עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון למדור המשפטי בעיתונות אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: זכויות בניה בנחלות לאור אישור בג"צ להחלטות 979 ו- 1101
מידע משפטי בנושאים: מגזר חקלאי - דיני מושבים - החלטה 979 - החלטה 1101 - זכויות בניה בנחלה החקלאית - פיצול נחלה - בן ממשיך - דמי רכישה - היוון - תמ"א 35 - תעסוקה לא חקלאית
 


  מאת: עו"ד גד שטילמן
זכויות בניה בנחלות לאור אישור בג"צ להחלטות 979 ו- 1101
מאת:  עו"ד גד שטילמן

החלטות מועצת מינהל 979 ו- 1101 מטרתן לעגן ולהסדיר את זכויות הבניה והשימוש בחלקת המגורים בנחלה חקלאית. ההחלטות התקבלו במינהל מקרקעי ישראל עפ"י המלצות "ועדת הבר" שמונתה על ידי היועץ המשפטי לממשלה. עם אישור ההחלטות במועצת מינהל מקרקעי ישראל ובממשלה, לפני למעלה משלוש שנים, הוגשו כנגדן עתירות רבות, חלקן על ידי גופים הטוענים שההחלטות מקלות עם המגזר החקלאי וחלקן על ידי גופים המקורבים ל- "התיישבות העובדת" שטענו כי ההחלטות מפלות את המגזר החקלאי לרעה ביחס למגזר העירוני.

בפסק הדין שניתן על ידי בג"צ נדחו למעשה כל העתירות. בית המשפט העליון אישר את ההחלטות למעט שינויים מינוריים.

ההצטרפות למסגרת ההחלטות הינה וולנטרית:
החלטה 979 הינה החלטה וולנטרית. כל בעל נחלה רשאי להחליט אם הוא מעוניין שההחלטה תחול לגביו או להמשיך ולשמור על זכויותיו עפ"י המצב הקודם.
ההצטרפות למסגרת ההחלטה תלויה במספר תנאים: א) יש לרשום את הזכויות בחלקה א' בלשכת רישום המקרקעין ב) להסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה ג) התחייבות של האגודה שמספר יחידות המגורים בישוב לא יעלה על זה המותר בתמ"א 35 ד) תשלום דמי היוון לחלקת המגורים בשיעור של 3.75%.

זכויות הבניה למגורים טרם החלטה 797:
החלטות המינהל הנוגעות לבניה למגורים טרם אישור החלטה 979, אפשרו בניה של שלוש יחידות מגורים, כדלקמן:

  1. 1.בית מגורים המיועד לבעל הנחלה בשטח שלא יעלה על 160 מ"ר.
  2. 2.בית לבן ממשיך בשטח שלא יעלה על 160 מ"ר.
  3. 3.כשגרים בנחלה שלושה דורות והדור השלישי (הנכד) בעל משפחה - ניתן לבנות יחידה שלישית בשטח של 55 מ"ר.
סה"כ השטח הבנוי בנחלה כאמור לעיל הינו 375 מ"ר בשלושת הבתים ביחד.
ככל שהועדה המקומית מתירה בניית בתים בשטח גדול יותר, המינהל נוהג לגבות תשלום לכל מטר בנוי העולה על 160 מ"ר בכל אחת מיחידות המגורים ועל יותר מ- 375 מ"ר (סה"כ).

הגדרת "חלקת המגורים":
ככל שחלקת המגורים גדולה מ- 2.5 דונם על בעל הנחלה לצמצם את השטח המיועד למגורים ל- 2.5 דונם בלבד ולסמן את היתרה כשטח ביעוד חקלאי בתוכנית תקפה. לחילופין, אם שטח חלקת המגורים (עפ"י תוכנית תקפה) גדול מ- 2.5 דונם, רשאי בעל הנחלה "לרכוש" את יתרת השטח כנגד תשלום דמי היוון בשיעור של 91% משוויו.  

זכויות הבניה למגורים לפי החלטה 979:
עפ"י החלטה 979 יכול בעל נחלה לבנות 375 מ"ר ללא מגבלות, היינו, אין חובה לשלם למינהל תשלום כלשהוא לבניה של בית מגורים ששטחו עולה על 160 מ"ר ואין חובה שהמבנים ישמשו את בנו של בעל הנחלה או את נכדו. כמו כן יוכלו ועדות התכנון האזוריות לגבש את זכויות הבניה לנחלות לפי שיקול דעתן, הן לגבי גודל הבתים והן לגבי שטחם. כל עוד השטח הבנוי אינו עולה על 375 מ"ר ישוחרר הבעלים מתשלום למינהל.
היינו, לכאורה, ככל שתוכנית המתאר תאפשר זאת ניתן יהיה לבנות בית אחד בשטח של 375 מ"ר ללא תשלום למינהל או לחילופין מספר רב של יחידות מגורים ששטחם הכולל אינו עולה על 375 מ"ר.

פיצול מגרש/ים מנחלה:
החלטה 979 כפי שאושרה על ידי בג"צ, מאפשרת לפצל מגרש/ים למגורים מתוך הנחלה (עם או בלי בתי מגורים הבנויים עליהם). פיצול המגרש יחויב בתשלום דמי היוון בשיעור של 33% משוויו של המגרש.

פיצול המגרש מחייב כי במגרש המפוצל תהיינה זכויות בניה לבית מגורים ששטחו לא יפחת מ- 160 מ"ר.

מספר המטרים שיוקנו למגרש המפוצל יגרעו מזכויות הבניה בנחלה. כך לדוגמה, אם בעל נחלה מעוניין לפצל בית מגורים אחד מנחלתו, יהא עליו להקנות למגרש זה זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות ובנחלתו יוותרו 215 מ"ר (375 מ"ר פחות 160 מ"ר).

אין באמור כדי למנוע מהוועדה המקומית לתכנון ובניה להתיר בניה בשטח גדול יותר בנחלה או במגרש המפוצל, אולם, כל עוד לא שולמו "דמי רכישה", בניה בשטח העולה על 375 מ"ר סה"כ (במגרש מפוצל ובנחלה ביחד) תחויב בתשלום למינהל מקרקעי ישראל בשיעור של 91% לכל מ"ר נוסף.

ככל שבעל הנחלה יהא מעוניין להעניק למגרש המפוצל זכויות בניה בשטח גדול מ 160 מ"ר, הוא יהיה רשאי לעשות כן ובלבד שבנחלה לא יפחתו זכויות הבניה מ- 160 מ"ר.
ההחלטה אינה מגבילה את מספר הפיצולים שניתן לבצע, אך היא מציינת כי מספר היחידות בנחלה כפוף לתמ"א 35.

דמי רכישה:
ההחלטה מוסיפה אופציה לבעל הנחלה, השלמת דמי היוון ל- 33% משווי חלקת המגורים. היוון בשיעור זה מכונה בהחלטה "דמי רכישה". עם התשלום האמור משוחרר בעל הנחלה מכל תשלום שהוא למינהל מקרקעי ישראל, לרבות מתשלום עבור בניה העולה מעל 375 מ"ר ומכל תשלום הנדרש לפיצול של מגרש או מגרשים מנחלתו (ראה בהמשך מאמר זה).
למ
עשה, רוכש בעל הנחלה בתשלום "דמי הרכישה" מעין בעלות בחלקת המגורים.
ההחלטה מוסיפה וקובעת כי בעת מכר הנחלה יהא בעל הנחלה מחויב בתשלום "דמי רכישה" במקום "דמי הסכמה" ובכך יהפוך הרוכש לבעל זכויות מלא בנחלה.

תמ"א 35:
בית המשפט העליון הרחיב את התייחסות לתמ"א 35 וקבע כי הגבלת מספר היחידות בישוב להוראות תמ"א 35 יוצרת איזון נאות בין השמירה על אופיו הכפרי של המושב לבין האינטרס הקיים להגדלת מספר היחידות בו.

תמ"א 35 הינה תוכנית מתאר ארצית הקובעת את מספר יחידות המגורים המותרת בכל ישוב בישראל. מספר היחידות הממוצע המותר במושבים הינו כ- 300 יחידות. נהוג להתייחס לחלקת המגורים כבעלת זכויות לשתי יחידות בלבד על אף שבפועל מותר לבנות שלוש יחידות, זאת, מתוך הנחה שיחידת המגורים השלישית בעלת קיר משותף לאחד מהבתים האחרים (יוזכר כי בנייתו של בית המגורים השלישי הייתה עד היום אפשרית רק כאשר היו קיימים בנחלה שלושה דורות והדור השלישי בעל משפחה).

במושבים רבים הוקמו הרחבות שניצלו חלק עיקרי ממכסת יחידות המגורים המותרות עפ"י התב"ע. על כן, לא בכל ישוב תשלום "דמי רכישה" יהא כלכלי.  

משמעות החלטה 979 לגבי חלוקת זכויות במשפחה:
אחד היתרונות בהחלטה 979 שהיא מאפשרת הקניית זכויות בניה ומגורים ליותר מילד אחד של בעל הנחלה. כך למשל יכול בעל הנחלה להעניק זכויות מגורים בנחלתו לשני ילדיו, ולימים, לאחר לכתו לעולמו, להעניק את הזכויות בביתו לבנו השלישי. כמו כן, היה ומבני המגורים יפוצלו מהנחלה יהא מעמד משפטי עצמאי לכל אחד מהילדים / יורשים באופן שכל אחד יוכל למכור את ביתו ללא תלות באחרים.

החלטה 1101:
בג"צ אישר את החלטה 1101 המאפשרת שימושים לא חקלאיים בנחלות, למעט את הסעיף המתיר לבעל הנחלה השכיר את המבנים המשמשים לפעילות לא חקלאית לאחרים.
להלן התנאים לשימוש לא חקלאי עפ"י ההחלטה:

  1. 4.לא ניתן לפצל זכויות בניה לתעסוקה לא חקלאית.
  2. 5.יש לאשר את השימוש הלא חקלאי בתב"ע או ב- "היתר לשימוש חורג".
  3. 6.השטח המבונה לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר אף אם מוסדות התכנון אישרו זכויות בניה מעבר ל- 500 מ"ר (שטח זה כולל שטחים שאושרו מחוץ לחלקה א' ע"י מוסדות התכנון).
  4. 7.המבנה ימוקם אך ורק בשטח חלקת המגורים. במקרים חריגים כשאין אפשרות פיסית למקם בתוך החלקה יאשר המינהל חריגה בכפוף לקריטריונים שיקבעו.
  5. 8.על אף האמור, אם בוצעה בעבר עסקה עם המינהל החורגת מהאמור לעיל - לא ידרוש המינהל להרוס את המבנה.
  6. 9.השימוש הלא חקלאי יכול שיהא במבנה חקלאי קיים / מוסב או חדש.
  7. 10.תשלום חובות והסדרת שימושים לא מוסדרים בנחלה (אם ניתן ליחס שימושים אלה לחוכר).
כתנאי לאישור תעסוקה לא חקלאית ישלם בעל הנחלה למינהל:
כאשר קיימת תוכנית המתירה שימוש לא חקלאי:
91% דמי היוון משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית והמינהל ישא בהיטל. אך אם חובת ההיטל חלה על בעל הנחלה ישלם החוכר 46% דמי היוון למינהל וכן היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
בגין שימוש שהותר כ
- "שימוש חורג":
5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית לכל תקופת ההיתר.

הסדרת חובות העבר
תנאי להסדר - תשלום בשיעור של 5% לשנה לכל שנה בה נעשה שימוש לא חקלאי בעבר.
אם יוסדר השימוש תוך שנתיים לרבות צמצום השטח ל
- 500 מ"ר בתוך חלקת המגורים יהא החוכר זכאי להנחה: תשלום העבר יצטמצם ל- 4 שנים מהעבר בלבד לפי 5% לשנה (סה"כ 20% על העבר ו- 91% לעתיד = 121% משווי הקרקע). וכן, 5% לכל שנה עד להסדר בפועל.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
טיפים ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גד שטילמן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
אימון אישי להצלחה - Abrazame - אברסמה - אבי גולובצ'יק - מאמן אישי
מחפש חוקר פרטי? - לחץ כאן !
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark