עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: השלכות מס רכישה בגין חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - מס רכישה - חידוש חוזה חכירה - קרקע חקלאית - מינהל מקרקעי ישראל - מיסוי מקרקעין
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד שניר שער
השלכות מס רכישה בגין חידוש חוזה חכירה בקרקע חקלאית
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד שניר שער (רו"ח) *

המאמר שלהלן יעסוק בהשלכות מס רכישה בעת חידוש חוזה חכירה.     

טול לדוגמא מקרה בו נרכשה קרקע חקלאית, בגינה נחתם חוזה חכירה בין החוכר לבין מדינת ישראל, כאשר חוזה החכירה הינו לתקופה של 49 שנים עם אופציה לעוד 49 שנים נוספות. מאחר וחוזה החכירה הגיע לידי סיום  תקופת החכירה הראשונה, הרי שיש צורך להסדיר את המשך תקופת החכירה, ולכן נחתם חוזה חכירה חדש שלפיו משכיר מינהל מקרקעי ישראל את המקרקעין לתקופה של 49 שנים נוספות. נניח עוד שהחוכרים מבקשים להוון את דמי החכירה השנתיים (במקרים בהם הדבר ניתן) ומשלמים סכום חד פעמי כדמי חכירה מהוונים בסך 400,000 ₪. הסוגיה במקרה דנן הינה, האם יש חובת תשלום מס רכישה בגין הארכת תקופת החכירה והחתימה על הסכם החכירה החדש? נציין כי ניסיוננו מלמד כי רשויות מיסוי מקרקעין נוטות לחייב מקרה כאמור במס רכישה, הגם שלעיתים אין מקום לעשות כן, כפי שיוסבר להלן.

המסגרת הנורמטיבית

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן:"חוק מיסוי מקרקעין") קובע כי :
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן- מס רכישה)..."
הגדרת "זכות במקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת, בין היתר, בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים.

המסגרת המשפטית

מה הדין בעת חידוש חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל ? האם קמה חבות במס רכישה ? לצורך זה יש לבחון היטב את הסכם החכירה הראשוני שנחתם עם מינהל מקרקעי ישראל, את חידוש חוזה החכירה והאם הוא מעניק זכויות נוספות שלא היו בחוזה החכירה הראשוני. כך, לדוגמא, אם בהסכם החכירה הראשוני היתה נתונה לרוכש אופציה לפיה יש לו זכות לחדש את חוזה החכירה בתום תקופת החכירה הראשונה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, הרי שניתן לטעון כי הארכת תקופת החכירה הראשונה כשלעצמה אינה בבחינת "רכישת זכות במקרקעין", הואיל והרוכש לא רכש זכות שלא היתה לו, שכן במקרה כזה, לרוכש כבר היתה נתונה זכות זו (הזכות להאריך את חוזה החכירה) בהסכם החכירה הראשוני שעליו כבר חויב בתשלום מס רכישה. לעניין זה ראה עמ"ש 761/90 קינן נ' מנהל מס שבח מקרקעין. לעומת זאת, שינו מטרת החכירה או הענקת זכויות בנייה נוספות כן מהווים "מכירת זכות במקרקעין" וחייבים בתשלום מס רכישה.

יש להבחין בין המקרה שתואר לעיל לבין המקרה בו  מדובר בהארכת תקופת החכירה מעבר לאופציה שהיתה נתונה בידי המוכר כמו, לדוגמא, בעניין עמ"ש 421/96 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה בו עלתה השאלה האם הארכת תקופת חכירה ל – 49 שנים (חידוש חכירה על פי אופציה) בדרך של פעולת היוון מהווה רכישת זכות במקרקעין ? נפסק, שמכיוון שמדובר בהארכה נוספת (בחוזה המהוון הוענקה לעוררת הזכות להאריך את תקופת החכירה ב- 49 שנים נוספות מעבר לאופציה שניתנה בעבר), זו מכירת זכות חדשה במקרקעין החייבת במס רכישה, וזאת להבדיל מהלכת עמ"ש 761/90 קינן נ' מנהל מס שבח מקרקעין שם עסקינן בפעולת היוון בלבד, ללא הארכת תקופת החכירה, וזו אינה חייבת במס רכישה.

חיזוק לעמדה זו ניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בפרשת עיריית תל אביב (ע"א 151/10 מנהל מיסוי מקרקעין נ' עיריית תל אביב) בו נפסק כי הארכת חוזה החכירה מכוח אופציה שהיתה לחוכר בהסכם החכירה אינה עולה כדי "מכירת זכות במקרקעין" ואינה חייבת במס רכישה, ואולם במקרים בהם בעת מימוש האופציה הוגדלו "אגד הזכויות בקרקע" ( כגון: הגדלת אחוזי הבנייה, שינוי ייעוד של הקרקע וכו') הרי שבמקרה כזה למימוש האופציה נלווה עסקה נוספת של רכישת זכויות נוספות ואלו תהיינה חייבות במס רכישה.

מכאן שאם יש בעל נחלה המחזיק בהסכם חכירה מול המינהל והוא מממש אופציה שהיתה בידו ומאריך את הסכם החכירה הכלל הוא שהארכת הסכם החכירה אינו מהווה עסקה חדשה ולכן אינו חייב במס רכישה בידי החוכר. ואולם, אם בעת מימוש האופציה הוגדלו "אגד הזכויות" בקרקע שלא היו לחוכר קודם לכן בהסכם החכירה המקורי הרי שבגין הגדלה זו תהא חבות במס רכישה.

לסיכום, שאלת החבות במס רכישה בעת חידוש חוזה חכירה תלויה במערכת העובדות כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוזה החכירה המקורי ובעת חידוש חוזה החכירה. אם הרוכש לא קיבל זכויות נוספות שלא היו קיימות בעת החתימה על חוזה החכירה הראשוני, אזי חידוש חוזה החכירה אינו "מכירת זכות במקרקעין", ולכן לא תקום חבות במס רכישה. אולם, אם הרוכש קיבל זכויות נוספות שלא היו קיימות בעת החתימה על חוזה החכירה המקורי ( שינוי מטרת החכירה, זכויות בנייה נוספות, תקופת אופציה נוספת שלא היתה כלולה בחוזה החכירה המקורי וכו') אזי חידוש חוזה החכירה הינו "מכירת זכות במקרקעין" המקים חבות במס רכישה. בכל אופן, אנו ממליצים לבדוק היטב כל דרישה לתשלום מס רכישה הנשלח מאת רשויות מיסוי מקרקעין במקרים של חידוש חוזה חכירה.

עו"ד שניר שער (רו"ח) מומחה למיסוי מקרקעין ומיסוי אגודות שיתופיות


* 27.6.12
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark