עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: סוגיית ניכוי המע"מ בגין דמי הסכמה ממס שבח במכירת נחלה 24.10.13
מידע משפטי בנושאים: מיסוי מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - דיני מס מרך מוסף - דמי הסכמה - ניכוי המע"מ מדמי הסכמי - רשות מקרקעי ישראל - תכנון מס - החזר מס
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סוגיית ניכוי המע"מ בגין דמי הסכמה ממס שבח במכירת נחלה 24.10.13
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער ועו"ד אביגדור ליבוביץ

במסגרת נטל המיסים הכבד הרובץ על בעלי הנחלות במכירת נחלה, נתקלים בעלי הנחלות במושגים חדשים שלא היו מוכרים להם בטרם התכוונו למכור את הנחלה ופעמים רבות הם מופתעים לגלות כי נתח גדול מסכום התמורה עובר לקופת המדינה.

רבות כתבנו על תכנון מס מקדים בטרם מכירת הנחלה, על מנת לבחור בדרך הנכונה שתותיר בידי בעל הנחלה את התמורה המיטבית, אשר תאפשר לו לחיות בכבוד לשארית ימיו ואף להותיר ירושה לילדיו וברשימה זו נבקש לדון בסוגיה שרבים לא מכירים הנקראת "מע"מ בגין דמי ההסכמה המוכר בניכוי ממס השבח".

במסגרת תכנוני המס וההתנהלות מול רשויות מיסוי מקרקעין ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש לשים לב היטב להוראות החוק הרלוונטיות, שכן בשיטה הנוהגת כיום, רשויות המס לא יפנו לבעל הנחלה במקום בו הוא "שכח" לבקש השבה של כספים המגיעים לו במסגרת ביצוע העסקה, מה שיביא לכך, שבקופת המדינה יוותרו כספים אשר מגיעים כדין לבעל הנחלה וחבל שכך.

כידוע, במכירת נחלה קיים מרכיב מס עיקרי המשולם לרשות מקרקעי ישראל בסך של 1/3 בצירוף מע"מ, בגין עליית ערך הקרקע, ממועד הרכישה ועד מועד מכירת הנחלה, הנקרא
"דמי הסכמה" הנאמד במאות ובמיליוני שקלים.  במסגרת הניכויים המותרים במס שבח, חשוב לשים לב להשפעת מרכיב המע"מ הכלול בדמי ההסכמה על גובה מס השבח המשולם על ידי בעלי הנחלות לאוצר המדינה ונסביר במה דברים אמורים.     

ככלל, בעת מכירת נחלה יש 3 יחידות כלכליות: האחת, מרכיב בית המגורים שמכירתו עשויה להיות פטורה ממס שבח. השניה, מרכיב זכויות הבנייה. השלישית, מרכיב החלק החקלאי.     
את תשלום דמי ההסכמה לרמ"י יש לחלק בין מרכיב החלק הפטור ממס שבח (בית המגורים) לבין מרכיב החלק השני והשלישי (זכויות הבנייה והחלק החקלאי) החייבים במס שבח.
נבקש להסב את תשומת הלב לעובדה, כי יש משרדי מיסוי מקרקעין שבאופן אוטומטי אינם מתירים בניכוי מהשבח של מרכיב זכויות הבנייה והחלק החקלאי את חלק המע"מ הכלול בדמי ההסכמה בטענה כי המוכר זכאי לנכות את מס התשומות הכלול בחשבונית המס שהוצאה על ידי רמ" ומכאן שאין מקום להתירו שוב בניכוי בעת חישוב השבח שצמח ממכירת זכויות הבנייה והחלק החקלאי.

על פניו טענה זו "שובה את הלב", ואולם כפי שיוסבר להלן, לא תמיד טענה זו נכונה.     

ראשית, נסביר, כי רמ"י הינה "עוסק" לצורכי מע"מ ומכאן שבגין תשלום דמי ההסכמה יש חבות במע"מ. שנית, במרבית המקרים בהם אנו נתקלים המוכר אינו "עוסק" לצורכי מע"מ, ולכן אינו זכאי כלל לנכות את מס התשומות בגין מרכיב המע"מ הכלול בחשבונית המס שהנפיק רמ"יבגין תשלום דמי ההסכמה. שלישית, גם אם המוכר הינו "עוסק" הרי שרק מכירת החלק החקלאי חייבת במע"מ ורק כנגדה ניתן לנכות את מס התשומות, ובכל מקרה החלק של מכירת זכויות הבנייה אינו חייב במע"מ בידי המוכר (גם אם הוא "עוסק" לצורכי מע"מ, הואיל וזכויות הבנייה נחשבות כרכוש פרטי בידי המוכר שמכירתם אינן חייבות במע"מ) ומכאן שגם במקרה זה יש להתיר לו בניכוי מהשבח את מרכיב המע"מ הכלול בדמי ההסכמה בגין מרכיב זכויות הבנייה.

להלן דוגמא להמחשת הסוגיה במסגרת עסקה שטופלה על ידנו לאחרונה:    

נחלה במרכז הארץ נמכרה ב 10 מיליון . מרכיב בית המגורים הפטור ממס שבח 6 מיליון . מרכיב זכויות הבנייה והחלק החקלאי החייב במס שבח 4 מיליון . תשלום דמי הסכמה למינהל 3.5 מיליון כולל מע"מ. חלק המע"מ בתשלום דמי ההסכמה 533,000 .    
המוכר אינו "עוסק" לצורכי מע"מ. הנחלה נרכשה בשנת 1962. מרכיב המע"מ שיש להתירו בניכוי מהשבח (ושרשויות מיסוי מקרקעין נוטות שלא להתיר אותו בניכוי) הינו 213,200 לפי החישוב הבא: 533,000 (סכום המע"מ) כפול 40% (מרכיב החלק החייב במס שבח). ומס השבח שנחסך בגין סכום המע"מ הינו 85,000 בקירוב לפי החישוב הבא : 42%  (שיעור מס השבח במקרה זה) * 212,200 סכום המע"מ.

במקרים רבים מצאנו, כי לאחר טיפול מול רשויות המס, הושבו לבעלי הנחלות עשרות אלפי שקלים לאחר דרישות שהגשנו בשמם לרשויות ועל כן מומלץ, כי בעלי הנחלות יבחנו את השומות שהוצאו להם במסגרת ביצוע העסקאות, על מנת לקבל את הכספים המונחים בקופת המדינה ולמעשה שייכים לבעלי הנחלות.

הכותבים מתמחים במיסוי ובאגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark