עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראיון מיוחד...
מקרקעין - תכנון ובניה במושבים
ראיון מיוחד בנושא תכנון ובניה - הראיון מבוסס על שאלות ותשובות שנשלחו על ידי הגולשים, ונענו על ידי עו"ד גבי מיכאלי. משרד עורכי הדין גבי מיכאלי, עוסק שנים רבות בענייני תכנון ובניה, מקרקעין , משפט מסחרי ועוד, לרבות מקרקעין במגזר החקלאי, דיני מושבים וקיבוצים.
נערך בחודש פברואר 2007.
נושאים קשורים: דיני מקרקעין - תכנון ובניה - מגזר חקלאי - דיני מושבים - בניה - תב"ע - אחוזי בניה - היטל השבחה - שינוי יעוד - פיצול דירה -בניית פרגולה - היתר בניה
מועד הראיון: 26-02-07
 עורך דין גבי מיכאלי  ראיון עם: עו"ד גבי מיכאלי
מקרקעין - תכנון ובניה במושבים - שאלות ותשובות מאת עו"ד גבי מיכאלי

שאלה  בנושא בניה עצמית

האם ניתן למשכן שטח קרקע בבעלותנו ובהמשך להעביר את המשכנתא על שלד הבניין ?

עו"ד גבי מיכאלי :

בעקרון ניתן לשעבד כל נכס מקרקעין וכנגדו לקבל משכנתא. אישור המשכנתא, גובה המשכנתא והתנאים תלויים בגורמים נוספים כגון יכולת ההחזר שלכם, שווי המגרש וכיו"ב..
במקרה של בניה בכפוף לאמור לעיל ניתן בד"כ לקבל משכנתא מדורגת לפי שלבי הבניה. המשכנתא תהיה הן על הקרקע והן על הבניה.


שאלה בנושא מקרקעין גובלים ופעולות בניה הפוגעות במקרקעין סמוכים

באזור שבו אני גרה לכל תושב יש 1 דונם. השטח שלי ושל שכני הינו בשיפוע. השכן פיתח את אדמתו והוסיף אדמה על מנת לישר את שטחו, ויצר מן מדרגה בינינו לבינו כאשר אנו החלק הנמוך, כאשר למדרגה אין תמיכה ונוצרת סכנה מפני סחף וסלעים.

שאלתי היא האם אין זה מחובתו ליצור פיתרון בטיחותי כגון מסלעה או קיר תומך,  על מנת שהמדרגה שיצר לא תסכן אתי ואת משפחתי?

עו"ד גבי מיכאלי :

באופן עקרוני חלה חובה על השכן ליצור פתרון בטיחותי על מנת למנוע סכנה מפני סחף מסלעים, אש וכל סכנה אחרת.
חובה זו קמה מכוח:
פקודת הנזיקין – למנוע מטרד, מפגע וסיכון לסביבה מקניינו.
חוק התכנון והבנייה – לבנות בקניינו בהתאם לתב"ע החלה ולתכנית  ותכנית בנייה שאושרה על ידי הועדה    המקומית באיזור המגורים.

נוסף על כך, אני מציע לך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובנייה באזור מגורייך, ולהתריע על הסכנה בהעדר    קיומו של חסם מפני סחף סלעים, אבנים לשטח שלך. כמו כן, רצוי לבדוק עם הועדה הנ"ל האם לא דרשה כתנאי לאישור הבנייה של השכן (בהנחה שאישר את הבנייה כאמור), בניית תומך שכזה, או לכל הפחות, מסלעה.

זאת ועוד, אני מציע לך, אם טרם קבלת המידע מהועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואם בעקבות קבלתו – לפנות לשכן במכתב, ולהתריע מפני הסיכונים שנוצרו בעטיית הבנייה של השכן ביחס לשטח שלך.


שאלה בנושא היטל השבחה

בשנת 2001  הגשתי בקשה לקבלת היתר בניה בקרקע השייכת לי וחוייבתי בתשלום היטל השבחה. קיבלתי פטור מתשלום היטל השבחה על 120 מ"ר. הבית נבנה על ידי ויש בידי טופס 4 . לאחרונה קיבלתי דרישה לתשלום הסכום שהוכר בזמנו כפטור בהסתמך על פסק דין עקרוני שניתן בנושא.

עו"ד גבי מיכאלי :

לדעתי לאור תשלום היטל ההשבחה על ידך בעבר, העירייה אינה זכאית לדרוש תשלום נוסף.
פסק הדין לא חל, לדעתנו רטרואקטיבית.
לאור האמור, לדעתנו אינך חייב בתשלום,  אולם עליך להתנגד לחיוב לתשלום בדרכים שנקבעו בחוק. במידה ולא תפעל כלל, יחול עליך החיוב והעירייה תוכל לפתוח בהליכי גבייה נגדך.


שאלה בנושא בניה במושב

אני רווקה וקבלתי חלקה בהרחבת הישוב של המושב בו גדלתי.  לפני 4 שנים שילמתי כבר את כל מה שהיה צריך למנהל ולפיתוח.  החוזה היה לשלוש שנים ואח"כ ביקשתי הארכה בגלל שאני רווקה ומצבי הכלכלי לא אפשר לי לבנות, נשארה לי עוד שנה בערך לגמר החוזה.

שאלתי היא מה יקרה במידה וגם השנה אני לא אצליח לבנות ?

עו"ד גבי מיכאלי :

לפי האמור בפנייתך חתמת על חוזה פיתוח אשר מחייב אותך לבנות תוך 3 שנים מיום החתימה, אחרת הזכות תשלל ממך.
במידה ולא תבני לפחות יסודות ולא תקבלי אישור להאריך המועד, אכן תשלל זכותך והמגרש.
אני ממליץ להתחיל בבניה, לאשר תוכנית לבניה ולבנות לפחות יסודות, אחרת את עלולה להפסיד את זכותך ומגרשך ינתן לאחר.
במקרה שיש הצדקה לאי התחלת הבניה, צריך להגיש בקשה מנומקת למינהל כולל אסמכתאות, ויש סיכוי לקבל ארכה מסויימת.


שאלה בנושא שינוי יעוד / פיצול דירה

האם מותר לי לקחת קוטג' בעל 3 קומות ולהפוך כל קומה לדירה

עו"ד גבי מיכאלי :

הבניה, אחוזי הבניה, יעוד הבניה, מספר הדירות המותר וכו' – כולם נקבעים על פי תכנית בנין ערים הרלוונטית לבית בו מדובר.
לכן עליך לבדוק את תכנית בנין העיר הרלוונטית והנמצאת בדרך כלל ברשות המקומית בוועדה לבנין ערים.
גם במידה והתכנית לא מאפשרת חלוקת הבית ל-3 דירות יתכן ויש מקום להגיש בקשה להקלה או תכנית מיוחדת. – בד"כ ידרשו לכל דירה חניה וממ"ד ויתכן כי לאור תנאי התב"ע לא ניתן לקבל ההיתר הרצוי.


שאלה בנושא פיצול דירה בבית משותף

האם ניתן לפצל דירה כך שחיצונית אין כל שינוי במבנה אך פנימית הדירה מפוצלת למספר יחידות דיור המושכרות לאנשים שונים ?

עו"ד גבי מיכאלי :

באופן עקרוני תוכנית בניין עיר תב"ע וכן היתר הבניה הספציפי גם קובעים את מספר הדירות בבנין מגורים.
שינוי במספר הדירות דורש היתר בניה מיוחד על כל הכרוך בכך.
מאחר ומדובר בבית משותף יש לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרים לפיצול.
הכוונה כמובן לכך כי אכן הדירה פוצלה ומהווה יחידות דיור נפרדות על פי הגדרתן.


שאלה בנושא היתר בניה  בניית פרגולה

אני מתכנן לערוך שיפוץ בוילה פרטית בבעלותי לרבות בניית פרגולה פתוחה מ 3 כיוונים ולא כהרחבה וסגירה של מבנה קיים ( רעפים ועמודים בלבד ).
האם אני נדרש להיתר בניה ?

עו"ד גבי מיכאלי :

  1. 1.לעניין בניית תוספות בנייה, ובמקרה שלך - בניית פרגולה בחצר ביתך, קובע חוק התכנון והבניה כי כמעט כל בנייה, לרבות בניית פרגולה בחצר, דרושה היתר בנייה מתאים לכך. חוק התכנון והבניה מגדיר עבודות הטעונות היתר בניה, ובהם גם: "... הוספה לבנין קיים ......". הכוונה בכך היא גם תוספת של פרגולה בחצר לבית המגורים.
  1. 2.על מנת לקבל את ההיתר, עליך לפנות לועדה המקומית באזור מגוריך ולבקש את הפרטים הדרושים להגשת בקשה להיתר בניה. הבקשה עצמה מוגשת, על פי רוב, באמצעות תוכנית ובה תשריט של תוכנית הבניה המבוקשת, ולאחר קבלת אישור לכך (לאחר תשלום אגרה לועדה בדרך-כלל, ניתן ההיתר הספציפי לבנייה.
  1. 3.בבקשה לקבלת היתר בנייה, אני ממליץ שתסתייע בשירותיו של עו"ד ומהנדס, או אדריכל,מאחר והגשת הבקשה דורשת מקצועיות, ואין די בכך שמעלים על נייר בקשה בכתב לקבלת היתר בנייה, בין היתר, משום שיש צורך בבקיאות במצב המשפטי וההנדסי באזור מגוריך על פי תוכניות בניין העיר החלות.
  1. 4.אין כל נגיעה באופי הפרגולה כפי שציינת בפנייתך (רק על עמודים, עם רעפים, ופתוחה מ- 3 כיווני אויר), מאחר ובכל מקרה – המדובר בתוספת לבנייה קיימת, וזו כאמור – דרושה בהיתר בניה מתאים.
  1. 5.יחד עם זאת, לעניין התכנון של הפרגולה כבנויה על עמודים ורעפים, ופתוחה מ- 3 כיוונים, זהו עניין לחיוב ארנונה ולא להיתר בנייה, וגם בעניין זה אני ממליץ לבדוק היטב היכן דברים עומדים בכל הנוגע לצו הארנונה החל על אזור מגוריך, דהיינו האם פרגולה שכזו מחוייבת בתשלום ארנונה.


הערה:
ראיון זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות לראיון זה - לחץ/י כאן
מאת: עו"ד גבי מיכאלי
 
 
עורכי דין מושבים קיבוצים
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
מאת: עו"ד גד שטילמן
חוזה משבצת - מכסת הקרקע לנחלה
עורך דין גבי מיכאלימאת: עו"ד גבי מיכאלי
קובץ שאלות ותשובות בענין משקים חקלאיים
שאל/י שאלתך בנושא: מגזר חקלאי
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
בניה קבלן דירה מקרקעין
פינת ה בניה קבלן דירה וכו'
עורך דין אורי אסאמאת: עו"ד אורי אסא
רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה של דירה "יד שניה"
שאל/י שאלתך בנושא: בניה
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark