עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: "דמי רכישה" במכירת נחלה בהתאם להחלטה 1155
מידע משפטי בנושאים: דיני מושבים - מכירת נחלה - מיסים מגזר חקלאי - דמי רכישה - מינהל מקרקעי ישראל - הוראות האגף החקלאי - החלטה 1155 - החלטת הנהלה 3139
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ
"דמי רכישה" במכירת נחלה בהתאם להחלטה 1155
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ומשה ברנע, שמאי מקרקעין

בעלי הנחלות מתמודדים כיום עם מציאות קשה מאוד ועם חוסר וודאות ביישום החלטה 1155 ונוכח העובדה כי המינהל לא פרסם את הוראות האגף החקלאי להחלטה 1155 ועל כן הוא אינו מיישם את ההחלטה וזאת למרות שחלפו מעל שנתיים מיום אישורה בבג"ץ.

כדי להתמודד עם "תקופת הביניים", שתחילתה במועד אישור ההחלטה בבג"ץ בחודש יוני 2011 וסופה במועד בו המינהל יפרסם את הוראות האגף החקלאי, התפרסמה ביום 17.1.12 החלטת הנהלה מספר 3139, שמטרתה להסדיר את פעולות בעלי הנחלות מול המינהל בתקופת הביניים.

החלטה 3139 קובעת, כי למרות שלא פורסמו הוראות האגף החקלאי, במהלך תקופת הביניים, כאשר יבקש בעל הזכויות בנחלה לבצע פעולות של, תוספת בניה, פיצול מגרש והעברת זכויות, יוכל בעל הנחלה לבצע את הפעולות בהתאם להחלטה 1155.

נסביר, כי המינהל לא מיישם את הוראות החלטה 1155 בפועל, אלא שהוא קובע, כי לצורך ההתחשבנות בגין התשלומים המשולמים על ידי בעלי הנחלות בכל אחת מהפעולות המתוארות לעיל, יוכל בעל הנחלה לפנות למינהל במהלך תקופה של 6 חודשים ממועד פרסום הוראות האגף החקלאי ולבקש זיכוי בגין התשלומים ששולמו על ידו ביתר וביחס לשומות שהיו מתקבלות מכוח הוראות החלטה 1155.

עוד חשוב לדעת, כי במקרים בהם קיימות בנחלה שלוש יחידות דיור, אך לא מתקיים ה"רצף הדורי" הנדרש בהתאם להחלטת מועצה 1252 (בעל הנחלה היה או עודנו הדור המבוגר ביותר, דור ההמשך ונכד נשוי), המינהל לא יפעל בהליכים משפטיים ככל ובעל הנחלה עומד בתנאי ההצטרפות להחלטה.

אין כל ספק, כי העובדה שהמינהל מבקש מבעלי הנחלות לפעול בערפל ולשלם כיום שומות גבוהות תוך תקווה כי בעתיד, המינהל יפרסם את הוראות האגף החקלאי, אם בכלל, ואז יהא עליהם לפנות לקבל זיכויים והשבה של כספים, מהווה התנהלות לא תקינה, בלשון המעטה, הגורמת לבעלי הנחלות נזקים ניכרים, מה שמונע מהם לכלכל את פעולותיהם ביחס לזכויות המוקנות להם בהתאם להוראות ההחלטה.

המצב הקיים כיום, פוגע בבעלי הנחלות בעת ביצוע עסקות מכר, בעת העברות בין יורשים, בהעברות במתנה בין הורים לילדים, בביצוע פעולות של בניה בנחלה, באישור מבנים קיימים, בעת ביצוע הליכים של פיצול מגרש מנחלה, בתכנון דור ההמשך, בכתיבת צוואות וכיוצ"ב.

אם נשאל - האם במקומותינו היתה כוונה שבג"ץ יאשר את ההחלטה ולאחר שחלפו מעל שנתיים מאישורה, המינהל לא יישם את החלטת בג"ץ, בגלל בעיות של כוח אדם או בגלל חוסר מוכנות והעדר חוזים מתאימים, התשובה לכך היא ברורה, וככל הנראה, מדובר בעניין של זמן עד שמישהו ירים את הכפפה ויפנה בעתירה לבג"ץ על מנת לתקן את העוול שנגרם לבעלי הנחלות.

אחת הסוגיות הסבוכות ביותר הקבועה בהחלטה 1155, עמה נבקש להתמודד ברשימה זו, הינה תשלום
"דמי רכישה" בעת מכירת הזכויות בנחלה, במסגרתם רוכש בעל הנחלה את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ביחס לחלקת המגורים.

נסביר, כי עד למועד יישום החלטה 1155, ימשיכו בעלי הנחלות לשלם את "דמי ההסכמה" בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל. במסגרת תשלום זה, גובה המינהל סך של 33% בצירוף מע"מ משיעור עליית ערך הקרקע. דמי ההסכמה הוא המס הגבוה ביותר המשולם על ידי בעל הנחלה בעת המכירה והוא הסיבה העיקרית (בנוסף לתשלום מס שבח והיטל השבחה) שבעלי הנחלות נותרים עם פחות מ - 60% מהתמורה המשולמת להם בעת המכירה.

ההצטרפות להחלטה 1155 הינה וולונטארית, למעט בעת ביצוע עסקת מכר של הנחלה, שאז בעל הנחלה מחויב להצטרף להחלטה 1155 ולשלם את דמי הרכישה.

הואיל ונכון להיום אנו נמצאים בתקופת ביניים, בעל הנחלה ישלם את דמי ההסכמה, ואילו הקונה, יוכל לפנות למינהל בעת יישום הוראות החלטה 1155 ולבקש לקבל זיכוי מלא בגין התשלום ששולם על ידי המוכר ולשלם את ההפרש בין שומת דמי ההסכמה לבין שומת דמי הרכישה, ככל וקיים הפרש.

כפי שהוסבר לעיל, בעת תשלום דמי הרכישה, משלם בעל הנחלה למינהל את התשלום בגין מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות.     

השאלה המרכזית שנשאלת היא - כיצד ייחשב המינהל את זכויות הבניה העתידיות? האם המינהל ימציא לבעלי הנחלות שומות בגין חלומות עתידיים?    

שאלה זו קיבלה מענה על ידי הגב' שולה בן צבי שהיא האחראית על יישום החלטה 1155, במסגרת כנס שערכנו בחודש מאי השנה בקיבוץ לביא. לפיה דבריה, פוטנציאל הבניה הינו בגין זכויות הבניה מעבר לאלו המאושרות כיום בתב"ע והוא מגלם זכויות בניה בגין שלושה בתים בנחלה.    

אנו מעריכים, כי קיבולת הבניה הינה בסך של כ- 600 מ"ר עבור שלושה בתים, ולצורך יישום החלטה 1155, פועלים במועצות האזוריות לתיקון התכניות כך שניתן יהיה לבנות 3 בתים נפרדים בנחלות וכן להגדיל את זכויות הבניה.

שאלה נוספת שנשאלת היא - כיצד ישולמו דמי רכישה בגין עסקאות שנחתמו לפני חודש יוני 2011 (בטרם אישור החלטה 1155 בבג"ץ)?    

לצורך כך נפנה לסעיף 4.8.2 להחלטה 1155 הקובע כי: "על אף האמור לעיל, לא יקטנו דמי הרכישה כאמור מ- 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים..."

כלומר, גם אם רוכש הזכויות (רכישה לפני יוני 2011) יבקש "לנכות" משומת דמי הרכישה את דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר, יהא זה רק עד לסכום של 20% משווי חלקת המגורים.

הסוגיה של הזיכוי עד 20% שיינתן לבעל הנחלה נידונה רבות על ידי שמאים, אך ההכרעות הן שונות ואין דעה אחידה נכון להיום. לאחר בדיקה מעמיקה שערכנו מול המינהל, אנו מבקשים להבהיר סוגיה זו ולהדגיש את הדברים הבאים.

בעל זכויות בנחלה שרכש את הזכויות לפני 9.6.2011 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ), ימציא למינהל את הקבלה בגין דמי ההסכמה ששולמו על ידי מוכר הזכויות. דמי ההסכמה ישוערכו (הצמדה למדד) למועד עריכת שומת דמי הרכישה, כאשר דמי ההסכמה המשוערכים יופחתו משומת דמי הרכישה, אך רק עד לגובה של 20% מגובה דמי הרכישה - כלומר - תינתן הנחה מקסימאלית של 13% בלבד!!!

נבהיר- כי שווי דמי הרכישה מחושבים משווי חלקת המגורים בלבד ולא משווי כל הנחלה. בגין החלק החקלאי של הנחלה ימשיכו בעלי הנחלות לשלם דמי הסכמה בהתאם להוראות שחלות כיום.

על מנת להבין סוגיה סבוכה זו לעומק, נביא שתי דוגמאות, אחת לעסקה שנערכה בטרם אישור ההחלטה בבג"ץ ודוגמא שניה לעסקה שנערכה לאחר אישור ההחלטה בבג"ץ (9.6.11), כלהלן:

מקרה ראשון - רכישה לפני 9.6.2011:    

ביום 1.5.2011 נחתם הסכם למכירת נחלה בסכום של 5,000,000 ₪. שווי הקרקע של חלקת המגורים חושב כדי 3,000,000 ₪. דמי ההסכמה ששולמו עמד על סך של 1,000,000 ₪ (לכל הסכומים יש להוסיף מע"מ - אולם לנוחיות התחשיב הוא לא יחושב בדוגמאות).

כאשר הרוכש יבקש בעתיד לשלם את דמי הרכישה - נניח כי שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל יעריך את שווי הקרקע של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל כדי 4,000,000 ₪, גובה דמי הרכישה בסך של 33% יעמוד על סך של 1,320,000 ₪.  מנגד, גובה דמי ההסכמה ששולמו בגין חלקת המגורים לרבות הצמדה יעמוד על סך של 1,100,000 ₪. אם נפחית את דמי ההסכמה מדמי הרכישה (1,320,000 ₪ - 1,100,000 ₪) נמצא כי בעל הנחה צריך לשלם 220,000 ₪ בגין דמי רכישה. אך הואיל וגובה ההנחה הינו 13% מקסימאלי, בעל הנחלה ישלם 800,000 ₪, המגלמים 20% משווי של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל (4,000,000 ₪  X 20%).     
כלומר, בסה"כ תקבולי המינהל בגין הקרקע (דמי הסכמה + דמי רכישה) יעמדו על סך של 1,800,000 ₪ המהווים 45% משוויה של הקרקע עם הפוטנציאל.

מקרה שני - רכישה אחרי 9.6.2011:    

התנאים במקרה זה זהים לדוגמא במקרה הראשון, אולם ההסכם נחתם ביום 10.6.2011. החל ממועד זה, רשאי מוכר הזכויות, לדרוש לשלם דמי רכישה בהתאם להחלטה 1155, במקום דמי הסכמה. נניח שבעל הנחלה מקבל את עמדת הרשות כי שוויה של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל, הוא אכן 4,000,000 ₪, יהיה עליו לשלם את דמי הרכישה בגין השווי של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל בסך של 1,320,000 ₪ (בנוסף משלם בעל הנחלה דמי הסכמה בהתאם לכללים הנהוגים כיום בגין החלק החקלאי).

כאשר המינהל יישם את החלטה 1155, יוכל הקונה לפנות למינהל בתוך 6 חודשים ממועד יישום ההחלטה ולבקש לשלם את דמי הרכישה. הקונה ישלים את ההפרש בין שומת דמי ההסכמה לבין שומת דמי הרכישה, ואף יוכל לקבל השבה של כספים, אם שולמו ביתר. נזכיר, דמי הרכישה משולמים רק עבור זכויות בניה קיימות ועתידיות בגין חלקת המגורים.     

בהתאם לדוגמא שלעיל, שווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ועתידיות, נאמד בסך של 4,000,000 ₪ ודמי הרכישה הינם בסך של 1,320,000 ₪. דמי ההסכמה ששולמו בגין חלקת המגורים הנאמדת בסך של 3,000,000 ₪ נאמדים בסך של 1,000,000 ₪ ובתוספת הצמדה על סך של 1,100,000 ₪.
לפיכך - התוספת בגין דמי הרכישה הינה 220,000 ₪ - זהו הסכום שישולם על ידי הקונה.

נזכיר - כי כנגד תשלום דמי הרכישה, פטור הקונה מתשלום עבור פיצול מגרש מהנחלה, הקונה פטור מתשלום דמי הסכמה בעת מכירת הזכויות (למעט תשלום דמי הסכמה בגין החלקה החקלאית), הקונה יוכל לממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ללא כל תשלום למינהל, הקונה יוכל לבנות יחידות דיור בנחלה בהתאם לתמ"א 35 והוא למעשה, מנתק את חבל הטבור שהיה מחובר למינהל במשך כל שנות הקיום של הנחלה ומאז החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל שהינה משנת 1965.

אין כל ספק, כי בתשלום דמי הרכישה גלומות זכויות ופוטנציאל עתידי הניתן למימוש בנחלה. העובדה כי המינהל אינו מיישם את הוראות ההחלטה גורמת נזקים ניכרים לבעלי הנחלות ואנו מוחים על העובדה שבעלי הנחלות נדרשים לשלם כיום תשלומים גבוהים עבור ביצוע פעולות ביחס לזכויות בנחלה, במקום בו בג"ץ אישר את החלטה 1155 המקנה הטבות לבעלי הנחלות.

מנגד, אם נבחן את התשלומים המשולמים למינהל בגין דמי הסכמה ודמי הרכישה ביחס לעסקאות שנערכו לפני 11.6.2011, אנו מוצאים חוסר צדק ועוול גדול שנגרם לבעלי הנחלות, ששילמו למינהל 33% בצירוף מע"מ בגין עליית ערך הקרקע וכיום יידרשו לשלם 45%!

אנו מקווים כי המינהל ישכיל לכתוב הוראות אגף שיאפשרו יישום ראוי להוראות החלטה 1155 ויפרסם אותן מייד ולא יאוחר מאשר סוף שנת 2013, על מנת לתקן עוול היסטורי שנגרם לבעלי הנחלות שנדרשו לשלם דמי הסכמה במהלך עשרות שנים.

הכותבים מתמחים במגזר החקלאי.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark