עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: נוסח הסכם החכירה ביחס לחלקות המגורים בנחלות בהתאם להחלטה 1155
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - - רמ"י - רשות מקרקעי ישראל - החלטה 1155 - נוסח הסכמי החכירה - תנאים להעברת הבעלות בנחלה
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
נוסח הסכם החכירה ביחס לחלקות המגורים בנחלות בהתאם להחלטה 1155
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

החלטה 1155 אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011. למרות העובדה כי פסק הדין חוגג 16 חודשים, עדיין לא אושרו הוראות האגף החקלאי, הנדרשות לפקידי המינהל לצורך יישום ההחלטה ועל כן, נכון להיום, בעלי הנחלות אינם יכולים לפנות למינהל ולבקש לחתום על הסכמי חכירה בגין חלקות המגורים.

במסגרת הרפורמה המתרחשת במינהל מקרקעי ישראל והפיכתו של המינהל לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), אשר יוצאת אל הפועל ממש בימים אלה, תידרש רמ"י להכין את הקרקע היטב לצורך חתימה על הסכמי חכירה עבור הנחלות במחוזות השונים ובייחוד לצורך יישום הוראות ההחלטה ביחס ל"דמי הכניסה" ו"דמי הרכישה".

אנו זוכרים את החלטה 823 משנת 1998 (אשר הוסיפה הוראות להחלטה 476 משנת 1990), וקבעה, כי ייחתם חוזה חכירה לדורות בגין חלקות א' ובתנאים מסוימים גם בגין חלקות ב', לארבע תקופות מתחדשות של 49 שנים כל אחת, החלטה שעד היום לא יושמה על ידי המינהל ולמרות שהמועצה מורה למינהל מפורשות להכין חוזי חכירה לאגודות ולבעלי הנחלות.  

במידה ואכן נזכה בדור הזה לחזות בהוראות האגף החקלאי להחלטה 1155 ובהתאם לכך בנוסח הסכמי החכירה, תעלה שאלה מרכזית עימה אנו מתמודדים מאז אישור ההחלטה והיא: מה יהיה נוסחן של ההוראות שייכללו בהסכם החכירה המיוחל? אילו מלכודות נמצא במסגרת ההוראות? האם יופקו הלקחים מהעבר ביחס להוראות ההסכם? והאם אכן נראה יישום נכון של הוראות החלטה 1155 המבקשות להסדיר את זכויות החקלאים בחלקות המגורים בנחלות?

אין כל ספק, שמי שמכיר את ההתנהלות מול המינהל וההתמודדות עם נוסח הסכמי החכירה ההיסטוריים למול הנוסחים של הסכמי החכירה החדשים אשר הרעו את מצבם של בעלי הנחלות, יודע, כי נכונה לנו מערכה כבדת משקל עם השלכות לדורות, במסגרת ניסוח הוראות הסכמי החכירה עליהם יחתמו בעלי הנחלה במסגרת יישום החלטה 1155 ואנו נדרשים לעמוד על המשמר שבעתיים בשעה זו.

הואיל ומדובר בסוגיה מהותית, החולשת על סעיפים רבים המסדירים נושאים מרכזיים, בחרתי לערוך את ההצעות לנוסח הסכם החכירה במסגרת סדרת מאמ
רים אשר תעסוק בנושאים השונים עמם נתקלנו במהלך השנים, הנדרשים הסדרה בהסכם החכירה שייחתם כיום עם בעלי הנחלות.

אקדים ואסביר, כי החלטה 1155 קובעת ארבעה עקרונות מהותיים: עיקרון ראשון, רישום חלקה א' בשלמות כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, עיקרון שני, הסדרת כ
ל השימושים החורגים בנחלה, עיקרון שלישי, כניסה להחלטה בשני שלבים: שלב ראשון, תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ מסך שווי היקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר) ושלב שני, תשלום "דמי רכישה" בסך של 33% בצירוף מע"מ בגין מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ועיקרון רביעי, חלקת המגורים תעמוד על סך של 2.5 דונם ובכל מקרה בו חלקת המגורים תהיה גדולה מ- 2.5 יוכל בעל הנחלה לרכוש את הזכויות בגין יתרת השטח אך ישלם סך של 91% בגין הזכויות הנוספות.

אם בוחנים לעומק את העקרונות עליהם מבוססת ההחלטה, ניתן לראות באופן ברור,
כי עשויה להיות פגיעה מהותית בזכויות החקלאים בחלקות המגורים ובייחוד בכל הקשור לקביעה כי חלקת המגורים תעמוד על סך של 2.5 דונם בלבד, אם לא תהיה הסדרה משפטית מתאימה ביחס לסוגיות הצופות פני עתיד לרבות בנושאים של זכויות עתידיות בחלקות המגורים ובחלקות החקלאיות, שינויי ייעוד, ניצול זכויות הבניה, מספר הבתים שניתן יהיה לבנות בנחלה, פיצול מגרשים מהנחלה, אופן עריכת החישוב בגין דמי הרכישה, העברת זכויות לקרוב, הורשת הזכויות בנחלה, העברת זכויות לצד ג' וכיוצ"ב.
    
יש לשים לב היטב לעובדה, כי החלטת המועצה 1185 מחודש דצמבר 2009 המסדירה את ההוראות ביחס לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל, קבעה במפורש, כי במידה ותאושר החלטה 1155 המאפשרת היוון של חלקת המגורים בנחלה (החלטה 1185 אושרה בטרם ניתן פסק הדין בבג"ץ ביוני 2011), תדון המועצה בתנאים
להעברת הבעלות בחלקת המגורים בנחלות וגם נושא זה נדרש הסדרה במסגרת הוראות הסכם החכירה.

ברשימה זו נשים את הדגש על נושא העברת הזכויות בנחלה בין בני זוג לאחר פטירת אחד מבני הזוג, הואיל ומדובר בסוגיה סבוכה מבחינה משפטית המוסדרת בהסכמי החכירה, בהסכם הדו צדדי ובהסכם המשולש באופן אנכרוניסטי שאינו מתאים לימינו, עובדה הגורמת להליכים משפטיים מיותרים.

בהסכמי החכירה וכן בהסכם הדו צדדי ובהסכם המשולש, נקבע העיקרון, כי במקרה בו נפטר אחד מיחיד בני הזוג שהינם חברי אגודה, המחזיקים במשק, והניח אחריו בן זוג, תעבורנה כל הזכויות בנחלה לבן הזוג שנותר בחיים, גם אם המנוח הותיר אחריו ילדים בנוסף לבן הזוג.    

כמו כן, נקבע, כי כל אחד מבני הזוג שהינם חברי אגודה, יכול להורות בצוואה למי תימסרנה הזכויות במשק, אך לא יהיה בהוראות הצוואה כדי לפגוע בזכויות בן הזוג לקבל את הזכויות בנחלה. כלומר הוראות ההסכמים גוברות על כל צואה במקרה בו נותר אחד מבני הזוג.    
אסביר, כי סעיף זה מבקש לאיין כל הסכם ו/או צוואה ו/או הסדר ו/או הסכם ממון, שנעשה ביחס לזכויות בנחלה שכן הנחלה אינה מהווה חלק מהעיזבון כפי שנקבע בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל.

במסגרת הוראות הסכם החכירה החדש, יש לקבוע הוראה מפ
ורשת, כי הנחלה הינה חלק מהעיזבון וכי ניתן לכתוב בגינה צוואה ולהוריש את הזכויות בנחלה לילידיו של בעל הזכויות בנחלה ובכך למנוע מצב בלתי מתקבל הדעת בו, גם אם בעל הזכויות מתגורר עם בת זוג המוגדרת כידועה בציבור או מתחתן בשנית לאחר פטירת בת הזוג הראשונה, לא תהיה לו אפשרות להוריש את הזכויות בנחלה לילדיו שכן הנחלה אינה מהווה חלק מהעיזבון והזכויות בגינה עוברות במלואן לבת הזוג. קיימת כאן התערבות בלתי מידית ולא סבירה בזכויות הקניין בנחלה וברור, כי ההוראה הקיימת כיום בהסכמים אינה מתאימה לימינו ונדרשת הסדרה מחדש בהתאם לאמור לעיל. כמובן, כי בכל מקרה בו ייושמו הוראות החלטה 1185 בכל הקשור להעברת הבעלות בחלקות המגורים, לא נידרש להתמודד עם סוגיה זו, והיא תוסדר לפי שיקול דעתו של בעל הזכויות בנחלה בלבד שיהיה הבעלים של הזכויות ולא חוכר.

ברשימה הבאה אתייחס לנושא כאוב נוסף עימו מ
תמודדים יורשים של נחלות והוא, העובדה כי לא ניתן לרשום את הזכויות בנחלה על שם מספר יורשים, מצב הגורם למלחמות ירושה כואבות בין יורשים של נחלות.

לסיכום אומר, כי בעלי הנחלות נחלו אכזבות רבות בהתמודדות מול גזרות המינהל במהלך השנים. ולכן, בשעה זו, רק שיתוף פעול
ה הדוק בין רמ"י במתכונתו החדשה לבין ההתיישבות, על מנת לקבוע במשותף את הוראות הסכמי החכירה אשר יסדירו את הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות מגורים לדורות הבאים, יביא ליישום נכון של החלטה 1155 וימנע חיכוכים בעתיד.


הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה באגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

* 15.10.12
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark