עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: רכישת דירה מיד שנייה – מדריך משפטי מעשי
מידע משפטי בנושאים: רכישת דירה מיד שניה - יד 2 - דיני מקרקעין - הערת אזהרה - משא ומתן - בדיקות מקדמיות - מידע תכנוני - יפוי כח - שטר מכר
 


  מאת: עו"ד גילעד כהן
רכישת דירה מיד שנייהמדריך משפטי מעשי
מאת עו"ד גילעד כהן


בטרם ננהל מו"מ לרכישת דירה מיד שנייה, יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות שרק לאחריהן מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד שייצגנו בעסקה הנדונה.

בדיקות מקדמיות המבוצעות על ידי הרוכש
יש לבחון את סביבת המגורים תוך שימת דגש על בדיקת קיומם או היעדרם של שירותים נחוצים כגון בתי ספר, גנים, מתנ"סים, מרכזי קניות, תחבורה ציבורית וכו'.
כמו כן,  סביבתיים, בניה עכשווית באזור העלולה להשפיע על ערך הנכס, בעיות רעש, מצוקת חניה, מומלץ להכיר את השכנים.

הבדיקות האמורות לעיל מהוות אמצעי סינון ראשוני שעל הרוכש לבצע בעצמו, בטרם ביצועו של מו"מ לרכישת  דירה מיד שנייה.
במידה ותוצאות הבדיקות שבוצעו על ידי הרוכש היו מוצלחות, זהו הזמן המתאים לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ולהתקדם לשלב המו"מ.

מהלך המו"מ מול המוכר
נסח טאבו/אישור זכויות
בדיקה נסח הטאבו  היא הבדיקה הראשונה שיש לבצע. יש לוודא כי המוכר רשום בנסח הטאבו כבעלים/חוכר או שרשומה לזכותו הערת אזהרה  (במידה וטרם נרשם הבית כמשותף והזכויות רשומות על שם חברה משכנת)*. יש לוודא כי לא קיימות הערות על הנכס בגין שעבודים, עיקולים והערות אזהרה לטובת צד ג'  (לדוגמא בגין משכנתא שנטל המוכר). ככל ואחד או יותר מאלו קיימים, יש לפעול להסירם, בטרם חתימה על הסכם המכר**.

*הערת אזהרה הינה התחייבות בעל המקרקעין לעשות עסקה באותם מקרקעין או להימנע מלעשות בהם עסקה. האקט של רישום הערת האזהרה משרת שתי מטרות. האחת , הודעה כלפי כולי עלמא כי כבר קיימת התחייבות מצד בעל הזכות במקרקעין לביצוע עסקה במקרקעין או להימנע מלבצע בהם עסקה. מטרה שנייה טומנת בחובה אקט מניעתי הבא לשלול אפשרות בה בעל המקרקעין, שנתן כבר התחייבותו לקונה שלזכותו נרשמה ההערה, לעשות עסקה עם אחר בנוגע לאותם מקרקעין וללא הסכמתו של הקונה שלזכותו נרשמה הערת האזהרה, דהיינו אקט מניעתי הבא להגן על אינטרס ההסתמכות של הקונה שלזכותו נרשמה ההערה.

** כפי שיפורט בהמשך, גם אם לא ניתן להסירם בשלב זה עדיין ניתן ליצור מנגנון שיגן על הרוכש.

באם הבניין בו מצויה הדירה לא נרשם כבית משותף, יש לפנות אל החברה המשכנת לצורך המצאת אישור זכויות עדכני לגבי הדירה.

מידע תכנוני
בדיקת תוכנית בניין עיר, לרבות תוכניות פיתוח ובנייה עתידית באזור.
בדיקת זכויות בנייה והיעדר קיומן של חריגות בנייה. יש לעיין בתיק הבניין הנמצא במנהל ההנדסה ברשות המקומית. כמו כן, ניתן להזמין מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תדפיס מידע תכנוני המפרט את הזכויות הקשורות בנכס לרבות התוכניות החלות עליו.
יש לוודא כי לא קיימים חובות לרשות המקומית בגין מים, ביוב, ארנונה, היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח.


עמודי תווך בהסכם המכר

הצהרת המוכר לגבי היעדר חריגות בנייה, שעבודים, עיקולים וכו'.
הצהרת המוכר בדבר תקינות הנכס והיעדר ליקויים הידועים לו.
יצירת מנגנון תשלומים מותאם ומתוכנן בהתאם לשלבי העסקה***:

*** כמות התשלומים וגובהם משתנה מעסקה ועסקה בהתאם לנסיבותיה. עם זאת בכל עסקה באשר היא יש ליישם בפרק התמורה את ההנחיות הבאות:

    תשלום ראשון מוחזק בנאמנות אצל ב"כ המוכר ומועבר לידי המוכר בסמוך לאחר רישום הערת אזהרה לזכות הרוכש.
במידה ולא סולקה משכנתא הרשומה לחובת המוכר, יוקצה חלק התמורה השווה בערכו ליתרת המשכנתא לצורך סילוקה.
    יתרת התמורה תועבר כנגד מסירת החזקה בנכס, ובכפוף למסירת כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש.  במידה ובמועד מסירת החזקה לא יהיו ברשות המוכר כל המסמכים הדרושים מצידו לצורך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש, יוקצה מתוך יתרת התמורה סכום שיישמר בנאמנות אצל ב"כ המוכר וזה יועבר לרשות המוכר כנגד העברת המסמכים האמורים****.

**** הסכום מתוך יתרת התמורה השמור בנאמנות ייועד לצורך המצאת כל המסמכים הדרושים מצידו לשם העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש, וכן לשם כיסוי חובות לרשות המקומית ו/או תשלום מקדמה על חשבון תשלום מס השבח החל על המוכר לצורך הבטחת קבלת אישור מס שבח. כמו כן, כספים אלו ייועדו לצורך הסרת עיקולים  ו/או שעבודים, ככל וייווצרו עד למועד מסירת החזקה.

ומהם המסמכים שיש לקבל מהמוכר לצורך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכש?

  • ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בנכס.
  • שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות חתומים ומאומתים כדין.
  • אישורי מיסים  - שבח/מכירה/רכוש תקפים ומופנים ללשכת רישום מקרקעין בציון שמות הצדדים לעסקה.
  • אישור עירייה בתוקף ואישור בדבר היעדר חובות בהיטל השבחה.

*אין במידע האמור בכדי להוות בשום מקרה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה בעניין הנדון ולפיכך אין להסתמך על מידע זה בטרם היוועצות עם עורך דין העוסק בתחום. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
**אין לפרסם, להעתיק, לשדר, לשכפל, לצלם, או להפיץ את המידע הנ"ל או חלקו ללא הסכמתו המפורשת על עוה"ד גילעד כהן ו/או מי מטעמו.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד גילעד כהן
טיפים ממשרד:  עו"ד גילעד כהן
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד גילעד כהן
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark