עוה"ד הנאמן לא שילם את מס שבח – מה עושים?

רכישת דירה בישראל מבעלים השוהים בחו"ל

משרדנו ייצג לקוח ברכישת דירה מבעלים של דירה המתגורר בארץ זרה ושיוצג לצורך המכירה על ידי עורך דין ישראלי. כידוע, מוכר דירה נדרש לשלם מס שבח בעת מכירת זכויותיו בנכס ולחלופין להמציא אישור מלשכת מיסוי מקרקעין כי הוא זכאי לפטור מתשלום מס זה. מוכר הדירה הצהיר בפני הלקוח אותו ייצג משרדנו כי הוא לא מכר דירה אחרת ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה הנ"ל וכי הוא זכאי לפטור כאמור ובהתאם לכך, במסגרת חוזה המכר שנכרת בין הצדדים עמד משרדנו על כך שהצהרות אלו יעוגנו בחוזה.

הבטחת אישור מס השבח – ע"י נאמן

כידוע, במקרים רבים קבלת אישור של לשכת מיסוי מקרקעין לצורך השלמת רישום הדירה על שם הקונה אורכת זמן ארוך יותר מהמועד בו מקבל הקונה את החזקה בדירה ומהמועד בו הוא נדרש לשלם את יתרת התמורה.

לאור זאת, נקבע בחוזה המכר כי עד לקבלת האישור הנ"ל יפקיד הקונה  (הלקוח) סכום כסף בשווי של תשלום המס המשוער בידיו הנאמנות של עורך הדין של המוכר וכי עורך הדין של המוכר יהיה חייב לשלם מתוך הסכום שיופקד בנאמנות את שומת מס השבח שתקבע למוכר במקרה שלא יוצג פטור כאמור.

במהלך המשא ומתן דרש משרדנו שעורך הדין של המוכר יתחייב בכתב לעשות שימוש בכספים שיופקדו בידיו הנאמנות על ידי הקונה במקרה בו תיקבע שומת מס שבח לתשלום של המוכר ולא יינתן פטור.

הצדדים נהגו על פי חוזה המכר, הקונה שילם את מלוא התשלומים בהם הוא היה חייב ומאחר שהוא קיבל את החזקה בדירה לפני שהוצאה שומת מס שבח, הופקד הסכום בנאמנות אצל עורך דינו של המוכר.
לתדהמתו של הקונה, התברר כי בניגוד להצהרות המוכר בחוזה המכר, המוכר מכר דירה אחרת בישראל ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה ועל כן המוכר לא קיבל פטור מתשלום מס השבח והוצאה שומת מס שבח בסכום הנמוך אך במעט מהסכום שחושב על ידי משרדנו ושהופקד בנאמנות אצל עורך דינו של המוכר.

התקבלה דרישה לתשלום מס שבח האם הנאמן חייב לשלמה?

מיד עם קבלת הידיעה על כך פנה הקונה באמצעות משרדנו לעו"ד של המוכר ודרש כי זה יפעל בהתאם לחובתו כנאמן ולהתחייבותו בכתב וישחרר את כספי הנאמנות לצורך תשלום שומת מס השבח וקבלת אישור לרישומו כבעל הדירה בטאבו.
עורך הדין של המוכר בחר שלא לשחרר את כספי הנאמנות ונימק זאת בכך שהמוכר פועל על מנת להשיג פטור ממס שבח באמצעות רואה חשבון ועל כן על הקונה להמתין.
כל דרישות הקונה מעורך הדין של המוכר נדחו ובשל הסירוב לשלם את שומת מס השבח לא יכול היה הקונה להשלים את רישום זכויותיו בטאבו.

מדוע על הנאמן לשלם את שומת מס השבח באופן מיידי?

סכום מס השבח שנקבע בשומה ע"י שלטונות האוצר הלך ותפח בשל הקנסות והריבית של רשויות המס ונוצר חשש ממשי שהסכום שהופקד בפיקדון לא יספיק לתשלום המס שהלך ותפח כאמור.
יש לזכור כי מוכר הדירה אינו מתגורר בארץ ובמקרה בו היה עולה סכום השומה על זה שהופקד בנאמנות לא היה לקונה ממי להיפרע בגין ההפרש.

הגשת תביעה נגד עוה"ד הנאמן

בעצה אחת עם הלקוח החליט משרדנו להגיש תביעה לצו עשה נגד המוכר ונגד עורך דינו של המוכר שתחייב אותם לעשות שימוש בכספי הפיקדון לצורך תשלום השומה שנקבעה.
גם כאן, הבעיה שהתעוררה היתה שעקב הזמן הממושך שאורך ניהול ההליך המשפטי היה חשש כבד כי עד להכרעת בית המשפט בתביעה לצו עשה קבוע היה תופח סכום השומה מעבר לסכום שהופקד בנאמנות.

כיצד גורמים לנאמן דרך ביהמ"ש לשלם את החוב במהירות?

בד בבד עם הגשת התובענה לצו עשה קבוע הגיש משרדנו בקשה דחופה לצו עשה זמני שיחייב את עורך הדין של המוכר להשתמש בכספי הפיקדון לצורך הפקדת ערבות לרשויות המס להבטחת הסכום שנפסק בשומת מס השבח של המוכר. הפקדת ערבות בלשכת מיסוי המקרקעין עוצרת את סכום השומה ומאפשרת קבלת אישור לצורך רישום הבעלות על הדירה בטאבו.

סוף טוב – הקונה הצליח לרשום את זכויותיו בטאבו

פחות משבועיים לאחר הגשת התובענה והבקשה למתן צו עשה זמני התקיים דיון בבית משפט השלום בתל אביב ובית המשפט הנכבד פסק לטובת הקונה וחייב את עורך הדין לשלם את הסכום שנקבע בשומת מס השבח תוך 3 ימי עסקים.
כמו כן, חויב עורך הדין בתשלום הוצאות הלקוח בגין הגשת הבקשה למתן צו עשה.

סוף דבר: בהתאם להחלטת בית המשפט הנכבד, שילם עורך הדין את שומת מס השבח של המוכר ורישום  הזכויות של הלקוח בדירה בלשכת רישום המקרקעין הושלם במהירות.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.