עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון למדור המשפטי בעיתונות אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מכה קשה לבעלי הנחלות המשכירים מבנים לתעסוקה לא חקלאית - בג"ץ הכריע בגורלן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979 ו- 1101 לאחר שנים של דיונים
מידע משפטי בנושאים: מגזר חקלאי - דיני מושבים - מיסים מגזר חקלאי - נחלה חקלאית - תעסוקה לא חקלאית - השכרת מבנים - מועצת מקרקעי ישראל - החלטה 979 ו 1101 - זכויות בניה
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
מכה קשה לבעלי הנחלות המשכירים מבנים לתעסוקה לא חקלאית -
בג"ץ הכריע בגורלן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979 ו- 1101 לאחר שנים של  דיונים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

לאחר שנים של דיונים בבג"ץ ולאחר שהוגשו עתירות מכל קשת המגזרים כנגד הוראות החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979 ו- 1101, ניתנה ההכרעה ביום 9.6.2011 על ידי הרכב של שבעה שופטים, במסגרת פסק דין ארוך ומנומק שנכתב על ידי כבוד השופטת עדנה ארבל, אשר ניתחה את השתלשלות האירועים, החל מהמועד בו התקבלה החלטה מס' 1 על ידי מועצת מקרקעי ישראל בחודש מאי 1965, עובר בדו"ח ועדת קדמון, דו"ח ועדת מילגרום ודו"ח ועדת הבר ועד להוראות החלטות 979 ו- 1101 בנוסחן כיום.

בג"ץ מאשר את החלטה 979 בכל הקשור להסדר זכויות המגורים של בעלי הנחלות במושבים אך בכל הקשור להשכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה, בהתאם להחלטה 1101, קובע בג"ץ, כי יש לבטל את סעיף 5 להחלטה 1101 הקובע את הסדר ההשכרה של מבנים לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלות.

החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר נחתמה על ידי שר האוצר בחודש יוני 2007, ביקשה לעגן את זכויות החקלאים בישובים חקלאים בחלקת המגורים בנחלה, ובכ
ך לתקן מצב אנומאלי, לפיו החקלאי אשר בנה את ביתו בנחלה ועיבד את הקרקע עשרות בשנים, יכול למצוא עצמו במצב בו הוא יידרש להשיב את הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד הקרקע.
ההצטרפות להסדר בהתאם להחלטה 979 הינו
וולונטרי, אך ההחלטה קובעת במפורש (בהתאם להסדר הקבוע בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל), כי על החקלאי חלה חובת עיבוד הנחלה ברציפות לאורך כל תקופת החכירה, כאשר כב' השופטת ארבל חוזרת על התניה זו שוב ושוב ומדגישה לאורך פסק הדין, כי חובת העיבוד ברצף והעובדה שיחידת דיור אחת בגודל מינימאלי של 160 מ"ר תישאר תמיד צמודה לנחלה, שומרת על איזון האינטרסים ומותירה את האופי החקלאי של היישוב הקבוע בבסיס ההיסטורי של החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל וכן שומרת על הקשר בין החקלאי לבין המגורים בנחלה.

החלטה 979 קובעת בסעיף 3.2, כי התנאי להצטרפות להסדר בהתאם להחלטה, הינו הסדרת השימ
ושים החורגים בנחלות, לרבות תשלום בגין השימוש עבור תקופת העבר!!!, דבר אשר יכול להוות בעיה עבור בעלי נחלות רבים המקיימים שימושים חורגים בנחלות במהלך השנים. בפסק הדין נקבע, כי כאשר בוחנים את מאזן האינטרסים ולאור העובדה שקיימת בעיית אכיפה ועל מנת שבסופו של יום לא יצא החוטא נשכר, ראוי ונכון לאפשר לבעלי הנחלות לשלם עבור השנים בהם נעשה שימוש בקרקע שלא כדין ולבחון את הכשרת השרצים.

בפסק הדין אושר סעיף 4.4 להחלטה 979, הקובע את ביטול הרצף ה"בין דורי" במסגרת אכלוס יחידות הדיור בנחלה. כמו כן קובע הסעיף, כי קיבולת זכויות הבניה למגורים בנחלה תעמוד על סך של 375 מ"ר. פסק הדין מאשר את ביטול הרצף ה"בין דורי" וקובע, כי למרות העובדה שבהתאם להחלטה 979, בעל הנחלה יכול לבנות מספר יחידות דיור גדול יותר ולחלק את הזכויות בין קרוביו, הוא בפועל לא יוכל לממש זאת הואיל והדבר נתון למגבלות תכנוניות וכן להוראות תמ"א 35, וכן למגבלה לפיה על בעל הנחלה, להותיר בית מגורים לצורך מגוריו, הצמוד לנחלה, בגודל של 160 מ"ר לפחות וכן לעבד את הקרקע ברצף, דבר אשר ישמור על האופי החקלאי של היישוב ומאידך, יחזק את היישוב ויביא להתחדשותו.

החלטה 979, קובעת שתי חלופות עבור בעל הנחלה להסדר זכויותיו בחלקת המגורים, חלופה ראשונה, בהתאם לסעיף 4.3 הקובע "הסדר חלקי", שהינו תשלום דמי חכירה בסך של 3.75% משווי הקרקע למגורים עם היקף הבניה הבסיסי (375 מ"ר), בניגוד למצב השורר כיום לפיו ניתן לבנות בנחלה 375 מ"ר ללא תשלום דמי היתר למינהל, בחלוקה: בית ראשי 160 מ"ר לבעל הנחלה, בית שני 160 מ"ר ויחידה שלישית 55 מ"ר לדור שלישי. חלופה שניה, בהתאם לסעיף 4.8 הקובע "הסדר מלא" שהינו תשלום "דמי רכישה" בסך של 33% משווי ערך הקרקע של חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ועתידיות.    
פסק הדין מנתח באריכות את סבירות גובה דמי החכירה הנדרשים במגזר החקלאי לעומת דמי החכירה הנדרשים במגזר העירוני, הן בהסדר החלקי והן בהסדר המלא, וקובע, כי בהתחשב בעובדה שהחקלאים החזיקו בקרקע עשרות בשנים ועיבדו אותה, הם פיתחו זיקה לקרקע וצפיות לחכור את הקרקע ועל כן, ראוי וסביר להפיג את החשש מלב החקלאי שמא יידרש להשיב את הקרקע למדינה בעת שינוי ייעוד ולגבות ממנו סך של 3.75% במסגרת "הסדר חלקי" וסך של 33% מערך הקרקע בלבד ולא את הערך המלא, במסגרת "הסדר מלא" ובכך זוכה גם המדינה להקדמת תשלום דמי ההסכמה המשולמים לה בעת העברת הזכויות בנחלה לצד ג'.

ייתכן כי רבים ימצאו את הבשורה בפסק הדין, מכיוון אישור סעיף 4.7 להחלטה 979, הקובע את "פיצול יחידת דיור מהנחלה". אך יש לשים לב לכך שבמקרה זה מדובר על "חתול בשק" שכן, מניתוח פסק הדין ניתן להבין בבירור, כי חרף העובדה שניתן אישור לביצוע פיצול הנחלה בדמי פיצול בסך של 29.25% בלבד (השלמה לסך של 33% לאחר תשלום 3.75% במסגרת ההסדר החלקי), הפיצול כפוף לשלושה תנאים: תנאי ראשון, כי יחידת דיור אחת בגודל של 160 מ"ר תיוותר צמודה לנחלה, תנאי שני, הפיצול ייעשה בהתאם להוראות תכניות תקפות ובהתאם למגבלות בתמ"א 35, ותנאי שלישי, כי גודל המגרש המפוצל וזכויות הבניה שיוצמדו לו, שלא יפחתו מ- 160 מ"ר, יופחתו משטח חלקת המגורים ומהיקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר).
כאשר בוחנים את התנאים שלעיל ביחס לפיצול יחידה מהנחלה, ניתן להבין, כי בפועל בעל נחלה המבקש לבצע פיצול, יוכל לבצע פיצול של יחידת אחת בלבד, למרות שבהחלטה אין הגבלה במספר היחידות לפיצול, שכן היקף הבניה שיוותר לצורך הפיצול יעמוד על 215 מ"ר בלבד (לאחר הותרת בית מגורים של 160 מ"ר צמוד לנחלה), בכפוף לתכניות תקפות ולהוראות תמ"א
35, מה שלא יותיר אפשרויות רבות בידי בעל הנחלה, בייחוד כלפי אלו שניצלו את זכויות הבניה. בפסק הדין נקבע, כי מתן האפשרות לפיצול הנחלה וסחירות המגרש המפוצל, אינה פוגעת באינטרס הציבורי ונותנת מענה לרצון למנוע התדלדלות דמוגרפית בישובים חקלאיים ומאפשרת את עידוד ריכוז הבניה בישובים חקלאיים בחלקת המגורים, במקום לעשות שימוש במרחבים פתוחים והפיכתם להרחבות קהילתיות.

בסיכום פרק זה בפסק הדין ביחס להחלטה 979, מתייחס פסק הדין לנושא "הצדק החלוקתי" וכן ל"הסדר המלא" בגין רכישת הזכויות במגזר החקלאי וקובע, כי נוכח התרומה של המ
גזר החקלאי והקשיים שעימן התמודד במהלך השנים והזכויות שצבר וכן נוכח שיקולים תכנוניים והתשלומים ששולמו על ידי המגזר החקלאי במהלך השנים, אין להתערב בהחלטה 979 בכל הקשור להסדר רכישת הזכויות.

בחלקו השני מתייחס פסק הדין להחלטה 1101, הקובעת הוראות ביחס
לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה במושבים. החלטה 1101 קובעת מספר תנאים עיקריים: תנאי ראשון, כי זכויות הבניה לתעסוקה לא חקלאית יישארו תמיד חלק מהנחלה, תנאי שני, כי המבנה ימוקם אך ורק בתוך חלקת המגורים, תנאי שלישי, כי השטח המבונה לא יעלה על 500 מ"ר והוא כולל בתוכו גם שימושים לא חקלאיים מחוץ לחלקת המגורים (מבני קיט), תנאי רביעי, כי יוסדרו כל השימושים החורגים וישולמו כל החובות בגין שימושים אלו, בסך של 5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית, עבור 4 שנים בלבד (סה"כ 20%) ביחס לחקלאים שיסדירו את השימושים בתוך שנתיים מאישור ההחלטה.

בסעיף 3 להחלטה 1101, נקבעו דמי חכירה בסך של 91% בגין מבנים לתעסוקה לא חקלאית או בסך של 46% ככל וקיים חיוב בהיטל השבחה. כמו כן, נקבע תשלום של 5% לשנה בהגבלה ל- 4 שנים בלבד לצורך הסדרת חובות עבר עבור מבנים ששימשו לתעסוקה לא חקלאית בשימוש
חורג ללא היתר, בתוך שנתיים מאישור ההחלטה. פסק הדין מנתח באריכות את השיקולים המנחים לקבוע בסופו של יום, כי סעיף 3 להחלטה, הינו סביר וראוי בנסיבות העניין וכי יש לאפשר, ככל שניתן, ונוכח בעיות האכיפה, לבעלי הנחלות לשלם את חובות העבר לצורך הסדרת שימושים חורגים ללא היתר, בסך של 20% מקסימאלי עבור ארבע שנים ולהביא לידי כך שהמדינה תזכה בכספים שייתכן ולא היו מגיעים לקופתה בכל מקרה.

המכה הניצחת בפסק הדין מתייחסת לסעיף 5 להחלטה 1101, המאפשר לחקלאים להשכיר את המבנים לתעסוקה לא חקלאית. פסק הדין קובע, כי הוראות
סעיף 5 יבוטלו מהחלטה 1101. נקבע כי הסדר ההשכרה הנקבע לראשונה בהחלטה, עומד בניגוד למבנה הכלכלי שעמד בבסיס מתן זכות החכירה לבעל הזכויות בנחלה, שהוגבל לחוכר ומשפחתו וכי הסדר ההשכרה מעביר את ה"כוחות" בכל הקשור להפעלה ולשליטה בנעשה בנחלה, מבעל הזכויות  לצד ג' (השוכר) והדבר מנוגד לרוח הדברים כפי שבאו לידי ביטוי בדו"ח ועדת קדמון, אשר ביקש לאפשר לחקלאי להוסיף תעסוקה לא חקלאית בנחלה, על מנת לאפשר לו להתפרנס ולא לאפשר לו מיזם נדל"ן. בפסק הדין מצוין, כי ידוע שקיימים בעלי נחלות שגילם ומצב בריאותם דורש מצב בו ניתן יהיה להשכיר מבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלה על מנת להתקיים, אך בשיקול מאזן האינטרסים, יש למנוע את השכרת המבנים בנחלה. פסק הדין מעלה תהיות ביחס להליך קבלת ההחלטה הראשונית לאפשר השכרה של מבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלה וקובע כי ההחלטה לא נסמכה על בסיס עובדתי מספק.

בעלי הנחלות המתינו מספר שנים להכרעה בהחלטה 979 והנה בסופו של יום, בכל הקשור להסדרת זכויות המגורים בנחלות, ההחלטה אושרה כלשונה. הבשורה העיקרית היוצאת מאישור ההחלטה, הינה כי בעלי הנחלות יוכלו לפעול במרץ לפיצול מגרשי מגורים מהנחלות וישלמו סך של 33% משווי עדכני של הזכויות ובכך יוכלו לעבות את המרקם ההתיישבותי ולהשיב בנים לגבולם. בכל הקשור לרכישת הזכויות, בהסדר מלא, נראה כי כאן הדרך עוד ארוכה ליישום ההחלטה, הואיל ומדובר בתשלומים גבוהים, בייחוד בנחלות במרכז הארץ, אך בכל הקשור להסדר החלקי, גם אם מדובר בתשלום מינימאלי, בעלי הנחלות יידרשו להסדיר את השימושים החורגים וכאן עומדת אבן הנגף. בכל הקשור לביטול הסדר ההשכרה של מבנים לתעסוקה לא חקלאית בהתאם להחלטה 1101, מדובר במכה ניצחת כלפי בעלי הנחלות, אשר ייחלו ליום בו ניתן יהיה להכשיר ולהשכיר את המבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלות, על מנת שניתן יהיה להתפרנס ולהזדקן בכבוד בנחלה. אין מילים לתאר את השלכות הרוחב הכרוכות בביטול ההחלטה ביחס להשכרת המבנים לתעסוקה לא חקלאית והפגיעה הבלתי הפיכה בפרנסתם של רבים ולעניות דעתי, לא נאמרה המילה האחרונה בעניין זה.

כעת נותר לבחון כיצד מועצת מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל במתכונתה החדשה לאחר הרפורמה, יפעלו בהתאם להוראות פסק הדין וכיצד יביאו ליישומו.

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, ובעסקאות במגזר החקלאי.
* 9/6/2011
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
אימון אישי להצלחה - Abrazame - אברסמה - אבי גולובצ'יק - מאמן אישי
מחפש חוקר פרטי? - לחץ כאן !
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark