עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: פיצול נחלה לפי החלטה 1155 או הפרדת מגרש מנחלה לפי הוראת אגף חקלאי 62
מידע משפטי בנושאים: מגזר חקלאי - מושבים - פיצול נחלה - החלטה 1155 - הוראות אגף חקלאי 62 - הסדרת חלקות המגורים בנחלות - זכויות בניה - תמ"א 35 - מיסים מגזר חקלאי
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
פיצול נחלה לפי החלטה 1155 או הפרדת מגרש מנחלה לפי הוראת אגף חקלאי 62
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

"פיצול נחלה" הינו המושג השגור ביותר כיום על ידי בעלי הנחלות מאז שאושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, החלטה 1155 הקובעת את ההוראות ביחס להסדרת זכויות החקלאים בחלקות המגורים בנחלות.

לאחר שאושרה ההחלטה בבג"ץ, יצאו המקטרגים בראש חוצות וטענו, כי הגיע הפתרון למחאה החברתית הואיל ומאות מגרשים יצאו לשוק לאחר שיפוצלו נחלות רבות שכן מדובר בהנחה של שליש מהעלות בגין דמי היוון למינהל. מיותר לציין, כי האמירה שלעיל, איננה מבטאת נכונה, בלשון המעטה, את העובדה כי הליך פיצול הנחלה איננו "בונוס" שניתן לחקלאים אלא שמדובר בנטל כבד בעל השלכות רבות וכאשר בוחנים את הנושא כפי שיוסבר להלן, ניתן לומר בבירור כי "ההר הוליד עכבר"!

"אין חדש תחת השמש" ויש שיאמרו כי לאחר שאושרה ההחלטה בבג"ץ ולאחר קריאת פסק הדין, ברור, כי ההמתנה הארוכה לאישור החלטה 1155 בכל הקשור להליך פיצול הנחלה היתה ללא ספק לשווא, בכל הקשור להיבט הכספי, אך אין כל ספק כי להליך פיצול הנחלה יתרונות רבים בכל הקשור להתנהלות בסיטואציות של יורשים, בניית בית שני בנחלה, ויחסים של בעל הנחלה עם דור ההמשך.

האפשרות להפרדת מגרש מנחלה היתה קיימת בטרם החלטה 1155, בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 מחודש פברואר 1999. לפי הוראה זו, ניתן להפריד מהנחלה את הבית המיועד לבן ממשיך, כאשר לאחר הפרדת המגרש מהנחלה, לא תתאפשר בניה של יחידה לבן ממשיך, אך תתאפשר בניית יחידה שלישית בנחלה, המחוברת בקיר משותף לבית של בעל הנחלה, במידה וקיימים שלושה דורות בנחלה. יובהר, כי ניתן להפריד מהנחלה מגרש שאינו מבונה, במקרים בהם לא נבנה בית שני בנחלה, כאשר שטח המגרש לא יעלה על 350 מ"ר בהתאם להוראות תמ"א 35. כמו כן, ניתן לבצע הפרדה של בית שני מהנחלה אשר נבנה על חלקה אשר צורפה בעבר לנחלה. התשלום למינהל בגין דמי הפיצול (דמי ההיוון) עומד על סך של 91% מערך הקרקע באזור המרכז (המינהל משלם חלף היטל השבחה בסך של 10% לרשות המקומית ולכן אין חיוב בהיטל השבחה) ובאזורים אחרים בהתאם להנחות אזור.

בהתאם להוראות החלטה 1155, נקבע, כי ניתן לבצע הליך של "פיצול מגרש מחלקת המגורים בנחלה", אך התנאי הוא הצטרפות להסדר לפי החלטה 1155, כלומר תשלום "חלקי" של    3.75% + מע"מ מערך היקף הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים בנחלה (375 מ"ר), כאשר על תשלום זה אין הנחות אזור.

התנאים הנוספים בהתאם נדרש לעמוד בעל הזכויות בנחלה לצורך "כניסה" להוראות החלטה 1155, הינם, הסדר רישום חלקה א' של הנחלה כיחידת רישום נפרדת בשלמות וכן הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה ותשלום בגין תקופות העבר. חוכר אשר יבצע את הפיצול בהתאם להחלטה 1155, יחתום על הסכם חכירה נפרד ביחס למגרש המפוצל עם מלוא זכויות הבניה למגורים (הקיימות והעתידות).


התנאים לביצוע הפיצול בהתאם להחלטה 1155 הינם, כדלקמן:

  1. 1.יש להצמיד למגרש המפוצל 160 מ"ר זכויות בניה, גם אם לא נבנו בפועל, כאשר זכויות אלו יופחתו מסך זכויות הבניה של הנחלה.
  1. 2.יחידת מגורים אליה יוצמדו לכל הפחות 160 מ"ר זכויות בניה, תישאר תמיד צמודה לנחלה לצורך מגורי בעל הזכויות בנחלה.
  1. 3.פיצול של מגרש שאינו מבונה יהיה בשטח של 350 מ"ר בהתאם להוראות תמ"א 35.
  1. 4.שטח המגרש שיפוצל במקרה בו נבנה על המגרש הבית השני בנחלה, יבוצע בהתאם למדידה של קווי בניין.
  1. 5.המינהל יגבה תוספת של דמי היוון (דמי פיצול), בסך של 29.25% בצירוף מע"מ, מערך הקרקע למגורים של המגרש המפוצל, כאשר על תשלום זה יחולו הנחות אזור.
לפיכך, לכאורה, נראה כי דמי הפיצול פחתו בשליש והם עומדים על סך של 33% בצירוף מע"מ מערך הקרקע בלבד, אך לכך יש לצרף היטל השבחה, אשר מביא את חישוב דמי הפיצול (דמי היוון למינהל + היטל השבחה), לסך לא רחוק מ- 91% באזור המרכז.

אז מה הואילו חכמים בתקנתם? איזו הטבה גלומה בהחלטה 1155 ביחס להליך הפיצול? מדוע חקלאים רבים הכינו תכניות והמתינו עם ביצוע העסקה במינהל לאחר אישור החלטה 1155?

התשובה לשאלות שלעיל היא, כי במסגרת הסדרת זכויות החקלאים בחלקת המגורים בנחלה, ישלם בעל הנחלה למינהל סך של 33% בצירוף מע"מ (דמי רכישה) ובכך ירכוש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה. עם ביצוע תשלום זה יהיה פטור בעל הנחה מתשלום דמי רכישה/דמי הסכמה (למעט בגין החלקות החקלאיות) בעת מכירת הזכויות בנחלה וכן יהיה פטור מתשלום דמי היוון למינהל בעת פיצול הנחלה ובכך קיימת הטבה משמעותית.

השאלה היא, מי מהחקלאים יוכל לעמוד בתשלום דמי הרכישה, שלא במסגרת מכירת הזכויות בנחלה? לעניות דעתי, האפשרות של תשלום דמי רכישה על ידי חקלאים שלא בדרך של מכירה ובייחוד לאור העובדה כי נדרשת הסדרה של שימושים חורגים וכן תשלום עבור העבר, הינה רחוקה ואף דמיונית במקרים רבים, הואיל ומדובר בתשלומים משמעותיים העולים על מיליון ₪ באזורי המרכז.

עוד בעיה הקיימת במסגרת הליך פיצול הנחלה, הינה העובדה שמהנחלה ייגרע סך מינימאלי של 160 מ"ר זכויות בניה ולא ניתן יהיה לבנות בית נוסף בנחלה לאחר הפיצול (ברוב הישובים מוצתה מלוא הקיבולת של המגרשים בהתאם לתמ"א 35). כלומר, לאחר הפיצול, בעל הנחלה נותר עם נחלה "נכה" עליה בנוי בית מגורים אחד, לא ניתן לבנות עליה בית מגורים נוסף וזכויות הבניה הנותרות לניצול נמוכות משמעותית, דבר אשר יפחית באופן משמעותי את שווי הנחלה.

הפתרונות עליהם שוקדים כיום במועצות אזוריות הינם, תיקון התב"ע, הגדלת זכויות הבניה ומתן אפשרות לבנייה של 3 בתים בנחלה, כאשר היחידה השלישית הינה יחידה עצמאית. בהמשך, ולאחר שתתוקן תמ"א 35, וככל ותגדל קיבולת היחידות הניתנת למימוש בכל יישוב, ניתן יהיה לחלום על פיצול של 2 יחידות מהנחלה ובכך להגדיל את הפוטנציאל במקרים של חלוקה בין יורשים, בנייה עבור דור ההמשך וכו'.

לסיכום אומר, כי הליך הפיצול הינו מבורך ויותר מכך, הוא עשוי לפתור מחלוקות רבות בין יורשים ולסייע לבעל הנחלה לחלק את הזכויות בין היורשים, אך במקרים רבים אחרים הוא אינו ישים בגלל העלויות המשמעותיות. אך החיים חזקים מכל דבר אחר והסיטואציות הן רבות ובייחוד לאור העובדה כי לבעלי נחלות יש יותר משני ילדים, גם אם הוראות המינהל מאפשרות כיום פתרון לשני ילדים בלבד. אם נבחן את הדברים כפי שהתנהלו עד היום ונתסכל קדימה בתקווה, נוכל אולי לראות אור בקצה הדרך, ככל וניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה ולבצע פיצול נוסף.

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, ובעסקאות במגזר החקלאי.
*    5.8.12    
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark