עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: מוכרים נחלה - שימו לב לתיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - מיסוי מקרקעין - תיקון מס' 70 - חוק מיסוי מקרקעין - נחלה - דירה מזכה - שווי החלק החקלאי - פטור ממס שבח
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
מוכרים נחלה - שימו לב לתיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין
מאת: עו"ד שניר שער (רו"ח) ועו"ד אביגדור ליבוביץ *

ביום 7.3.2011 אושר בכנסת תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין. במסגרת התיקון נוספו סעיפים 15 (ב) – (ה) שעניינם תשלום מקדמה על ידי רוכש זכות במקרקעין על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר. מטרת התיקון הינה לאפשר לרוכש זכות במקרקעין להבטיח קבלת אישור מס שבח לרישום זכויותיו בזמן קצר וזאת מבלי שהרוכש יהא תלוי בגמר הטיפול בתיק המכירה במשרד מיסוי מקרקעין האזורי אליו דווחה עסקת המכירה ומבלי שיהיה תלוי בתשלום מס שבח על ידי המוכר.

סעיף 15(ב) לחוק קובע, כי על הרוכש לשלם מקדמה לרשויות המס על חשבון מס השבח של המוכר לפי שיעור מהתמורה שנקבעה בהסכם המכר שבין המוכר לבין הרוכש. שיעור המקדמה נקבע לפי מועד רכישת הזכות הנמכרת. כך אם יום הרכישה הוא לפני 7.11.01 שיעור המקדמה יהא 15% בעוד שאם יום הרכישה הוא 7.11.01 ואילך שיעור המקדמה יהא 7.5%. מקום בו תשלום המס עשוי להיות נמוך יותר, ניתן להגיש בקשה למנהל מיסוי מקרקעין להקטנת שיעור המקדמה.

מהי השפעת הוראת זו על מכירת נחלה? לכאורה, גם בעת מכירת נחלה אמורה לחול הוראת תשלום המקדמה על ידי הרוכש. כך, אם לדוגמא, שווי המכירה של הנחלה הוא 2 מיליון ₪ והנחלה נרכשה בשנות השבעים של המאה הקודמת. במצב דברים זה, לכאורה, על רוכש הנחלה לשלם מקדמה בסך של 15% מ – 2 מיליון ₪, כלומר, 300,000 ₪ ישירות לרשויות המס על חשבון מס השבח של המוכר ובכך יבטיח לעצמו רוכש הנחלה קבלת אישורי מס שבח במהרה וללא עיכוב. אולם נבקש להפנות את שימת ליבכם לעובדה שסעיף 15(ב) קובע במפורש, כי אין תחולה להוראות תשלום המקדמה מקום בו מדובר במכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. במילים אחרות, כאשר נמכרת דירת מגורים בפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק, הרי שעל הרוכש לא חלה חובת תשלום המקדמה והעברתה ישירות לרשות המסים.

נזכיר, כי בעת הדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין על מכירת נחלה ממלאים מש"ח (טופס שעל גביו מתבצע הדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין) אחד בצבע כחול ומצרפים לו טופס בקשה לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה בצבע ורוד.

לפיכך, ניתן לטעון, שהגם שמכירת נחלה מורכבת מחלק הפטור ממס שבח (דירת המגורים) ומחלק אחר החייב במס שבח (המרכיב החקלאי בנחלה וזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ככל שיישנן), הרי שהחוק לא מבצע את ההפרדה וקובע, כי מקום בו מבוקש פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק, אזי לא חלה חובת תשלום המקדמה.
מנגד, רשויות המס עשויות לטעון, כי רק בגין החלק בגינו מבוקש פטור ממס שבח לדירת המגורים, זהו החלק שבגין שוויו אין חובת תשלום מקדמה לרשויות המס, בעוד שבגין החלק החקלאי וזכויות הבנייה יש חובת תשלום מקדמה.

טענה זו אינה פשוטה כלל משני טעמים עיקריים, האחד, בפרק חמישי 1 לחוק ישנו סעיף 49ז לחוק הקובע פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה הנמכרת בתוספת זכויות בנייה בלתי מנוצלות. כלומר, גם במקרה האחרון אין חובת תשלום מקדמה ובמרבית המקרים במכירת נחלה מוכרים את בית המגורים, כאשר נלווים לו זכויות בנייה בלתי מנוצלות ולכן אין חובת תשלום מקדמה, אלא לכל היותר רק בגין מכירת החלק החקלאי שברוב המקרים שוויו זניח ביחס לשווי המכירה של כל הנחלה. השני, בעת מכירת נחלה נקבע שווי אחד לכל עסקת המכירה וללא חלוקת שווי בהסכם שבין בית המגורים, החלק החקלאי וזכויות הבנייה.  כעת, אם עמדתן של רשויות המס תתקבל, כיצד נקבע בשלב ההסכם את שווי החלק החקלאי? ידוע לכל, כי שני שמאים שונים יקבעו שווי שונה לאותו נכס. לכן, היישום בהסכם המכר של חלוקת שווי בית המגורים, זכויות הבנייה והחלק החקלאי אינו פשוט. למיטב ידיעתנו, רשויות מיסוי מקרקעין טרם הביעו עמדתן בסוגיה זו.

ועוד, האם חלה חובת תשלום מקדמה בגין מכירת דירת מגורים בנחלה שלא לפי פרק חמישי 1 לחוק ? כידוע, בהתאם להוראת השעה שהינה בתחולה בשנים 2011 – 2012 ניתן למכור עוד 2 דירות מגורים בפטור ממס שבח (עד לתקרה של 2.2 מיליון ₪ שווי כל דירה). במקרים בהם בנחלה יש 3 דירות מגורים, ניתן למכור את הבית ששוויו הכספי גבוה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1)  לחוק (מכירה בפטור של פעם בארבע שנים) ואילו את 2 הדירות הנוספות בפטור ממס שבח לפי הוראת השעה (ככל שווייה של כל דירה לא עולה על 2.2. מיליון ₪). האם לגבי הפטור ממס שבח לפי הוראת השעה תחול חובת תשלום מקדמה ? לכאורה התשובה הינה בחיוב כיוון שאין חובת תשלום מקדמה במכירה הפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק, בעוד ששני הפטורים הנוספים אינם קבועים בפרק חמישי 1 לחוק כי אם בחוק נפרד שהינו הוראת שעה בשנים 2011 – 2012. משמעות הדברים הינה שאם לא תשולם המקדמה הרי שלא יינתן אישור מס שבח בהקדם, אלא עד 8 חודשים מיום הדיווח על העסקה בשומה עצמית (!)

כללם של דברים, תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין וקביעת חובת  תשלום מקדמה על הרוכש והעברתו לאוצר המדינה מעלה שאלות בהקשר של מכירת נחלות, ויש לתת את הדעת לכך בעת ניסוחי סעיפי המס בהסכם המכר.

הכותבים שותפים במשרד עורכי הדין ליבוביץ, שער ושות', מתמחים במיסים ובעסקאות במגזר החקלאי.
* 19.9.2011
www.lieblaw.co.il
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark