עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: הטבות משמעותיות במס שבח למוכרי נחלות החל מיום 1.1.14
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - מיסוי מקרקעין - מס שבח - הטבה במכירת נחלה -
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
הטבות משמעותיות במס שבח למוכרי נחלות החל מיום 1.1.14
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער ועו"ד אביגדור ליבוביץ

במסגרת התיקונים האחרונים שהתקבלו בחוק מיסוי מקרקעין ואשר נכנסו לתוקף החל מיום 1.8.13, התקבל תיקון בנושא הפטור ממס שבח בעת מכירת נחלה שיכנס לתוקף החל מיום 1.1.14.

ברשימה זו, נבקש לעמוד על השינוי שיחול בפטור ממס שבח בעת מכירת נחלות ועל ההטבה המשמעותית שתחול על בעלי נחלות אשר יבצעו עסקאות מכר של נחלות בהן בנויים יותר מבית מגורים אחד, החל מיום 1.1.14.
בראשית הדברים נדגיש, כי בעלי נחלות או יורשים המבקשים למכור נחלה בה בנויים יותר מבית מגורים אחד, טוב יעשו אם ימתינו וימכרו את הנחלה החל מיום 1.1.14 ולא יחתמו על הסכמי המכר בשנת 2013.

במסגרת ההוראות הקבועות היום ביחס לפטור ממס שבח בעת מכירת נחלה, אם יחליט בעל הזכויות בנחלה למכור את הנחלה עוד בשנת 2013, ובנחלה בנויים שני בתי מגורים, הרי שבעל הנחלה יוכל לקבל פטור ממס שבח מלא רק בגין השווי שייוחס לבית מגורים אחד ואילו שווי בית המגורים השני יהיה חייב במס שבח, שעולה לעיתים כדי מאות אלפי שקלים.

המחוקק אשר קבע את התיקון בהוראות חוק מיסוי מקרקעין, כך שביום 1.1.14 יתבטל סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור מלא ממס שבח לבית מגורים פעם בארבע שנים,  כלל לא התכוון כי יינתן פטור לבעלי הנחלות עבור יותר מבית מגורים אחד. במסגרת השיקולים של המחוקק עמד הצורך בהורדת מחירי הדירות וצינון השוק של המשקיעים. ההטבה שהתגלתה בהוראות התיקון לחוק, הינה למעשה אילוץ שנכנס בדלת האחורית, ממנו יוכלו ליהנות בעלי הנחלות ולהותיר בכיסם מאות אלפי שקלים בגין חיסכון במס שבח ועל כך יש לברך.

בהתאם להוראות המעבר אשר נקבעו בתיקון לחוק, בשנים 2014 - 2017 ניתן למכור נחלה הכוללת 2 בתי מגורים ולשלם שיעור מס מוטב שמשמעו שהרווח הריאלי (שמעבר לאינפלציה) שצמח ליניארית עד 31.12.13 יהיה פטור ממס שבח ואילו הרווח הריאלי שצמח לאחר 1.1.14 יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25% בלבד.

על מנת להבין את ההטבה במס שבח באופן יותר מוחשי, נביא דוגמא לעסקה שנערכת על ידנו כיום ונראה מהו גובה המס שהיה משולם אילו העסקה היתהנחתמת בשנת 2013 ומהו גובה המס שישולם ככל והעסקה תחתם ביום 1.1.14.    

נחלה באזור המרכז, נמכרת במחיר מבוקש של 8 מיליון . הנחלה נרכשה בשנת 1963. בנחלה 2 בתי מגורים. האחד בשווי מוערך לפטור של 3 מיליון והשני בשווי מוערך לפטור של  2 מיליון . אילו הנחלה תימכר בשנת 2013 הרי שניתן לקבל פטור ממס שבח רק בגין בית מגורים אחד ששוויו 3 מיליון ואילו יתרת התמורה בסך 5 מיליון תהא חייבת במס שבח לפי שיעור מס אפקטיבי העשוי להגיע ל 40% (כמובן לאחר ניכוי חלק יחסי של הוצאות דמי הסכמה, היטל השבחה שכ"ט עו"ד וכדומה). לעומת זאת, אם הנחלה תימכר ביום 1.1.14, בגין 2 הבתים שבנחלה ששווים 5 מיליון , המוכר יהיה זכאי ל"שיעור מס מוטב", כלומר, הרווח בגין ה- 5 מיליון יחולק לאורך כל תקופת ההחזקה בנחלה (בין שנת 1963 לבין 1.1.14), כך שבגין הרווח שצמח עד 31.12.13יוענק פטור ממס שבח ורק הרווח שצמח אחרי 1.1.14 יהיה חייב ב 25% מס שבח בלבד.

בדוגמא שהובאה לעיל, ההסכם נחתם ביום 1.1.14, כך שהלכה למעשה, החלק שיהיה חייב במס שבח בשיעור של 25% יהיה כמעט אפסי, הואיל והרוב המכריע של הרווח צמח בתקופה שבין 1963 לבין 31.12.13 וחלק זה פטור ממס. בדרך זו, ניתן יהיה למקסם ולקבל מעין "פטור נוסף" ממס שבח לבית המגורים שמשמעו עוד מאות אלפי !(בדוגמא הנ"ל) שיוותרו בידי בעל הנחלה ולא בידי אוצר המדינה, והכל בהכשר של המדינה.

נזכיר, כי בכדי להיות זכאי לשיעור המס המוטב בגין 2 בתי המגורים, יש לעמוד בכל שלושת התנאים הבאים: האחד, במכירת אחדמבתי המגורים המוכר זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק (מכירה בפטור פעם בארבע שנים) אילו הסעיף היה ממשיך להיות בתוקף. השני, ככל והנחלה התקבלה במתנה אצל המוכר יש לוודא כי מולאו כל תקופות הצינון הקבועות בחוק. השלישי, מכירת הנחלה איננה לקרוב (בין בתמורה ובין ללא תמורה).

לסיכום ניתן לומר, כי אכן כדאי להמתין ולבצע את העסקאות החל מיום 1.1.14, בצורה זו בעלי הנחלות יותירו בידיהם כספים ניכרים מתוך התמורה המשולמת להם בגין הנחלה, אך יש לדעת, כי אין מדובר בפטור אוטומטי ועל כן, יש לבצע בדיקה מקיפה בטרם ביצוע ההתקשרות, על מנת לוודא כי אכן ניתן לקבל את הפטורים המבוקשים ומהי הדרך הטובה ביותר לפעול בכדי להיוותר עם התוצאה המטיבה עבור בעלי הנחלות.

עד היום, ידעו בעלי הנחלות כי הם נותרים עם כ- 60% מהתמורה המשולמת להם בעת מכירת הנחלה. עובדה זו הרתיעה רבים בעת מכירת הזכויות ואף גרמה לתרעומת בקרב בעלי הנחלות. מהיום ניתן לומר, כי נוכח הוראות החוק שיחולו החל מיום 1.1.14, התמורה שתיוותר בכיסם של בעלי הנחלות תהיה גבוהה באופן משמעותי מ- 60%, לעומת המצב ששרר עד היום.

הטבה זו הינה סנונית נוספת, במסגרת העידן החדש אליו אנו נכנסים בכל הקשור לביצוע עסקאות מכר ורכישה של נחלות, נוכח כניסתה הקרובה של החלטה 1155 ליישום, במסגרתה יידרשו בעלי הנחלות לשלם את "דמי הרכישה" במקום "דמי ההסכמה" שהיו מוכרים עד היום, מה שללא ספק, יביא להטבה משמעותית ביחס בארבע מישורים עיקריים: 1. פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירה עתידית 2. ניצול מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה ללא תשלום לרמ"י 3. פטור מתשלום לרמ"י בגין פיצול מגרש מנחלה 4. בניית יחידות בנחלה בהתאם להוראות תמ"א 35.

אנו מברכים על השינויים והתמורות המשמעותיות החלות על בעלי הנחלות במס שבח וכמובן בהוראות החלות לפי הוראות רמ"י, בדרך לניתוק הקשר ההיסטורי עם רשות מקרקעי ישראל, אשר במסגרת החלטותיה הטילה במהלך השנים על בעלי הנחלות תשלומים שאין להם אח ורע במגזר העירוני.

הכותבים מתמחים במיסים ובאגודות שיתופיות  www.lieblaw.co.il
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark