עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מוכרים או רוכשים נחלה - שימו לב להיתרי בניה
מידע משפטי בנושאים: מושבים - דיני מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - היתר בניה - מנהל מקרקעי ישראל - נחלה במושב - רכישה - מכירה - רפורמה במינהל - שימוש חורג - דיני מיסים
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
להלן מקורות מידע נוספים שיעניינו אותך:
מגזר חקלאי
מינהל מקרקעי ישראל
מקרקעין
דיני מיסים
מוכרים או רוכשים נחלה - שימו לב להיתרי בניה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

במהלך רכישת נחלה קיימות בדיקות רבות אותן יש לבצע בטרם החתימה על הסכם המכר הסופי.
רוכש הנחלה נדרש לבדוק את מצבה המשפטי, הפיזי והתכנוני של הנחלה ובייחוד לבדוק את מצב היתרי הבניה של בתי המגורים וכן מבני המשק של הנחלה.

פעמים רבות, בעת ביקור בוועדה המקומית לתכנון ובניה במועצה האזורית, נמצא כי אין היתרי בניה לבית המגורים בנחלה או לאחד או יותר ממבני המשק בנחלה, הואיל ואלו נבנו בשנות הקמת המדינה או בטרם מועד זה. הפתרונות להתמודדות עם מצבים אלה הינם מגוונים אך לעניין זה אתייחס במועד אחר.

לעיתים נמצא, כי רק חלק מבית המגורים בנחלה נבנה בהתאם להיתר וכי במהלך השנים נוספו לבית המגורים תוספות ללא היתר בניה, כאשר הרשויות לא נתנו את דעתם לעניין זה וזאת למרות שלעיתים קרובות, הרשות המקומית גובה תשלום ארנונה בעבור השטחים החורגים ובעלי הנחלות סוברים כי עובדה זו מכשירה את השרץ.

בטרם מכירת הנחלה, יש לתת את הדעת באופן מעמיק, לכל הממצאים שלעיל וגם כאן, הפתרונות הינם מגוונים, בהתאם לכל מקרה.

במאמר זה, ברצוני להתמקד בסיטואציה שכיחה, המתרחשת בעת מכירת הנחלה, כאשר הרוכש מבקש להרוס את בית המגורים ולבנות בית מגורים חדש בנחלה. במסגרת זו מבקש הרוכש להתחיל בפעולות התכנון לצורך הוצאת היתר הבניה, מיד לאחר חתימת ההסכם וזאת על מנת להביא לכך, שבניית בית המגורים תסתיים בהקדם האפשרי, עד למועד בו יקבל הרוכש את החזקה בנחלה או בסמוך לאחריו.
אמנם, בקשת הרוכש להתחיל בפעולות התכנון ולאחר מכן בפעולות בנייה, נראית על פניו סטנדרטית ופשוטה, אך היא טומנת בחובה בעיות רבות העשויות להתרחש בהמשך הדרך, ועליהן יש לתת את הדעת במסגרת ההתקשרות בין הצדדים.

בעת חתימת ההסכם, יש להכניס סעיפים ספציפיים וברורים, במסגרתם מצהיר הקונה, כי כל פעולות התכנון המבוצעות על ידו, אינן מהוות קבלת חזקה בנחלה או כל זכות אחרת ויש להבהיר כי בשום מקרה, הקונה לא יוכל לבוא בדרישות כלפי המוכר להשבת כספים ו/או השקעות במקרה של ביטול ההסכם.

הקונה יבקש להגיש את הבקשה להיתר בניה על שם המוכר הואיל והמוכר רשום כבעל הזכויות בנחלה.
כמו כן, יבקש הקונה לקבל יפוי כח תכנוני על מנת לחתום בשם המוכר על הבקשה להיתר בניה ועל כל מסמך נדרש אחר לצורך התכנון. מצב זה, הינו בעייתי ויכול להטיל על מוכרים התחייבויות שונות ועל כן, יש להסדירו באופן ברור בין הצדדים, שכן הרשויות עשויות לבוא בטענות כלפי המוכר (גם אם הן יוסרו בהמשך), הואיל והמוכר רשום כבעל הזכויות בנחלה.

קיימים מקרים, בהם הקונה הסכים להעביר לידי המוכר תשלומים גבוהים על חשבון התמורה, כאשר מועד המסירה של הנחלה רחוק ממועד החתימה על ההסכם וכנגד תשלומים אלה, קיבל הקונה את הזכות גם את הזכות לבצע את הבנייה בנחלה, בטרם קבלת החזקה ותשלום מלוא התמורה וממצב זה מוכרים צריכים להישמר במיוחד ומומלץ שלא להסכים לכך!

במסגרת הרפורמה במינהל ועל מנת להקל על רוכשי נכסים, התקבלה בימים אלה החלטה במינהל, כי רוכש יוכל להגיש את הבקשה להיתר בניה על שמו ולא על שם המוכר, רק במידה והוגשה על ידו הבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי החתומה על ידי הצדדים ועל ידי נציגי האגודה וכן הסכם המכר וכן אישור בכתב מאת המוכר המאשר את הגשת הבקשה ע"ש הקונה. מהלך זה יקל על רוכשי הנכסים בהגשת הבקשות להיתר בניה, אך יש לדאוג מראש לקבל את האישור מהמוכר בעת ההתקשרות בין הצדדים להגשת הבקשה ולהסדיר את הנושאים האמורים לעיל בכל הקשור לאחריות להליך התכנון ולבנייה.

מצב נוסף אותו יש להסדיר במסגרת ההתקשרות, הינו ביצוע בניה מיד לאחר קבלת החזקה בנחלה ובטרם הועברו הזכויות ע"ש הקונה.  ברוב המצבים, מקבל הקונה את החזקה בנחלה בטרם הזכויות עוברות על שמו, שכן הליך קבלת אישורי המיסים והעברת הזכויות אורך חודשים ארוכים.
    
במצבים אלה, המוכר חשוף מול הרשויות בכל מקרה של תביעה ו/או הגשת צו מינהל או שיפוטי ביחס להליכי הבנייה, שכן המוכר נותר עדיין בעל הזכויות הרשום, אך הקונה מחזיק בנחלה ומבצע את הבניה בפועל.  בכל מקרה בו הקונה יבצע בנייה ללא היתר ו/או בחריגה מהיתר, הרשות תעלה טענות כלפי המחזיק אך גם כלפי בעל הזכויות הרשום. במקרים אלה, הרשות תמחק את בעל הזכויות מכתב האישום ו/או מכל הליך אחר שייפתח, אך המוכר ימצא עצמו במתב בו הוא נדרש להוכיח כי הוא מסר את החזקה ולא ביצע את העבודות. על כן, יש להסדיר גם את הסיטואציה הזו במסגרת ההתקשרות בין הצדדים.

לסיום, אפנה את בעלי הנחלות להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1208, המחזקת את העמדה לפיה פועל המינהל מזה תקופה ארוכה, להסרה ו/או להסדרה של שימושים חורגים בנחלות וכן לגביית דמי שימוש בגין שימושים חורגים.

בעלי הנחלות נדרשים לשים לב לשימושים חורגים בנחלות, הכוללים שימוש לא חקלאי בנחלה, מבנים ללא היתר ו/או בחריגה מהיתר, הסבת מבנים חקלאיים למבני מגורים וכיוצ"ב ובייחוד בעת ביצוע עסקת מכר של הנחלה.

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, שותף בכיר במשרד עורכי דין ליבוביץ, שער ושות' המתמחה במינהל מקרקעי ישראל ובמיסים ועסקאות במגזר החקלאי והכפרי   
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark