976:

ככלל, לפי חוק מע"מ לבעלי הדירות קמה חבות במע"מ בגין מכירת זכויות הבנייה, וקבלת שירותי הבנייה.
נקב
עה הקלה לפיה מתן שירותי הבנייה לפי תכנית החיזוק יהיה פטור ממע"מ.  
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
גבי מיכאלי ושות משרד עו"ד
טיפים ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
גבי מיכאלי ושות משרד עו"ד
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד נירה אשכנזי
גבי מיכאלי ושות משרד עו"ד
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark