עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: "דמי הסכמה" או "דמי רכישה" זו השאלה?
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - דמי הסכמה - דמי רכישה - החלטה 979 - החלטה 1155 - דיני מושבים
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
"דמי הסכמה" או "דמי רכישה" זו השאלה?
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

עד למועד כתיבת שורות אלה עדיין לא התפרסמו לציבור הראות האגף החקלאי להחלטה 979 (1155), אשר, כזכור, הוכרעה בבג"ץ בחודש יוני 2011 וקבעה סדר חדש בכל הקשור למכירת נחלות.

השאלה הנשאלת כיום על ידי בעלי נחלות רבים היא: באיזה מקרה גובה התשלום יהיה נמוך יותר בעת מכירת הזכויות בנחלה, האם בעת תשלום "דמי הסכמה" בהתאם להחלטה 534 או "דמי רכישה" בהתאם להחלטה 979.

כזכור, "דמי הסכמה" משולמים בשיעור של שליש בצירוף מע"מ בגין עליית ערך הקרקע ואילו "דמי רכישה" משולמים בגין שווי זכויות בניה קיימות ופוטנציאל בניה עתידי (השאלה איך יחושב פוטנציאל עתידי) בשיעור שליש בצירוף מע"מ וההערכות הן כי "דמי הרכישה" יהיו גבוהים יותר "מדמי ההסכמה".

מצאנו, כי קיימת סתירה עמוקה בהוראות החלטה 979, כפי שיוסבר להלן, אשר מעמידה בסימן שאלה גדול, כיצד יתמודד המינהל עם עסקת מכר של נחלה אשר תגיע לפתחו, כאשר הזכויות בחלקה א' של הנחלה אינן רשומות בספרי מרשם המקרקעין (הטאבו) כיחידת רישום נפרדת בשלמות ובמה הדברים אמורים.

בהתאם להוראות סעיף 3.1 להחלטה 979, על מנת שבעל הזכויות בנחלה יוכל להצטרף להסדר הקבוע בהחלטה עליו לעמוד בארבעה תנאים עיקריים: תנאי ראשון, רישום חלקה א' בטאבו כיחידת רישום נפרדת תנאי שני, הסדרת כל השימושים בנחלה (חריגות בניה ושימוש חורג), תנאי שלישי, תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף בניה בסיסי למגורים (375 מ"ר) ותנאי רביעי, הגבלת מספר היחידות בהתאם להוראות תמ"א 35.
ברשימה זו נתמקד בתנאי הראשון, "
רישום חלקה א' של הנחלה בטאבו כיחידת רישום נפרדת".
לאחר אישור החלטה 979 בבג"ץ החלו מושבים רבים לפעול לרישום הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות א' בטאבו. לצורך רישום הזכויות בטאבו קיימת דרישה להמציא אישורי מיסים ביחס לעסקה ההיסטורית במסגרתה התקבלו הזכויות בנחלה. בעניין זה נמצא, כי במקרים רבים לא הועברו דיווחים למנהל מיסוי מקרקעין בגין קבלת הזכויות בנחלה. במקרים אלה, יש לפעול בהתאם לתיקון מס' 5 מיום 18.10.1974 לחוק מיסוי מקרקעין לפיו, במקרים בהם הנחלה נרכשה לפני 22.8.63 וכעת מבקשים בעלי הזכויות בנחלה או יורשיהם ליישם את החלטה 979 ולהסדיר את רישום הזכויות, הרי שבעלי זכויות אלה, חשופים לחבות במס רכישה לפי שווי הזכויות היום, שמשמעותו מס רכישה של עשרות ומאות אלפי ₪.  (הדבר תלוי בשווי דירת המגורים בנחלה, סטטוס דירת המגורים כדירה יחידה או לא יחידה ועוד).

מהאמור לעיל עולה, לכאורה, כי כאשר מתבצעת עסקת מכר נחלה, כאשר הזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו, לא ניתן יהיה לפעול בהתאם להוראות החלטה 979 והמוכר יידרש לשלם "דמי הסכמה" בהתאם להוראות החלטה 534.      

אך לא כך הדבר, מעיון בסעיף 4.9 להחלטה 979 אשר כותרתו "העברת זכויות" עולה, כי במקרה של מכירת הנחלה, בין אם החוכר הצטרף להסדר לפי החלטה 979 ובין אם לא, הוא יידרש לשלם "דמי רכישה" כתנאי להעברת הזכויות. כאן נשאלת השאלה, איך מיישבים את הסתירה בין סעיף 3.1 הקובע רישום זכויות חלקה א' בטאבו בשלמות כתנאי להיכנס להחלטה מול סעיף 4.9 הקובעות תשלום דמי רכישה בכל מקרה!!!?

מבדיקה שנערכה על ידנו במינהל ולאחר שהסתירה הובאה בפני הגורמים האחראיים על יישום הוראות האגף החקלאי, הוסבר, כי הסתירה תיושב במסגרת הוראות האגף שיאושרו לפרסום.

עד שיתקבלו הוראות האגף הסופיות ובהתחשב בעובדה כי עומד להתקיים "פיילוט" בנושא במספר מושבים, אנו ממליצים לבעלי הנחלות המבצעים עסקאות מכר בימים אלה של תקופת המעבר, לכתוב במפורש בהסכמי המכר, כי המוכר ישלם את דמי ההסכמה ולא את דמי הרכישה, במידה ודמי הרכישה יהיו גבוהים יותר והמינהל יחייב לשלם את דמי הרכישה למרות שהזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו, כאשר היתרה תשולם על ידי הקונה. מצד הקונה אנו ממליצים לציין, כי הוא יוכל לעשות שימוש בתשלום דמי ההסכמה ששולם על ידי המוכר לצורך קבלת הזיכוי בגין דמי הרכישה במקרה בו הקונה יבקש לשלם את דמי הרכישה לאחר שהזכויות בנחלה נרשמו על שם הקונה.

הכותב מתמחה בעסקאות ובמיסים במגזר החקלאי    
www.lieblaw.co.il
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark