עורכי דין - חפש עו"ד : תחום עיסוק :אזור בארץ
נזיקין ביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל בנקאותמשפט פלילי  
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות תביעות קטנות

ראשי  |   הוספת קטע עיתונות  |   כניסת עיתונאים  |   תנאי שימוש  |   צור קשר
שאל שאלתך המשפטית אינדקס עורכי דין סקירת פסיקה לאזרח מאמרים משפטיים לאזרח טיפים משפטיים לאזרח מגזין משפטי מקוון אשף המשפט - חיפוש לפי נושא סדנאות וכנסים משפטיים לאזרח
הרשמ/י לקבלת המגזין המשפטי חינם דאר אלקטרוני:
 
 
 
שם המאמר: שווי הנחלה בעת מכירה והפטור ממס שבח לבית המגורים
מידע משפטי בנושאים: מיסים מגזר חקלאי - דיני מיסים - מיסוי מקרקעין - שווי נחלה חקלאית - פטור ממס שבח בית מגורים - רשויות המס - השגה
 
 עורך דין אביגדור ליבוביץ

  מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
שווי הנחלה בעת מכירה והפטור ממס שבח לבית המגורים
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

בעת מכירת הנחלה מתמודד בעל הנחלה עם שתי רשויות מרכזיות הגובות את "נתח" המס המשמעותי ביותר, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הגובה את "דמי ההסכמה" בסך של 33% בצירוף מע"מ מעליית שווי ערך הקרקע (דמי ההסכמה יוחלפו ב"דמי רכישה" במסגרת אישור הסכמי החכירה לפי החלטה 823 וכן בהתאם להחלטה 1155) ומנהל מיסוי מקרקעין הגובה את "מס השבח".    

בעת מכירת הזכויות בנחלה, מתקיים מול רשויות המס מו"מ לסגירת השומה וכן הליך השגה, על מנת להביא לכך, כי מירב התמורה תיוחס לבית המגורים שכן זו תהיה פטורה מתשלום מס שבח. כמו כן, מתקיימים הליכי "השגה ראשונה" וכן השגה נוספת בפני "ועדת ההשגות" במסגרת שומת "דמי ההסכמה" שמתקבלת מרמ"י, על מנת להפחית את חבות המס ובהתייחס לשווי הנחלה ושווי המחוברים (הליכי ההשגה מתקיימים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1304 שאושרה ביום 1.12.13).

נסביר, כי ככלל,שווי המכירה בעת מכירת נחלה הינו שווי השוק של הנחלה, כאשר החריג הוא שאם התמורה נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים (הורים וילדים לדוגמא) הרי שאז יש לקבל את התמורה שנקבעה בהסכם המכר. כמו כן, נזכיר, כי שווי המכירה משמש בסיס הן לחישוב מס הרכישה והן לחישוב מס השבח.

בכדי להמחיש את החשיבות בניהול הליכי השגה מול רשויות המס לעניין שווי המכירה ומרכיב הפטור בגין בית המגורים, נתאר מקרה שטופל על ידנו לאחרונה מול רשויות מיסוי מקרקעין בו נמכרה נחלה, שכללה 1,500 עצי תמר שניטעו על ידי בעל הנחלה בחלקה ב' של הנחלה ואשר נותרו בידי בעל הנחלה ולא נמכרו ביחד עם הנחלה לקונה ובמקרה זה, רשויות מיסוי מקרקעין לא קיבלו את שווי העסקה שדווחה.
    
נסביר לעניין זה, כי מפקחי מיסוי מקרקעין אינם עושים תמיד השוואה נכונה לצורך קביעת השווי של הנחלה במכירה. כך, מפקח המס בודק עסקאות להשוואה של מכירת נחלות באותו מושב ובמושבים סמוכים, אך אינו מביא בחשבון את העובדה הפשוטה שעצי התמר אינם מהווים חלק מן הממכר, אלא שהם נותרים בידי בעל הנחלה. לפיכך, ברור שלא ניתן להשוות עסקה זו לעסקאות אחרות באותו מושב. לאחר דיון שהתקיים מול רשויות המס, במהלכו הוסברה הטענה ביחס לעצי התמר שאינם מהווים חלק מהמכירה, התקבל שווי הנחלה שנקבע בהסכם המכר והשומה הופחתה במאות אלפי שקלים.

נקודה נוספת שעלתה בדיון מול רשויות המס הינה, גובה הפטור ממס שבח שניתן לבית המגורים. כידוע, בעת מכירת נחלה חלק מהתמורה מיוחס לבית המגורים (אשר עשוי להיות פטור ממס שבח ולעניין זה ראה מאמרים קודמים בנושא הרפורמה במס שבח) והיתרה למרכיב זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ולחלק החקלאי (אשר חייב במס שבח). עם זאת, יש הנוטים לחשוב בטעות, כי גובה הפטור ממס שבח המיוחס לבית המגורים בשילוב זכויות הבנייה, מוגבל לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שהינו 1,935,300 בשנת 2013) שעה שאין כך פני הדברים,שכן ככל ששווי בית המגורים הינו גבוה יותר, הרי שיש לבקש פטור ממס שבח גבוה יותר מן התקרה הנ"ל. במקרה שלנו, הנחלה נמכרה בסך של 5 מיליון והיא כללה בית מגורים במצב טוב בגודל של כ- 160 מ"ר. במצב דברים זה יש לדרוש פטור ממס שבח לבית המגורים בגובה שיכול להגיע גם ל- 4 מיליון (תלוי באזור הגאוגרפי בו מדובר) ואין להסתפק בתקרה הקבועה בחוק בסך של 1,935,300 . אם כך, מתי כן כדאי להשתמש בתקרה זו? מקום בו בית המגורים לבדו (ללא זכויות הבנייה) שווה פחות מגובה התקרה. כך, אם בית המגורים שווה 1,500,000 הרי שבמקרה זה יש מקום לדרוש פטור ממס שבח בגובה של 1,935,300 .     

במקרה הנדון על ידנו, הוסבר למפקח שדן בתיק, כי גובה הפטור שניתן אינו משקף את שווי בית המגורים ובהתייחס לנחלה, למיקום המושב ולמרכיבים נוספים שהוסברו באמצעות שומה שהוצאה על ידי שמאי מטעם בעל הנחלה ואכן, גובה הפטור הוגדל באופן משמעותי ושומת המס הופחתה בהתאם.    
בסופו של יום שומת מס שבח שעמדה על סך של כ- 500,000 הופחתה לסך של כ- 150,000 ובכיסו של בעל הנחלה נותרה תמורה גבוהה באופן משמעותי.

נסביר כי עצי התמר מהווים מרכיב חשוב במסגרת קביעת השומה לדמי הסכמה שכן בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה נקבעת שומת דמי ההסכמה, יינתן "זיכוי" בגין עצי התמר אשר יפחית את השומה באופן ניכר וגם בגין מרכיב זה יש לנהל השגות כפי שהוסבר לעיל.

המסקנה המתבקשת הינה, כי יש לבחון היטב את שומות מס השבח ודמי ההסכמה בעת המכירה ולפעול בהליכי השגה על מנת להותיר את מירב התמורה בידי בעל הנחלה.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות ובמיסוי מקרקעין www.lieblaw.co.il
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
לתגובות, שאלות, והערות למאמר זה - לחץ/י כאן
מאמרים נוספים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
טיפים ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
סקירת פסיקה ממשרד:  עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער
עורכי דין
קישורים שימושיים לקהל הרחב ולמשרדי עורכי דין
 
דיני משפחה
גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות אישה - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל מזונות | עורכי דין ומידע משפטי
מזונות ילדים - גירושין | עורכי דין ומידע משפטי
משפט מסחרי
מכרזים - דיני מכרזים | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים עקיפים | עורכי דין ומידע משפטי
רוסיה - עסקים ברוסיה - דין רוסי | עורכי דין ומידע משפטי
יזמות עסקית - משפט מסחרי | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות יוצרים - קנין רוחני | עורכי דין ומידע משפטי
הוצאה לפועל ו דיני בנקאות
דיני בנקאות | עורכי דין מידע משפטי
הוצאה לפועל | עורכי דין מידע משפטי
כינוס נכסים - כונס נכסים | עורכי דין מידע משפטי
בקשת רשות להתגונן - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
סדר דין מקוצר - סד"מ | עורכי דין מידע משפטי
משפט פלילי
פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות נוער - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות מס | עורכי דין ומידע משפטי
עבירות תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
כתב אישום - פלילי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה
נהיגה בשכרות - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
פסילת רשיון נהיגה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
נהג חדש - דיני תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דוח תנועה - תעבורה | עורכי דין ומידע משפטי
דיני נזיקין , ו דיני ביטוח
ביטוח לאומי - נזקי גוף | עורכי דין ומידע משפטי
מחלת מקצוע - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
אחוזי נכות - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
ועדה רפואית - ביטוח לאומי | עורכי דין ומידע משפטי
תאונות דרכים - נזקי גוף ורכוש | עורכי דין ומידע משפטי
דיני מקרקעין - נדל"ן
בית משותף - בתים משותפים | עורכי דין ומידע משפטי
משכנתא | עורכי דין ומידע משפטי
בניה - תכנון ובניה | עורכי דין ומידע משפטי
שכירות - מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מקרקעין | עורכי דין ומידע משפטי
מגזר חקלאי מושבים קיבוצים
בן ממשיך - דיני מושבים | עורכי דין ומידע משפטי
אגודה שיתופית - מושבים , קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
קיבוצים | עורכי דין ומידע משפטי
מינהל מקרקעי ישראל | עורכי דין ומידע משפטי
מיסים מגזר חקלאי | עורכי דין ומידע משפטי
דיני עבודה
עבודת נשים - הריון לידה - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
זכויות עובדים עסקים בקשיים | עורכי דין ומידע משפטי
פיצויי פיטורים - פיצויי פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
הרעת תנאים - דיני עבודה | עורכי דין ומידע משפטי
פיטורים - פיטורין | עורכי דין ומידע משפטי
דיני צרכנות ו תביעות קטנות
תביעות קטנות | עורכי דין ומידע משפטי
הגנת הצרכן - צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
צרכנות | עורכי דין ומידע משפטי
 
 
עבירות מס
עבירות מס
עורך דין יואב ציונימאת: עו"ד ורו"ח יואב ציוני
עבירות מס – הגברת האכיפה ע"י רשויות המס ובתי המשפט
שאל/י שאלתך בנושא: עבירות מס
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
אזרחות זרה, הגירה, דין זר ומשפט בינלאומי, דרכון אירופאי
ארצות הברית דין אמריקאי - חוו"ד, אכיפת פסקי חוץ, ליטיגציה בינלאומית - אמריקה
עו"ד רזיאל גסלר
פולין אזרחות פולנית, תרגומים, איתור ושחזור מסמכים בפולין
צבי נגלר, עורך דין ונוטריון
אוסטרליה קנדה הגירה לאוסטרליה, ניו זילנד ועוד...
ליסה סגלוב, עו"ד נוטריון
שוויץ דין זר - שוויץ, חוות דעת דין שוויצרי, נאמנויות, מיסוי בינלאומי, עסקים בשוויץ
רוזנברג, קרן-פולק ושות, משרד עורכי דין
רומניה אזרחות רומנית
אריאלה וינטראוב עו"ד נוטריון
רוסיה אוקראינה דין רוסי, עסקים ברוסיה, עסקים באוקראינה
בוריס למפר - משרד עורכי דין נוטריון
ישראל הגירה לישראל , ויזות ורשיונות שהיה בישראל, משרד הפנים
ד"ר רן מובשוביץ, משרד עו"ד
צכיה דין זר - צ'כיה , חוו"ד דין צ'כיה, לימודים בצ'כיה וכו'...
אנואר עמל, משרד עו"ד נוטריון
עורכי דין ומידע בתחום זה ...
 
משכנתא - עורכי דין
משכנתאות - חובות משכנתא
 עורך דין אבנר שטמרמאת: עו"ד אבנר שטמר
קיבלתם הודעת פינוי - מאמר רביעי בסדרה בנושא מימוש משכנתאות ופינוי מדירות מגורים
שאל/י שאלתך בנושא: משכנתא
עורכי דין ומידע בתחום זה ...


כל הזכויות שמורות "מערכת מידע משפטי"
עורכי דין - מידע משפטי לאזרח - דף הביתחוות דעת מומחים יועצים חיצונייםתנאי שימושצור קשר
נזיקין וביטוחדיני עבודהדיני משפחהגירושיןדיני תעבורהמקרקעין - נדל"ןמגזר חקלאי  דיני מושבים  קיבוציםהוצאה לפועל ובנקאותמשפט פלילי
משפט מסחרימשפט מנהלימסים - דיני מיסיםצרכנות , תביעות קטנות
עורכי דין - אינדקס שאל שאלה משפטיתמגזין משפטילמדור בעיתון
ימי עיון , סדנאות , כנסים משפטיים לאזרחסקירת פסיקה - פסקי דין , החלטות, פסק דיןאינדקס מאמריםאינדקס טיפיםכיצד לבחור עו"ד
developed by benchmark